行业整体

1、法律定义模糊，法律不完备

民宿业不完全属于旅游业，也不完全属于酒店业，更不完全属于文旅业。从成都的第一个农家院诞生到近几年的民宿大爆发，行业一直处于没有全国性的指导规范，没有切实可行的法律法规依据的灰色地带。

2、以个体经营为主，缺少全国性组织和行业交流

行业协会的发展远远落后于行业本身的发展，多数区域性地方民宿协会也仅仅是这一两年成立，服务水平也参差不一

图：浙江省民宿产业协会

3、同质化严重，无明显特色

新项目千篇一律，已经让人有视觉疲劳的感觉，有调查显示，配套设施不健全（54.0%）被认为是民宿存在的最大问题，其次是卫生状况无法保证（49.2%），过于开放、私密性差（38.8%）、千篇一律没特色（21.0%）、房屋预订不方便（18.3%）等因素同样制约着用户对民宿的评价。

4、过度高端化，酒店化

在消费升级的拉动下，在部分“头部”民宿的带领下，整个行业的平均房价在不断拔高，但服务水平、体验感却未必有所增值。

图：住客的吐槽

5、从业人员素质参差不齐，稳定性不高

很多民宿投资人本身不是酒店服务业出身，实际管理人员也不是相关行业人员，民宿管家大都是靠朋友介绍推荐，也无相关培训，基本是现学现卖。

6、民宿主几乎不在民宿，不接待客人

90%以上的民宿主不会亲自接待客人，主人是民宿的灵魂，灵魂没了，光有躯壳的民宿还不如精品酒店。

7、新媒体导向有误

民宿类新媒体已经形成行业特有的软文风格，媒体导向以（逼格）高、（体量）大、（价格）上为荣，缺少（数据）真、（主人）善、（服务）美；

8、局部地区产能过剩，已陷入恶性竞争

投资过度已经让局部区域走上“过度投资——充分竞争——恶性竞争——行业受损”的老路。

9、民宿的宣传与实际差距过大

不少民宿宣传图片存在过度美化的嫌疑，那些在照片里看起来各种文艺范、乡野风、小清新的网红民宿，实际住进去却可能遭遇“买家秀”、被忽悠的感觉。

10、邻里关系不和谐

很多投资人对农村的形势估计不足，对农民的期待过于理想化，后期运营的过程中屡屡发生举报、阻拦、要挟、投诉等纠纷。

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11、某些网红民宿主过度包装，善于走穴

网红民宿的入住率到底有多高？这其实是一条遮羞布，扯掉了以后也就那么一回事，作为行业的意见领袖，多多少少会影响其他投资人的投资决策。

12、去农化

某些地区民宿开发排斥当地农民，缺乏对当地原汁原味的人文环境保护和传统文化的传承，或以城市生活为标杆来改造乡村建筑，乡村民宿设计，只是为了逼格而逼格，以满足投资人的情怀或迎合消费者的“品味”。

13、缺乏品牌意识

很多投资人完全是一腔情怀进入这个领域，个人感情占据主导地位，前期根本没有考虑品牌培育问题。

14、新媒体过度营造的虚假繁荣

新媒体总是围绕着情怀、诗与远方、高端卫浴、无敌景观等主题做文章，往往忽视民宿本身的服务品质与舒适度。

15、冰与火并存

一边是市场野蛮生长，一边是问题集中出现；一边是入住率连续下滑，一边是民宿体量爆发增长，很难再找到一个行业像民宿这样，充满了戏剧张力。

16、环境破坏严重

民宿的发展依托于秀丽的自然风光，例如云南大理洱海曾是全国有名的民宿聚集地，但沿岸粗放式管理的民宿和餐饮给生态环境带来不小的破坏，当地政府为整顿业态付出巨大代价，给行业发展敲响了警钟。

17、卫生存在隐患

普遍存在布草更换不及时，卫生不达标的现象，如江苏省消协曾委托第三方机构开对省内民宿的消费状况调查结果显示，超六成消费者担心民宿卫生状况，而实际上只有19%的民宿床品做到了“基本洁净”。再如2018年底微博名为“花总丢了金箍棒”（简称“花总”）的博主，发布了一段近12分钟的曝光视频，内容是10多家五星级酒店保洁员的日常：抹布擦完马桶擦杯子、浴巾马桶刷堆一起、用洗发液玻璃水擦杯具……一夜间，酒店卫生乱象成为热议焦点，高端五星级酒店尚不能完全把控店内卫生，民宿的状况同样令人担忧。

