克而瑞 I 產業園區10月月刊

核心要點

行業資訊

各區發展有的放矢，形成區域中心化。京津冀地區出臺多項政策，確定疏解北京非首都功能，通過產業轉移等方式實現京津冀協同發展的方向。本月長三角地區中，上海引進外資再籤大單，12個重大項目集中籤約234億元，未來“五個中心”定位將成招商引資的主旋律。安徽新增現代服務業聚集區，未來具體發展情況還有待觀察。珠三角地區，廣東省打破地區限制，廣納人才，推動科研項目快速集羣化、階梯化。深圳灣作爲深圳未來的核心商業地段，本月以35.89億掛牌一商業地塊，或將成爲各地產商競相追逐的對象。

不同城市針對滿足要求企業出臺鼓勵政策。長沙對於區塊鏈產業企業落戶最高獎勵200萬元，寧波對軟件名企落戶最高可獎1500萬，大連對金融機構總部落戶最高獎1個億，各市根據未來產業發展方向，做重點扶持。蘇州加強與臺灣聯繫，出臺“惠臺55條”，鼓勵臺商發展。廣州探索供地即開工模式，縮短審批時間。

1.市場數據

10月，市場數據顯示，全國工業用地供應和成交較爲穩定，較9月相比波動幅度較小。北京，無新增供應和成交；上海供應環比同比均下降，成交環比同比均上漲；廣州供應環比同比均上漲，成交環比同比均下降；深圳供應環比下降，成交面積12.5萬㎡；武漢供應環比同比均上漲，成交環比下降，同比上漲。重慶、武漢工業用地供應最大，上海成交量最大，深圳成交價最高。

2.企業動態

受市場環境影響，房企尋找發展新方向。市北高新加碼上海科創產業園；康佳摘取南京康星雲網總部基地，整合相關業務資源；啓迪深圳寶安三鑫科技園舊改計劃出爐；遠洋與海航集團展開多樣合作；綠地投200億打造產城融合創新區；上海臨港月初復牌，獲注入182億園區資產，月底與東方明珠設合資公司，建東方智媒城；清華控股與深投控簽署紫光集團股權轉讓協議，回收資金。華潤置地設150億商業地產投資基金；招商蛇口已發行20億元中期票據；華夏幸福整月頻繁融資發債，放棄10幅環京宅地，萬科平價接盤

PART 01 行業資訊

政策資訊

本月重點政策及資訊一覽

長沙：區塊鏈產業企業落戶最高獎勵200萬元

10月9日，《長沙經濟技術開發區關於支持區塊鏈產業發展政策的實施細則(試行)》（以下簡稱《細則》）印發。資金扶持方面，此前發佈的政策提出,“對新設立、新遷入的區塊鏈企業（機構）自落戶之日起3年內給予不超過200萬元的扶持資金。”《細則》明確，企業(機構)實繳註冊資本達到200萬元、300萬元、400萬元的，分別按照給予100萬元、150萬元、200萬元的標準執行，將按50%、30%、20%的比例分3年撥付。而免租爲入駐企業（機構）提供的科研辦公場地，將按照企業（機構）入駐的人數等實際情況來明確面積。

解讀分析：長沙在今年6月22日發佈《長沙經濟技術開發區關於支持區塊鏈產業發展的政策（試行）》後5天發佈了官方解讀，強調了當地政府對區塊鏈的支持力度，在十月又相繼出臺《細則》和《關於加快區塊鏈產業發展的實施意見》，進一步明確了長沙發展區塊鏈的決心。從區塊鏈爲主題的發文頻率和單個企業可獲得金額千萬以上的獎勵、補貼政策來看，長沙對區塊鏈的政策支持力度在全國各城市中名列前茅。

寧波：軟件名企落戶最高可獎1500萬

浙江省寧波市10月10日發佈規劃，提出要創建“特色型中國軟件名城”。其中提出，“全球500強”“中國百強”等國內外軟件名企落戶寧波，符合相關條件，最高將得到1500萬元的獎勵。

解讀分析：歷史上國內企業對軟件的運用晚於歐美企業，但隨着軟件的重要性日趨明顯，近年來國內市場得以發展快速。寧波產業以製造業爲本，2017年規上工業增加值達3266.7億元，居全省第一，但在軟件行業的發展上與杭州有着較大的差距。9月26號發文的《關於創建特色型中國軟件名城的實施意見》表明了寧波市政府想通過發展軟件該新興行業來唱響杭甬“雙城記”的願景。鑑於目前寧波的軟件行業以軟件應用設計等爲主，缺乏核心技術和國內龍頭企業，寧波市政府提出的“對產業有重大帶動作用的項目，可採取‘一事一議’辦法，整合市、縣兩級財稅、金融、土地、市場等資源予以支持”政策意圖明顯。

