陸挺 野村證券中國首席經濟學家

以下整理自陸挺在CMF宏觀經濟月度數據分析會（2024年4月）上的發言。來源：新經濟學家智庫整理

房地產行業風險，是中國經濟在未來幾個季度面臨的最主要挑戰。

我們不能因爲中國經濟在其他領域的再平衡,就盲目樂觀地認爲房地產行業的問題已經得到解決，也不能過度樂觀地認爲中國經濟結構已經發生了根本性改變，新動能已經完全彌補了房地產行業暴跌造成的空缺。

1，要防止螺旋式下跌

我認爲房地產這個行業已經超跌。

但房地產的問題對中國經濟和金融系統的影響還沒有完全反映出來，有些風險被掩蓋了，還會爆發出來。

房地產行業在中國經濟中比重還是很高，該行業難以實現自我修復。

房地產業的困境對我國的金融市場、政府財政和就業還將產生非常大的影響。

另外，在外需和消費等方面，我們的政策抓手不多。

從以上角度看，我們現在有必要採取積極的措施，防止房地產業陷入螺旋式下降的困境。

2，要把保交房和保主體結合起來

在如何救助房地產業方面，業界有不同的看法。

尤其是在“保主體”和“保項目”之間。

我認爲兩者確實是有區別的，但在實際操作層面，關鍵的細節更爲重要，最後的區別可能沒有大家想象的那麼大，並不存在那麼大的衝突。

絕大部分情況下，一旦主體保不了，房企倒了，其實保項目難度極高，必須得有其他房企或地方政府平臺公司接盤，但眼下其他房企和地方平臺公司普遍處於艱難困境的情況之下，實際上他們接盤並不現實。

反過來講，如果只是保主體，讓他們不破產，但在保項目上具體力度不夠，那麼，保交樓依舊是一個嚴重問題。

保交樓保不住，那麼房地產行業還處於下降螺旋中，那麼保主體最終也成功不了。畢竟，對房企，政府不可能一直輸血。

所以，最終最好“把保交房和保主體”結合起來。

3，房地產企穩的好抓手

陸挺認爲，要讓經濟穩定下來必須要穩住房地產行業，國內政策還有一些改進空間，“要把保交房和保主體結合起來。”

我認爲“保交樓”，是託底房地產業的基礎，是一個較爲實際的抓手。

“保交樓”的問題值得反覆強調，這是整個中國房地產行業出清非常關鍵的一步。

保交樓會是未來1至2年房地產行業最核心的問題。

因爲中國的房地產行業，尤其是從房地產行業對GDP的貢獻來講，中國的房地產銷售主要是新房銷售，新房銷售主要是期房銷售，期房銷售就是期貨市場，期貨市場中最重要的是期貨最後的交割。

所以，中國的房地產市場就是一個期貨市場，期貨市場最重要的就是保障交割。如果最後的按時交割率只有50%，大家還會來期貨市場做交易投資嗎？顯然不會。

如果沒有制度（保交樓）的保障，大家的信心不穩就會造成上述的第一個下降螺旋問題。

所以，妥善解決保交樓這一問題不僅能夠重建市場信心和政府信譽，還能夠擴大內需。

當前最重要的一點是中央政府應該加快摸底調研各地“保交樓”的問題。

從國家宏觀數據來看，“保交樓”問題非常嚴重，但究竟多嚴重？究竟“保交樓”中間差了多少？逾期的時間有多長？這中間還需要增加多少投資才能讓“保交樓”問題得到解決？房地產企業在銀行方面還有多少資金？一系列問題都應該做好摸底調研工作，要想方設法用好央行2000億人民幣專項再貸款。

鑑於地方政府嚴峻的財政情況，商業銀行在推進白名單制度上可能面臨較大難度，開發商目前也難以自行籌集資金進行保交樓，因此可能需要中央政府介入，通過特別資金的配置和設立專門機構來推動相關工作，甚至在必要的時候推出更爲有效的類似央行的抵押補充貸款（PSL）的措施，成立“保交樓”專項資金，推動“保交樓”問題的解決。

4，保交樓與保障房"不能打架”

保交樓問題，還應和保障房建設結合起來。

值得強調的是，在“保交樓”以及開發商尚有大量存貨的背景下，需要謹慎推進保障房建設。

地方政府如果不顧實際情況，完全另起爐竈建設保障房，則很有可能導致當地房地產市場進一步放大供應，最終甚至崩盤，地方財政也會被拖累，最後也會影響其保障房的建設。

一個理性的做法，是地方政府進行深入的調研工作。

其一、對去化率高（也就是銷售率高）的樓宇，應該努力推進保交房；同一樓宇中尚未銷售的部分，政府可以以合理價格收購併作爲未來的保障房供應。

其二、對去化率非常低的樓宇，如果完工程度較高，政府也可考慮折價收購尚未銷售的部分作爲保障房供應，如果完工程度很低，則可和購房者協商，通過置換等方式。

總之，保交樓是一個繁雜的工作，中央政府資金撥付、密集調研、在調研基礎之上和保障房建設結合來制定可操作的方案，是“保交樓”能否成功的三個關鍵。

5，一二線還要鬆綁

最後，我認爲房地產政策在一線城市和某些二線城市還有進一步鬆綁的空間，過去十年推出的許多房地產調控政策已不再具有現實意義，未來可以繼續推進這方面政策的優化和調整。

“未來整個中國的城市格局和房地產行業都會出現的變化是，越來越向經濟發達地區集中，越來越向大城市集中。”

尤其這一輪中國房地產在經歷了下滑之後，將來有所復甦後形成的新格局可能更像是回到2015年以前、乃至2010年以前的格局，即發達地區、大城市主導房地產的發展。

未來中國的房地產發展、城市的發展應該是以人口流入、經濟發展作爲最重要的指標。所以，在激活方面應該加速已開工的基建工程，尤其在人口淨流入的重點城市開展基礎設施建設。

如果能把“保交樓”和“房地產鬆綁優化”工作做好，讓人口流入重點城市得到更多的城市發展用地，尤其是住宅用地，同時優化中央政府的資金配置，那麼我認爲在2024年，中國經濟會出現明顯的一個亮點，企穩復甦動能增強。