18、政府过度介入与过度激励

在“双创”、美丽乡村建设背景下，民宿已超越住宿功能，民宿投资被赋予更多的意义与作用，民宿这个概念承载诸如互联网+、创业、创客、扶贫、古村落保护、美丽乡村等的使命，受到各级政府高度关注与鼓励。在资本的狂热下，民宿投资信息无从把握，信息不对称现象明显，政府与投资者均无法有效判断泡沫临界点。从行业规律来看，政府过多参与的行业不可能健康发展。

图：双廊

19、洗牌、转让倒闭悄然开始

一些民宿已经支撑不下去，选择倒闭关门，或者转手。有些民宿换主人和换管家一样频繁，非自有资金的基本很难活过三年。

20、边界模糊，总量无法控制

民宿一直是一个边界模糊不清的概念，对民宿的用地类型、投资主体、服务规范都没有明确的界定，只在一个数量上有明确的范围，因此宅基地、集体用地、招拍挂土地、城市公寓、商品小区、旅游地产改造建设的住宿设施都可以被称为民宿；外籍人士、外来投资主体、原住民、社会资本、地产大鳄等多元主体都可以投资民宿；众筹、风投等各种投资模式都可以出现在民宿投资中，在这混沌的民宿投资行业中，根本就无法控制民宿总量。

21、周边配套不完善

当地政府在激励与引导民宿的同时，往往忽视了对周边生态的营造，缺乏民宿产业链中相关配套业态的引导和建设，一方面导致民宿中“住”的业态过度发展，另一方面民宿配套业态不足，压缩了民宿发展空间，进一步加剧了竞争。

22、治安、消防隐患突出

由于各种原因，有些地区的民宿并不能接入公安系统，存在安全隐患，老房子改造的民宿基本无法取得消防合格证。

23、准入门槛低

只要有点钱就可以盘个民宿经营，但不同区域会有不同的资金门槛，拿最有名的莫干山为例，大致分成三个等级：类似裸心谷和法国山居的洋家乐模式，投资资金要上亿，而更具代表性的大乐之野、清境原舍、庾村、翠域、无界等外来经营者，资金往往在千万级，而一些本地开发者，例如遥远的山、西坡，投资额则在百万级。

24、物业不自有，所有权和经营权分离

基于政策上的原因，绝大多数的民宿物业都是依靠租赁获得，只有使用权，没有所有权，无疑大大加大了后期经营的难度，也不可能出现“一屋传三代”的民宿佳话，民宿运营的一切都是以租期内获得最大经济利益为最终目标，这是很多问题的根源。

25、物业性质限定，先天不足

民宿合法化最大的障碍在于所用物业民用转商用的性质改变，如果法律不承认，就是永远的灰色地带，如果法律上承认，那也是灾难，海量的民房必将吹爆这个泡沫。

26、行业整体缺少人才

世上只有一种病——穷病，民宿同样只有一种病——缺人，所有成功的民宿也好，经营不善的民宿也好，归根结底都是人的问题。民宿的准入门槛低，没有统一的经营标准和理念，也没有太大的升值空间，入局者虽多，但真正沉下心来做的少。

27、部分地区民宿过剩，比如丽江、大理、江浙一带，都属于同质化过剩，巫待整治，民宿不是绝对过剩，而是相对过剩，真正能满足消费者需要的好民宿并不多。

28、连锁化趋势

这是中国民宿面临的一个现实问题，对此，消费者也有两种截然相反的态度，一种是可以接受，一种是不能接受，但实际上这两种态度其实是一回事。和酒店相比，民宿性价比并不高，但因为现在大家对民宿都非常感兴趣，所以有很多人去住民宿、体验民宿。这种现象从2017开始，也发生了变化，很多喜欢民宿、住民宿的人又开始回到酒店了，民宿行业发展到后期肯定会碰到现在连锁酒店同样的问题。

29、缺少权威的信息发布机制阻碍市场资源配置发挥作用。

当前，民宿市场中的诸如民宿数目、供需情况、产能利用率等信息没有统一的官方信息发布机制，个别民宿互联网平台单独发布的数据难以说明整个市场客观状况，民宿投资经营者对市场供需情况缺乏足够了解，在信息不充分的情况下可能存在投资偏误的风险，市场对资源进行有效配置的作用大大降低。

单体民宿

1、市场误判

未深入考察当地市场，或被旺季较高的入住率欺骗，错误的以为起步门槛低、利润空间可观、市场行情稳。

2、选址过于草率，迷信诗与远方

尽管李嘉诚的“地段、地段、地段”法则如雷贯耳，巴菲特的黄金法则“不要草率投资，要投资你熟悉的领域”更是金科玉律，当你开始选址做民宿的时候，其实已经开启了一项投资决策活动，谨记不要去客栈饱和的地方投资，除非确实能力战胜已有的几百家店。

