去年下半年，中国人民银行等七部门出台新规，禁止房产中介提供“首付贷”。本轮房产调控，禁止“首付贷”的监管态度也被重申。然而媒体最近调查发现，个别一线城市仍有房产中介违规协助提供首付贷。为了掩人耳目，中介公司还引入了合作担保公司，假借“信用贷”、“消费贷”之名继续活跃在二手房交易市场。

　　“首付贷”究竟是什么？

　　所谓“首付贷”，是指在购房者首付款不足的情况下，地产中介、开发商或其他第三方金融平台为其提供的用于解决首付资金的贷款，以便让购房者快速入市。由于首付贷多为信用贷款，且利息高、期限短，如果购房者靠信用贷款解决首付款，无疑会增加自己的购房成本。而且使用首付贷的购房者往往经济实力不强，一旦资金来源出现问题，极有可能引发支付风险，最终把风险全部转嫁给银行。

　　今年以来，消费贷款出现了快速增长的现象。今年前7个月，居民新增消费性短期贷款1.06万亿元，累计同比多增7137亿元，而去年全年仅新增消费性短期贷款8305亿元。今年以来，各级政府没有出台刺激消费的具体政策，各项消费数据也处于相对稳定和平和的状态。消费贷款的突然加速，存在许多值得推敲和质疑的地方，其中有没有大量消费贷款转道房地产市场，扮演住房贷款的角色，值得深究。

　　本轮楼市调控最核心的目标，是要防止住房投资和投机，充分体现“房子是用来住的，不是用来炒的”理念，让房价能够通过住房理念的转变和市场秩序的规范回归理性。如果消费贷款转道住房消费，就等于抵销了房贷收紧政策的威力，抵销了楼市调控的威力。

　　收紧房贷政策，除了促进消费者理性消费、冷静消费外，另一个重要目标是让银行能够把信贷支持的重点转向实体经济，多向实体企业提供信贷资金支持，解决实体经济融资难、融资贵的问题，从而让实体经济早日摆脱困境，推动经济早日步入复苏通道。从目前的情况来看，不仅房产中介等没有很好地执行中央的政策，继续在想方设法钻监管的空子，跨越政策的红线，继续通过“首付贷”等推销商品房，一些金融机构也似乎没有严格执行中央的要求，而是睁一只眼、闭一只眼，为“首付贷”等开绿灯，让房产中介有恃无恐。尤其在消费贷款的发放方面，没有严格执行规定，没有对贷款使用情况进行跟踪了解，导致资金转道到房地产市场。

　　从世界金融风险史来看，房地产是重要的风险来源点之一，而房贷高杠杆率是公认的罪魁祸首，例如美国和日本的教训。房价飙升必然有房贷从中推波助澜，房贷杠杆率越高，房价就越高。有学者统计过发生金融风暴的国家，凡是房贷高杠杆率的国家必然是“爬得越高，摔得越惨”。

　　因此，房地产调控的一个重要手段就是降低房贷高杠杆。各地都大幅度提高首付比例，例如深圳二套房首付高达七成。首付款是银行的“安全垫”，可以有效对冲房地产资产价格下降所导致的信贷风险。当前，表面上看，各地的房贷政策都收得很紧，但从深圳、北京等地的报道来看，“首付贷”“零首付”等灰色信贷依然暗流涌动，有可能导致房贷风险更加隐蔽、更不可控。

　　在经济需要消费拉动的情况下，银行发挥优势，向广大居民多发放消费贷款，是值得肯定和鼓励的。前提是，这些消费贷款只能用于消费和经营，而不能用于购房。对银行在消费贷款方面出现的问题，监管机构必须尽快出手，尽快对可能存在的问题进行全面调查，尤其是“首付贷”问题，必须要与银行的行为紧密结合起来，把银行与开发商、房产中介等勾连的问题找出来。

　　“首付贷”“假按揭”“假流水”在房贷领域并不新鲜，这些都不符合我国信贷政策，甚至违法，但长期以来屡禁不止。“灰色信贷”具有较强的隐蔽性，监管难度大，成本高。追本溯源，“首付贷”之类灰色信贷，归根到底还是因为我国房贷审核标准过于宽松，遏制“首付贷”还须提高房贷审核标准。

　　我国房贷审核对借贷人的偿还能力和意愿过于宽松，例如仅仅依靠收入证明、银行流水、央行的个人征信记录，这些都是很粗的审核标准，并不能真实、全面反映借贷人的偿还能力和意愿，况且，当前银行流水、收入证明的造假空间太大、合法化成本太低。例如，通过消费贷的钱，分成银行要求的月份做流水就能轻松蒙混过关。

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　　次贷危机之后，美国吸取了教训，银行收紧了房贷的审核标准，想得到房贷是一件十分不容易的事情。银行需要严格审核贷款人偿付房贷的能力和偿付房贷意愿。前者贷款人要用文件证明其纳税收入，财产和房租支出等财务状况。后者要查贷款人的信用分数。银行最重要的是审核贷款人的报税资料。在报税资料之外，银行还可能要求会计师对小生意贷款人作出财务报告。

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　　房贷审核标准太粗且缺乏刚性约束，给了首付贷等灰色信贷的生存空间。监管部门只有出台相关规制政策，切实提高房贷审核标准，才能真正遏制首付贷。