蘇州發佈“惠臺55條”支持臺企創新發展

江蘇省蘇州市10月12日發佈“惠及臺胞55條措施”，旨在支持臺資企業轉型升級創新發展，助其深耕發展永續經營。蘇州“惠臺55條”側重支持臺企轉型升級創新發展。包括以獎勵、減免稅等形式，鼓勵支持企業通過設立技術中心、研發中心、區域總部以及通過技改升級、投入高端製造、參與各類標準制定和上市融資等方式轉型升級、創新發展，給予設立各級研發中心、創新中心和區域總部，並符合條件的企業以資金獎勵。

解讀分析：蘇州是臺商在大陸的集中地之一，臺灣地區是蘇州第三大貿易伙伴，2017年貿易總值逾1800億元人民幣，分別佔江蘇與臺灣貿易總值的72.9%和兩岸貿易總值的13.6%。在這樣的背景下，蘇州此次出臺惠臺政策，旨在繼續延續蘇臺之間的緊密商業合作關係，進一步鼓勵臺商及臺胞在蘇州投資、工作。

大連：金融機構總部落戶最高獎1個億

爲加快區域性金融中心的建設，大連市出臺了新政策，大手筆支持金融機構的落戶。其中，金融機構總部落戶在大連的，最高可以獲得1億元的獎勵。這是迄今爲止各地政府爲吸引金融機構落戶的最高獎勵，不過，這些重磅獎勵背後，要求金融機構承諾10年內持續開展經營且不可以遷離大連市。

解讀分析：作爲曾經屬於國內的第二梯隊金融中心，擁有五個全國性交易所之一的大連（100）在今年9月發佈的第24版《全球金融中心指數》中排名較去年下降4位後處於尷尬的墊底狀態，落後於同屬二線城市的青島（31）、天津（78）、成都（79）、杭州（89）。按照現有趨勢，大連很有可能在明年跌出榜單，未來它作爲東北的區域性金融中心的地位也有可能因爲受到來自瀋陽、哈爾濱、長春的挑戰而動搖。所以，此次大連出臺高達1億的獎勵政策，其用意昭然若揭。

廣州探索供地即開工模式

10月22日，廣州市正式對外印發《廣州市營商環境綜合改革試點實施方案》（下稱《方案》），《方案》提出，政府投資工程項目從立項到竣工驗收的審批時間壓縮至90個工作日，比國務院要求的120天還減少了30天；社會投資項目從用地許可到竣工驗收的審批時間控制在50個工作日。分析認爲，歷來開工許可證都是老大難問題。此次《方案》試行‘帶規劃方案’土地出讓，探索‘供地即開工’模式，爲企業帶來了非常大的方便，能夠提高工程審批效率，推動重大項目落地。

解讀分析：中國在世界銀行2019年營商環境報告中排名46位，較去年提高了32位。儘管該報告所涉及的城市僅限於北京與上海，但實際上2018年以來各地響應中央精神，相繼發文促進營商環境的優化。廣東市的《方案》於《廣東省深化營商環境綜合改革行動方案》之後發佈，對專業性強且偏好高週轉的房企是個意料之中的利好。

城市動態

(一)京津冀城市羣

天津精準孵育科技型企業

10月7日，天津市科委主任戴永康表示，爲了加強科技型企業梯度培育，天津市將對註冊時間三年以內、企業近一年營業收入不高於1000萬元的初創企業，給予認定獎勵、貸款貼息等精準支持；對成立時間不超過十五年、上年度總收入在1000萬元以上、近三年收入年均複合增長率達到20%的企業給予展會補貼、風險投資獎勵等精準支持；對成立時間不超過十年、估值超過60億元、尚未上市的企業給予獵頭補貼、風險投資和融資獎勵等精準支持。

