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導讀：目前已有超50城支持“以舊換新”，代售模式爲主流，但市場反響平平。

作者 | 第一財經 鄭娜

繼深圳、上海之後，廣州也加入了支持“以舊換新”的行列。5月22日，廣州市房地產行業協會、廣州市房地產中介協會發出住房“以舊換新”活動倡議書。

根據倡議，“以舊換新”活動由換房人、房企、中介機構共同參與。其中，換房人以自願原則參與，是計劃出售所持二手房（舊房）並在廣州市內購買新房的消費者。

據披露，活動首批共發動廣州全市122個房地產項目和12家房地產中介機構參與，並持續半年時間，自2024年5月25日~2024年11月24日。

爲激發換房人蔘與的積極性，倡議書鼓勵房企和中介機構以多種方式給予換房人更多優惠。

在房企方面，倡議鼓勵企業結合自身實際，爲換房人提供無憂選購新房服務，包括鎖定新房房源、首付寬限期、無責任解除新房認購協議並退還訂金，以及爲換房人提供購房款折上折、購房大禮包（傢俱、家電、家裝等）、減免物業服務費等優惠。

在中介方面，倡議鼓勵在開展“以舊換新”期間，充分調動各種宣傳渠道，積極優先推廣舊房房源，提高舊房成交效率；鼓勵中介爲換房人提供舊房出售後新房交付前的過渡性租房佣金優惠；如通過同一中介完成“以舊換新”的，鼓勵中介給予換房人佣金優惠等。

不過，記者從一家參與了“以舊換新”活動的華南房企處瞭解到，當前還在研究政策，暫時還沒有具體的執行落地細則。

近兩年來，隨着剛需客戶觀望情緒漸濃，改善性住房需求成爲房地產市場重要支撐，改善性住房需求也成爲政策支持的重點羣體之一。基於此，各地結合自身市場情況，落地各類“以舊換新”措施，推動一二手房置換鏈條的打通，促進改善需求釋放。

當前，廣州採用的這一“以舊換新”模式是較爲常見的方式，被業內稱爲代售或中介撮合模式。

在代售模式下，房企、中介、購房者簽訂新房認購和二手房優先賣協議，如果在約定週期內二手房成功售出，則新房認購協議生效，反之則協議失效，購房者無需承擔違約責任。據不完全統計，在已經推進“以舊換新”模式的55城中，有30城採取這類模式，佔比超半數。

另一較爲廣泛採用的模式爲舊房換購模式。克而瑞監測顯示，目前已有包括南京、鄭州等在內的19城落地了舊房換購模式。該模式通常由政府平臺、新房開發商、購房者、住房管理部門四方參與，流程爲先由購房者選定意向新房，再由評估機構完成舊房價值評估，之後由住房管理部門完成對存量住房抵押擔保情況的初審，並簽訂四方換新協議，而後由平臺公司收購存量住房，同時購房者與開發商簽訂新房買賣合同，最後再完成一系列登記交接手續。

2023年下半年以來，多地試點了舊房換購模式，但此前整體規模較小，而且一般要求購房者在指定的新房樓盤購買。今年4月以來，南京開展“以舊換新”試點，首批試點2000套，鄭州明確計劃全年完成5000套，較過往的推進力度明顯有所加大。

另據克而瑞監測，包括重慶、鄭州、蘇州等在內的11個城市採用了回購收儲模式，主要由市屬國企作爲運營主體，自籌資金或利用租賃住房貸款支持計劃試點貸款，定向收儲存量新房、二手房項目，收儲房源大多被用來籌集人才住房、保障性租賃住房等。此外，還有發放換新補貼等模式。

多種“以舊換新”模式持續推進，效果表現不一。佔主流的代售模式落地效果平平，多地出現“只看不買”的情況。據克而瑞監測，例如深圳的一項目在4月中旬啓動“以舊換新”，此後一週的項目來訪量環比上升50%，但認購只增加了1套。

中指院分析稱，代售模式很大程度上取決於市場的運行情況，在當前“買方市場”下，“賣舊”難度仍舊較大，二手房交易週期普遍較長，導致該模式效果較爲有限。當前不少城市的二手房掛牌量處於高位，“以舊換新”購房者即便通過中介優先推介，但若想快速售出二手房，還是需要在價格方面給予一定讓步。

相較而言，舊房換購模式的市場反響相對積極。克而瑞調研顯示，無錫4月下旬啓動“以舊換新”評估工作，截至4月底，首批次已成交25套，成交金額近1億元，試點項目表現好於自然成交。同時，鄭州的收購主體城發集團在試點首日就有64組存量房源通過初審，如果換購計劃推進順利，預計將釋放100萬平方米新房購置需求。

5月21日，南京首批“以舊換新”客戶已確認成交。據安居集團披露，截至5月20日，線上、電話、現場等各類諮詢約3450組，微信小程序“寧換新”平臺登記意向報名約4150 組，初審符合條件的登記約3430組。案場累計來訪約2230組，繳納新房意向認籌金的換房人515組。目前已有52組客戶確認成交。

業內認爲，當前不少城市“以舊換新”“收舊換新”政策仍有一定的優化空間。

中指院表示，“以舊換新”模式可以簡化或合併多個流程，減少購房者時間成本、增加可選擇項目範圍、建立房源庫等。從地方國資平臺情況來看，當前不少地方國資平臺可用資金有限，難以大規模收購二手房，且收購的存量房較爲零散，也爲後續管理增加了難度。在去庫存的新政策基調下，建議相關協同政策加快落實，地方平臺“收舊換新”模式的推行也需要國家更多資金支持。

鏡鑑諮詢創始人張宏偉也建議，“以舊換新”本質上是爲了促進成交，如若在成交過程中，適度降低二手房交易增值稅（免徵年限由5年降低至2年）、一二手房買賣契稅等稅費成本，尤其是置換需求給予契稅優惠政策（賣舊的契稅可以抵扣買新的契稅），或許更能促進一二手房交易聯動。

責任編輯：石秀珍 SF183