現在地產人在一起，討論最多的2個問題是：

　　1、房地產的好日子是不是快結束了？已經進入橫盤期或者開始下行了？

　　2、地產開發的邏輯有沒有發生變化，如果變化了房企該怎麼轉型？

　　有一家企業針對這2個問題，給出了自己的答案：

　　1、房地產的上升期至少還有10年，只是週期變長了。

　　2、短期來看，巨頭可以繼續兼併，但早晚會遇到瓶頸。

　　中小房企可以選擇區域深耕或者退出江湖。

　　而中型房企必須轉型，且只有一條路，那就是-------做產業主題開發，追求單項冠軍！

　　這家房企就是新鷗鵬，他們在過去25年，積累下絕對優勢的教育資源。

　　日前，明源君在重慶對話了新鷗鵬教育產業集團總裁李戰洪。下面是他的精彩分享。

　　01

　　房地產將在波動中上行

　　只是週期變長了

　　李戰洪認爲，橫盤說、下行說、拐點說，在長週期上來看，都不能成立……

　　一、每次“拐點”說盛行時，行業集中度都會大幅提升

　　說“拐點”來了的人，有的是真的相信，還有的是爲了嚇人。

　　一個事實是：

　　每次“拐點”說盛行的時候，很多中小房企都被嚇得退出行業，大房企就乘機大肆收併購，擴大自己的份額。

　　萬科說“拐點”、“白銀時代”之後，規模都擴大了。而這次說“活下去”之後，也有報道稱他們這幾個月拿地的數量相當於另外幾大巨頭的總和。

　　二、房地產並未橫盤，未來10年仍將在波動中上行

　　房地產的走勢，大趨勢是一個30多度的向上的斜線。市場圍繞這個斜線，上下波動，但總體是一個上升的通道。

　　當然並不是說這個趨勢就不能改變，但這個趨勢要變成“橫盤”有2個前提條件：

　　1、城市化率達到75%。城市化率達到這個程度就會變慢，甚至達到80%多以後無法再提高。

　　2、一手房和二手房的成交比就要到1：3，1：4，這標誌着房地產比較成熟了。而我國大部分的城市1:1都沒達到。

　　我國要滿足以上2個條件，可能還要10年乃至更長時間，所以未來10年房地產大趨勢仍將上行。再說簡單一點，地價沒有跌，房價自然不會跌。

　　三、調控的結果，是週期變長了；不適應的房企將關門，或被兼併

　　地產早期週期比較短，從一個波峯到另一個波峯，就是一年；2008年之後，變成2年；2017年開始，從一個波谷到另一個波谷，從一個波峯到另一個波峯，應該是3-4年。

　　很多企業不適應週期性調整，比如資金成本太高被長週期壓垮，最後關門或者被兼併。

　　開發商從8萬家變成5萬家，又變成3萬家，估計到2020年就只有幾千家……最終變成1500—3000家。

　　未來幾年是戰國時代，不是春秋時代，春秋時代是追求領土擴張的模式，戰國時代是滅國戰爭，我們會看到50強佔據更高的市場份額。

　　02

　　中型房企

　　做產業主題開發是最佳甚至唯一選擇

　　小房企可以轉型幹別的，也可以把自己賣掉。

　　前10強乃至前30強，在一段時間內，仍然可以通過收購兼併做大規模。但隨着時間推移，可收購兼併的對象越來越少，也就會出現瓶頸。

　　有一個問題，是中型房企現在就要想，而前30強在收購兼併做到盡頭後也必須想的：

　　很多房企負債率很高，靠後面的規模來覆蓋前面的成本。如果沒法通過收購買便宜的地了，繼續在招拍掛修住宅的紅海里競爭，一旦規模發展停下腳步，一旦用最貴的錢拿到最貴的地的時候，然後遇到一個下行週期的時候怎麼辦？

　　要逃離紅海，要降低風險，只有一個辦法，那就是：

　　做產業主題開發，最好是能“獲得一個單項冠軍”，這樣就可以獲取更多政府資源、政策資源、土地資源、資金資源、市場資源、合作資源等等。

　　新鷗鵬目前是國內公認的“教育單項冠軍”，他們計劃在全國做100個教育MALL、10個教育小鎮，其商業邏輯如下：

　　一、做主題開發實現差異化拿地，優惠的地價可以覆蓋部分開發成本，存量資產通過運營收入和資產增值獲利

　　新鷗鵬每投入一個城市，做的很多是社會化、城市化的產品，相對偏公益、公建。比如青少年宮、文化官、圖書館、藝術館、教育MALL、教育小鎮，等等。

　　新鷗鵬教育MALL有點類似於之前少年宮的升級版，相當於以教育爲主的綜合體，購物、娛、喫飯也有。不過一般的綜合體是以超市和百貨爲主力店，教育綜合體是以教育爲主力店。