北京10個重大科創項目落地

10月15日上午，北京在2018年“雙創周”北京會場簽約了10個重大科創項目。十個項目分別是，高端汽車及新能源汽車關鍵零部件產業園項目、北京亦昭生物醫藥中試基地項目、洪泰智造順義中心項目、北京順義協同創新中心項目、二代基因測序儀及配套診斷試劑的研發製造項目、科益虹源光刻光源產品研發生產基地項目、大功率磁懸浮儲能飛輪項目、諾康達藥品智能化生產項目、自動駕駛系統建設項目、雲端智能機器人中試總裝備基地暨科技成果轉化中心項目。據北京市經濟信息化委介紹，這十大項目，落地在北京市經濟開發區的項目有4個、順義區3個，房山區2個、大興區1個。項目涉及生物醫藥、汽車交通、電子信息、智能裝備、軟件、能源等多個領域。其中，經開區和大興區重點發展生物醫藥、集成電路和高端汽車業;順義區依託航空航天產業等優勢，在新材料核心裝備等方面實現突破;房山依託原有製造業基礎，發展智能製造產業。

9個京津冀協同項目落戶天津

10月19日,中鐵十二局集團國際工程有限公司、嘉裏豐廚投資平臺項目、北汽鵬龍開利平行進口車整備中心項目等9個京津冀協同發展項目集中籤約落戶天津港保稅區，涉及人工智能、總部經濟、金融創新等多個領域。其中，中鐵十二局國際工程公司決定將其運營總部由北京亦莊遷入保稅區，並利用自貿區功能，拓展公司海外業務。

解讀分析：本月10個科創項目落地北京，9個項目落戶天津港分別符合兩個城市的定位，是頂層設計在實際操作中的體現。《京津冀協同發展規劃綱要》、《天津市貫徹落實實施方案（2015-2020年）》等文件確定了疏解北京非首都功能，通過產業轉移等方式實現京津冀協同發展的方向。北京未來發展定位爲政治中心、文化中心、國際交往中心和科技創新中心；天津未來發展定位爲國際港口城市、北方經濟中心和生態城市。

(二)長三角城市羣

安徽省新增24個省級現代服務業集聚區

近期，安徽省發展改革委組織開展2018年度服務業集聚區及示範園區認定工作。經過專家評審、現場覈查、網站公示等程序，圍繞現代物流、科技服務、軟件與信息服務、金融商務、電子商務、新型專業市場、創意文化服務、旅遊休閒、健康養老服務等9個領域，新認定了24個省級現代服務業集聚區；聚焦現代物流等5個重點領域，新認定了14個省級現代服務業集聚示範園區。

上海引進外資再籤大單，12個重大項目集中籤約共234億元

10月27日，上海“外資大項目簽約儀式”現場，12個重量級外資項目集中籤約，涉及總金額合計約234億人民幣。12個項目中，有四個投資金額超過1億美元的大項目，其中包括落戶於嘉定的蔚來汽車增資項目。上海市商務委主任尚玉英表示，“這充分表明上海已成爲跨國公司全球網絡的重要節點和增長點，跨國公司長期看好上海的投資意願沒有變”。

解讀分析：本月長三角地區中安徽新增現代服務業聚集區，未來具體發展情況還有待觀察。上海除了27號簽約的12個項目外，投資170億元，位於嘉定區安亭鎮的上汽大衆新能源汽車工廠項目和投資30億元，位於浦東新區國際醫學園區的西門子醫療實驗室診斷工廠兩個外資項目在10月19日宣佈開工。從這些項目可以看出，“五個中心”的定位在可預見的未來將是上海招商引資的主旋律。

(三)珠三角城市羣

廣東省在京面向全國科研好項目發出落地邀請

10月15日，廣東省科技廳在京舉辦廣東省重點領域研發計劃及創新政策推介會，面向全國科研好項目發出落地邀請，徵集領域涉及寬帶通信、新一代人工智能、新能源汽車、智能機器人與裝備製造、激光製造與增材製造、第三代半導體材料與器件、精準醫學與幹細胞、腦科學與類腦研究等多個尖端領域，來自廣州、佛山、東莞、珠海等地的科技部門負責人介紹了當地的科技創新政策。據悉，此次廣東將強化企業創新對核心技術的主導作用，特別提出引入並行資助模式增強競爭動力，鼓勵科研團隊間開展競爭，進一步激發創新動力。

