碧桂園即便不是榜樣，也是現在很多開發商試圖效仿的對象。即便工程上做不到那麼激進，有些開發商還是希望，客戶的錢可以立刻馬上到賬。譬如膠州板塊聲名赫赫的200萬平大盤製造者，河北地王——榮盛，就讓人瞧出了某些渴錢的端倪，聯想到榮盛近年來的超常規擴張及其在資本市場上的頻繁的融資動作，讓人很難不懷疑，資金鍊的警鐘其實早在榮盛頭上敲響，在樓市政策明顯收緊的背景之下，一個缺錢的房企如何在一塊明顯需要時間的板塊上完成一個規模空前的大盤？你是否願意用自己的真金白銀，陪榮盛完成這場賭局？

不規範的錦繡外灘 紅盤現疲態

膠州，青島樓市近期的熱門板塊，榮盛錦繡外灘，據自稱是膠州板塊中即開即罄的紅盤，儘管青島網上房地產中顯示其幾次開盤後皆尚有可售房源，但之前還是爆出過該項目有人收取選房排號費的新聞。

榮盛錦繡外灘到底火到什麼程度？是不是真的一房難求？去售樓處一看可知。

上午的售樓處人不是很多，大概有四組左右的到訪。置業顧問說週末人會很多。其他的說辭不外乎，很快開盤，趕緊選房，之前都賣光了，現在不選，好房源就沒了。這些說辭其實也從一個側面透出錦繡外灘這個紅盤的疲態，現場選就能定上合適房源，而此時距置業顧問的開盤日期不過10多天，這個蓄客量，明顯水位不高嘛。

之前網上有人指摘錦繡外灘的銷售不規範，要客人在制定銀行凍結資金10萬元，房源捆綁1200元精裝修，在動輒叫價三四千元的不正常行規中，錦繡外灘的1200元搭售裝修看起來不高，但其不做裝修樣板間的做法，也有點極不尋常。

爲什麼要客戶在指定銀行凍結資金，真的如置業顧問所說，爲了證明誠意？有業內人士分析，此要求和誠意無關，卻能證明榮盛缺錢，此舉最大的受益方是合作銀行，可以看做是榮盛賣力給合作銀行拉存款，他們的目的無非是將來獲得更多的融資放貸的便利。

至於1200元精裝修不做樣板間，這既算是開發商試圖高週轉的一種表現，來不及做樣板間嘛，也是低配賣高價防止留下證據的一種自我保護，總之，榮盛很心急，錢和時間對他們都是問題。

榮盛的資金鍊警鐘 愈擴張愈緊繃

在網上搜索榮盛的新聞，資金鍊，負債率等是最熱門的關鍵詞。年初某行業媒體發表文章中，就明白地提到了榮盛的資金鍊已經敲響了警鐘。該媒體稱，榮盛股東減持和大比例質押股票，三大股東股票質押率在2018年初接近了50%的紅線，其中榮盛建設更在2017年11月起，質押了幾乎自己全部的榮盛股票。

根據媒體公開報道的資料顯示，2017年榮盛發展總負債1607.43億元，資產負債率爲84.5%，這是近10年榮盛發展負債的最高值。其2013年末負債總額的數值爲469.21億元，4年時間，總負債激增近1200億元。資產負債率在這十年裏，雖略有波動，但基本屬於上升趨勢，去年84.5%的負債率水平則處於歷史最高位。

媒體提到，債務增加並沒有給榮盛帶來經營性現金流的好轉。根據能查詢到的公開資料顯示，2007年榮盛發展上市以後，除2009年經營性現金流爲2.58億元外，其餘年份經營性現金流均爲負，且呈不斷擴大的趨勢，從2014年的-16.61億元擴大至2016年的-36.95億元，2017年前三季度則爲淨流出75.71億元。

資金鍊的問題，源於榮盛的擴張戰略，其在文旅方面的佈局甚至不亞於當年的萬達。據統計從2017年3月到2018年4月，榮盛在國內新發展文旅項目28個，一年時間概算投資2000多億。媒體由此發問“萬達折戟之鑑在前，體量、資源等明顯弱於萬達的榮盛發展，將遭遇怎樣的風雨？”

榮盛走的是一條高負債，高質押，依靠融資補血的房地產開發的老路，這樣的路子使得榮盛在某些時段內十分生猛，激進，除文旅項目上瘋狂佈局外，2011年，其在全國拿地100多宗，耗資200多億。

在當前去槓桿成爲行業大趨勢，國家對樓市嚴壓不放鬆的情況下，榮盛如何在高負債的現狀下輾轉騰挪，十分值得關注。

錦繡外灘：能否跑贏錢和時間

榮盛跑步進入膠州，第一個項目200萬平，也算得上石破天驚。但風光過後，這個大項目能否走出藍圖，變成膠州居住者的幸福場景，時至今日，並不十分確定。

錢是榮盛的敵人，這一點不僅因爲榮盛本身遭遇着自身和行業普遍的資金瓶頸。還有就是四周對手衆多，新城、中海、保利、花樣年，用何種方式才能順利更快地實現資金回籠？甚至因爲限價緣故，高新區和膠州已經出現了明顯的價差，榮盛錦繡外灘可以提前選房提前訂，已經說明很多問題。這樣一個200萬平的超級大盤，在起步之初就遇到這樣的窘境，未來的路只會更加坎坷。

時間也沒有站到榮盛一邊，這可能是其所在板塊共有的問題。膠州經濟開發區的規劃非常不錯，有高校，醫院，有地鐵，但看看這個板塊的現狀，數千數萬畝的大幅曠地，一眼望不到邊際，或許未來這裏相當美好繁榮，但這些都需要時間的孵育，五年？十年？這個時間裏，樓市的大局會如何演變？怎樣保證市場如今天高溫？當大貨車如流如織於錦繡外灘項目地塊旁的公路上，榮盛如何讓自己描畫的場景更有說服力。

您是否願意陪榮盛賭一回？賭他們債越欠越多依然玩得轉，賭他們的文旅項目可以順暢地回血，賭政策回頭，國家再次放水澆房地產這塊高地。

昨天，接到過兩個榮盛的電話，看來他們那兒還可以隨便選房。