　　其主要盈利模式如下：

　　1、地價上，會給出一定的優惠。

　　2、政府會回購部分資產，新鷗鵬可以相對輕鬆實現輕資產。

　　3、新鷗鵬自己持有30—50%的商辦或公建，可以通過運營、服務賺錢，也可以享受資產增值收益。

　　舉例來說，東南沿海的一個城市，房地產的售價在28000左右，招拍掛樓面地價在2萬塊錢左右，但爲了引入新鷗鵬的教育資源，做教育綜合體，樓面地價優惠到1萬2。

　　最終，住宅的銷售，政府的回購，基本已經覆蓋了成本。

　　新鷗鵬已經實現真正輕資產。後續的運營、租金、服務收入，資產增值收益，等於屬於淨賺。

　　只做住宅的房企，只在一個市場賺錢，那就是銷售市場。而新鷗鵬同時在銷售市場、經營市場、資本市場賺錢。

　　二、大小項目和週期配合，充分賺取週期的錢

　　教育MALL對於新鷗鵬算小項目，新鷗鵬目前還計劃在全國做10個教育小鎮。

　　小鎮規模一般在兩千畝到五千畝。選址標準爲“5711”，也就是主城區人口不低於50萬， 7000塊錢的房價水平，100萬方的年成交量，不低於100萬1畝的地價。

　　作出這樣的設定，是因爲小鎮裏會有一個從小學到高中畢業的“k12”學校，做學歷教育。如果地價太便宜，即使土地不要錢，地價差也無法覆蓋學校的建設成本。

　　除了一所“k12”學校之外,小鎮裏一般還會有一些組合產品:

　　1、一個教育產業園，主要生產教育相關產品、做遠程教育等等。

　　2、一個教育MALL，主要做線下現場非學歷教育培訓。

　　3、一帶一路上的教育小鎮，還會配一個絲路古鎮，做旅遊。

　　4、小鎮也會有住宅，但是一般都是教授樓、專家樓、學者樓等等，提供給在這裏工作，和教育有關聯的人羣。

　　教育小鎮一般是全國性的，這樣的定位，是因爲新鷗鵬現在的中學，規模很大，教學質量很好，學生幾乎百分之百上一本，已經吸引了來自全國各地的學生。

　　現在開發商拿地基本上都是100、200畝，熬不過一個大週期，開完盤以後又要去找地，大週期來的時候手裏很可能是貴地……而做小鎮雖然投入多，週期長，但是因此可以賺取前面說到的長週期的錢。

　　三、因爲過去的“慢”，打造了很難逾越的護城河

　　過去10年新鷗鵬在地產方面發展比較慢，從某個角度來說是錯過了簡單複製規模化發展的機會。但是他們把錢砸到了教育上，形成的產業優勢，目前成爲競爭對手不可逾越的護城河。

　　新鷗鵬是重慶大學的一個校辦企業出身的，在這個領域已經投入25年。

　　到目前他們辦了8所中學，其中有3所大學。而且已經有北美、澳洲、亞洲和歐洲教育中心，在全世界，籌建有30個教育營地……新鷗鵬體系內的學生，中學可以在兩個國家讀，寒暑假可以去不同國家的教育營地。

　　就“文教衛”而言，文旅比住宅難做，大健康比文旅難做，大健康裏的醫養比康養難做。

　　最高的門檻則在教育。教育中，學歷教育又比培訓教育難得多……

　　新鷗鵬在教育產業方面的護城河，別人短期內無法逾越。

　　比如，別家房企如果也做教育地產，還得拉很多人合作，用“我們”去打動地方政府。可新鷗鵬不一定要拉合作方，自己本身就是品牌，自帶優質IP。

　　（作出上述精彩分享的李戰洪總，將和馮侖、吳建斌等5位地產大咖一起，在今天（11月24日），和500位房企高管一起，閉門探討如何“明趨勢、強運營、聚人才”。點擊底部“”，進入活動微官網，收藏網址，可以在中午之後陸續看到本次活動精華內容分享。本次活動的更詳細內容，將在隨後幾天，在本號陸續刊出，敬請關注）