3、预算不足，借钱经营

前期设计改造、装修投入严重超预期，各种成本未能考虑周全，普遍改造成本超预算1倍。

4、受宏观经济规律影响或当地旅游热度影响，入住率及平均房价下滑明显，投资回报周期拉长。

5、缺乏互联网营销推广意识

一些传统旅游景区民宿客栈缺少互联网营销的观念，短时间内无法改变。

6、订单几乎完全依赖OTA

对于普通民宿来讲，OTA巨头基本垄断了流量，一年房费收入的10%-15%交给OTA，成本巨大，缺少其他获客渠道，“OTA依赖症”普遍存在。

7、租房协议不合理，房租逐年上涨

前期市场判断有误，误以为收入的增加可以抵消上涨的房租压力，导致租房合同不利于运营，后期日益高涨的房租，都决定了如何提升盈利水平成为民宿产业发展进程中绕不开的话题。

8、基本无活动营销方案

普通的民宿客栈很少主动举办活动，也不知道该举办哪些活动，怎么举办活动，经营过于“佛系”，体验内容过于单一，无核心竞争力。

9、体量小

旺季不愁客源，淡季又苦于体量太小无法承接旅行团，也无法举办一些公司团建类的活动。

10、跨行经营，缺乏系统管理经验

从民宿的投资人到实际经营人都不是行业内人士，在成本管控、日常运营、推广宣传方面都存在短板。

11、消防通不过，营业执照办不了，无法开具发票，一直处于无证经营的灰色地带。

12、共建人太多、沟通成本太大；

13、硬件设施多多少少存在硬伤，特别是隔音、空间布局方面尤为突出；

14、民房改造，隔音、防潮、采暖等硬件条件是硬伤。

《从选址到转让，民宿运营手册》

（点击头像，进入专栏查看已更新章节，或右下角“我的”菜单中“我的书架”查看，如找不到内容请私信，一般会在晚上10点前后回复，谢谢理解）

目录

介绍篇

01全球民宿发展历程（已更新）

02民宿的定义（已更新）

03中国民宿发展简史（已更新）

04大陆民宿现状（已更新）

05大陆民宿的主要分布（已更新）

06中国乡村旅游创客示范基地100个（已更新）

07城市民宿的概念（一）（已更新）

07城市民宿的概念（二）（已更新）

08 民宿未来的发展趋势（已更新）

09民宿和自媒体的关系（已更新）

10民宿和乡村振兴（已更新）

筹划篇

11开民宿一般流程（已更新）

12股权架构（已更新）

13民宿选址（已更新）

14民宿选址、建造和运营中的风水常识（已更新）

15民宿租房合同的风控（已更新）

16民宿的土地政策（已更新）

17民宿的证件办理（已更新）

18民宿取名（已更新）

19 LOGO设计（已更新）

10民宿的商标注册（已更新）

21民宿商业计划书（已更新）

22民宿众筹（已更新）

23民宿估值（已更新）

设计篇

24设计和策划（已更新）

25设计风格（已更新）

26民宿ins风（已更新）

27常用设计网站（已更新）

施工篇

28民宿泳池的建造和维护（已更新）

29.民宿里的干柴烈火——壁炉（已更新）

31.民宿地暖（已更新）

31民宿隔音怎么做（已更新）

32民宿节能措施（已更新）

33民宿中夯土墙的运用（已更新）

新型民宿篇

34民宿里的木屋（已更新）

35民宿里的泡泡屋（已更新）

36集装箱里的民宿（已更新）

37民宿中的帐篷（已更新）

运营篇

38民宿照片的拍摄技巧（已更新）

39.民宿PMS系统简介（已更新）

40民宿的OTA管理（已更新）

41民宿的差评管理（已更新）

42民宿的客房配置（已更新）

43民宿的布草管理（已更新）

44民宿里的32个品牌：4+1、布草和床垫（已更新）

45民宿的价格管理（已更新）

46民宿的实名登记管理（已更新）

47民宿的消防管理（已更新）

48民宿里的早餐（已更新）

49民宿的成本管理（已更新）

50民宿的人才管理（已更新）

51民宿如何维护邻里关系（已更新）

52民宿如何做好“二次消费”（已更新）

53大陆民宿不好做，如何布局海外（已更新）

54民宿如何维系老客户（已更新）

55民宿（人）的99种死法（已更新）

营销篇

56民宿的新媒体推广渠道和模式（已更新）

57民宿的朋友圈营销（已更新）

58民宿如何做好短视频（抖音）营销（已更新）

59民宿里的H5营销（已更新）

60民宿公众号怎么做（已更新）

6262.民宿如何巧用Wi-Fi吸粉（已更新）

63公众号创意二维码设计（已更新）

64网红民宿的营销套路，你get了吗？（已更新）

附录

65民宿行业面临的问题和痛点（已更新）

66相关政策

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