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上周，一篇关于句容楼市的文章（一夜回到三年前！句容楼盘降价甩卖？一个句容人眼中最真实的楼市），文中提到句容多盘开启大幅降价模式，均价跌破8000元/平，有的甚至低于楼面价开卖……

楼市调整期，房企降价走量回款也属正常，不过都市圈的“寒意”总要更浓，大幅降价也许还未探底，句容一盘祭出“首付10年分期付”的奇招！真是只有你想不到的，没有为了促成交而做不出的。

“首付10年分期”、“中介假谈施压降价” 楼市频现奇招

御东国际这个盘我在上面的文章中也间接提到过，“0首付买房”、“买房送黄金”便说的是这家，这个项目位于句容汽车客运站旁边，是句容本地人比较看不上的一个楼盘。

一来是质量不是很过关，二来项目的位置是句容老的火葬场，总归有所忌讳。不过这个项目做起营销来倒是“很有一套”，在2015年楼市大行情来临之前，全国楼市低迷，句容房子卖不出，御东国际一顿操作猛如虎，成功吸引了很多人的注意。

2016年全国楼市“疯涨”，御东国际也享受到利好卖了不少。不过现在“凛冬”又再次来临，新招数也再次上台，这次更为奇葩……

（图片来源于凤凰网房产南京站网友）

根据销售人员的朋友圈，御东国际推出“首付10年分期付”的活动，10万就能买房，每天还推出一套特价房。

“一成首付”我们已经屡见不鲜，然而大多一成首付都要求在几月最多一年内付清剩余的部分，像这种首付也要分10年付的真是从未见过。

为了促成交，御东国际又给我们刷新了新认知。

其实，全国楼市不好各种奇葩招数也是“各显神通”，从中也能反映出当下市场行情的不尽如人意，从业人员的生存挣扎。

01中介假扮买房客，给房东施压降价...

近期，为促成交易，中介安排的专业“假谈”团频频在二手房市场现身，有中介组织员工冒充购房者上门，通过“假谈”降低房东价格预期。

上海的张先生出售一套房子，在A中介挂牌3个月无人问津，但在B中介挂牌不久就迎来好几拨看房者。不过，这些看房者对社区配套以及房屋情况十分挑剔，大谈房价太高，拼命压价。最终在中介不断劝说下，张先生的心理防线终于崩溃，在报价330万的前提下被说服以290万元出售。

但是，在房地产交易中心过户时，张先生惊讶地发现，一个正帮购房者排队办理手续的业务员很面熟，然后记起来是一位曾经的“看房者”。几经追问，这位业务员不得不承认，自己是该中介公司其他门店的员工，上次是“友情帮忙”，还称“这是为了拿到独家房源提升业绩的‘营销技巧’”。

随后，张先生发现同小区一套各方面条件不如自家的房子，被另一家中介卖了300万元。

一位资深中介行业人士表示，“假谈”现象从2017年开始愈演愈烈，进入今年四季度以来，很多中介都使用“假谈”手段促成交易。一位中介员工称，“在热门区域、流通性比较好的小区，我们这么操作的房源占比近九成。”

据了解，不少中介机构的上岗培训内容都增加了“假谈”技巧训练。房屋挂牌后，中介组织员工冒充购房者与房东接触，意在通过虚假谈判，降低房东的心理预期以获取低价房源，然后促成交易快速跑量；另一方面，“假谈团”也在“攻陷”购房客群心理，如故意扮演竞争者，营造房不愁卖气氛，让购房者迅速下定决心。

“刚开始培训我们也不太习惯，但为了业绩只能苦练演技。‘身经百战’之后，团队分工已经明确，大家都已进入角色，配合娴熟，一般买房人很难察觉我们在演戏。”一位入行不久的中介业务员说。

针对部分城市出现的“假谈”现象，专家建议监管部门应进一步加强监管，严查补充协议等买卖附加条款，整顿二手房市场秩序。

02厦门部分楼盘低于楼面价促销

近日，厦门市部分楼盘以低于成本价销售的消息引发市场关注。据报道，福建厦门精装楼盘翔安金茂悦推出特价房源，单价仅2.8万元/平方米，这一价格比楼面价还便宜了1451元/平方米。

早在10月初，厦门万科白鹭郡因降价促销一度上了热搜。有报道指出，万科白鹭郡2号楼于10月1日正式开盘，800余客户到现场，206套房源全部售罄，最低售价为278万元/套。

此后厦门房企开启“价格战”模式。据悉，在10月下旬，厦门翔安金茂悦推出了部分房源，以“单价2.5万元起”为卖点进行促销，而该项目土地楼面价为29451元／平房米。

从数据上看，10月份，厦门商品住宅新增供应9.13万平方米，环比下跌近6成，成交6.53万平方米，连续4个月现供过于求态势，库存持续扩容，去化周期约需31.6个月，项目入市去化压力不断增大，价格营销战愈演愈烈，部分项目现持续降价行为，现金回笼是四季度主旋律。

03江宁纯新盘精装改毛坯变相降价

江宁纯新盘武夷凌云公馆于近日领取了首开房源销许，按照销售人员最初给的信息，公寓房源为装修交付，房价预计在29000元/平左右。然而最终所有房源将毛坯交付，均价为26280元/平，相比“放风价”低了3000元/平左右。

楼市专家指出，楼市热销期房企常常通过“毛改精”变相提高售价，而当市场下行时，则会采用“精改毛”变相降价，降低购房门槛。

早在2014年-2015年间，位于板桥的富力尚悦居曾调整销售方案推出毛坯房，房价由之前的装修价15500元/平调至毛坯价14000元/平；仙林湖的一家楼盘精改毛后，开发商甚至向之前购房的买房人退还3500元/平的差价。

南京二手住宅成交依旧低迷 挂牌量缩价升

从重点城市过去5年二手住宅网签同比变化中可以看到，2015年各城市二手住宅网签套数同比均大幅增长，2017年在调控高压下，仅有大连、广州二手住宅同比上涨，其他城市均有不同程度下跌，北京、南京、厦门下跌幅度最大，过去5年市场波动变化较大。

长期看涨的预期下，二手房市场上行周期时的市场波动明显大于下行周期，有涨价抢房的，也有下跌抄底的，但更多的是反映出市场需求的基本稳定。可以连续两年大涨，但很少连续大跌。

南京二手住宅成交依旧低迷

南京挂牌量缩价升，涨降价走势剪刀差扩大，市场难言反弹

南京城区价格坚挺，中小户型房价表现突出

南京新房库存已回升至3.7万套 楼市进入买方市场

九十月份在楼市素来被称为“金九银十”，但根据南京网上房地产数据统计，今年九十月份，南京楼市共推出19178套房源，而成交量仅为8212套，不足推新量的一半，与2015年的21742套数据相比明显下跌，也成为近四年来最冷的“金九银十”。

实际上，除了河西、鼓楼滨江、江北核心区、仙林湖等热门板块或倒挂比较明显的区域外，“卖不完”已经越来越成为南京楼市的常态，从以往购房者“闭眼抢”到如今“开盘弃号”，购房者已经越来越理性，楼市正在进入买方市场。截至目前，南京新房库存已回升至3.7万套。

随着市场行情的持续转冷，有业内人士分析，接下来房地产行业或仍将延续收紧态势。而面临着年终任务以及资金回笼等诸多压力的开发商，只能通过加快推盘节奏、打出促销活动等多重手段来促进销售及成交。

来源：凤凰网房产南京站 （责编：吴彦超）