深圳灣超級總部基地35.89億掛牌一地塊

深圳市土地房產交易中心10月26日公告披露,位於南山區深圳灣超級總部基地的T207-0053號地塊將掛牌出讓,起始價爲35.89億元。土地面積爲1.81萬平方米，總建築面積爲18.5萬平方米，土地用途爲商業服務業用地，准入行業類別爲A0610新一代移動終端，地塊的出讓年限爲30年。該地塊在項目建成後，僅有3.5萬平方米的辦公用房面積及3.48萬平方米商業面積可以轉讓（佔總建面37.73%），其中辦公用房作爲政策性優惠商業辦公用房，最高售價爲申請銷售時市場評估價的70%，租售對象爲南山區政府指定的企業。其餘部分在土地出讓年期內不得轉讓，物業用房業主共有。

分析解讀：廣東省在京面向全國科研好項目發出落地邀請打破了以往“只接受省內單位申報”的全國慣例，如果其他地區競相效仿，意味着各地區之間對優質科研項目的爭奪將進入短兵相接的時代。白熱化的競爭環境除了刺激發展與創興外，還將推動科研項目形成的具有地域特徵的快速集羣化、階梯化。

去年12月，深圳灣超級總部基地區域內，萬科以37.31億元的起拍價拍得T208-0053 地塊，恒大以55.52億元的起拍價拍得T208-0054地塊。根據《深圳市城市建設與土地利用“十三五”規劃》，深圳灣超級總部基地在18個近期重點發展區域中排名第二，僅次於廣東自貿區深圳片區（前海-蛇口），根據其總部經濟、金融服務、商務服務、科技創新、文化創意等功能的定位來看，該區域將是深圳未來的核心商業地段。

其他城市動態

國家級新區新一輪規劃即將落地

全國共有包括上海浦東新區、河北雄安新區在內的19個國家級新區獲得國務院批准設立。既有的19個新區或已提出新的規劃，或正在加快制定新一輪發展實施意見。與此同時，合肥濱湖新區、武漢長江新區、瀋陽沈撫新區、鄭州鄭東新區、曹妃甸新區等逾10個新區仍在積極申報。專家認爲，未來國家級新區將進入提質擴面階段。

國內正式授牌的首個區塊鏈試驗區在海南設立

10月8日，海南省工信廳正式授牌海南生態軟件園設立“海南自貿區(港)區塊鏈試驗區”，該試驗區是目前國內正式授牌的首個區塊鏈試驗區。當日，作爲海南自貿區（港）區塊鏈試驗區的重要支撐平臺，由海南生態軟件園和牛津大學區塊鏈研究中心共建的“牛津海南區塊鏈研究院”揭牌成立。園區牽手中國人民大學大數據區塊鏈與監管科技實驗室，共建“區塊鏈制度創新中心”等合作也相繼宣佈。

24個軍民融合項目落戶青島西海岸新區

10月10日，24個軍民融合項目集中籤約儀式在青島西海岸新區舉行。這批項目總投資320億元，由航天科技集團、航天科工集團、航空工業集團、中船工業集團、中國兵工集團、中國電科集團、中材集團、順豐速運集團、中創爲量子通信等央企院所、行業領軍企業，以及北京軍友、納川電氣、長城資本等軍民融合保障單位投資合作設立，涵蓋了數字通訊、量子通信、海藻纖維、人因工程、熱防護陶瓷、磁浮交通等領域

19個項目落戶西安航空基地

10月12日，以“新時代新經濟新西安”爲主題的西安航空產業合作發展懇談會召開，不僅吸引航空領域的高度關注，還促成總投資163.2億元的19個項目簽約落戶西安航空基地。項目涵蓋了航空製造、航空轉包配套、航空貿易倉儲加工、航空軍民融合發展、航空新材料研發、飛行培訓等多個領域。

143億三農項目落戶武漢臨空港

10月12日，武漢臨空港經濟技術開發區舉行鄉村振興重大項目集中籤約儀式，五大簽約項目總投資額達142.7億元。五大項目包括武漢七星海世界主題樂園、石榴紅鄉村休閒遊一期、溳口古鎮田園綜合體、天域田園綜合體、柏泉楚鎮，將提供娛樂、餐飲、康養等一系列農村現代服務業項目。

中國智能製造發展年度報告：2020年市場將超2200億

10月12日發佈的《2017-2018中國智能製造發展年度報告》顯示，目前，我國已初步建成200多個數字化車間/智能工廠，預計2020年國內智能製造市場規模將超過2200億元。據介紹，我國已初步形成長三角、環渤海、珠三角、中西部等四大智能製造集聚區。其中，長三角地區經濟活躍度高，智能製造推進速度較快，特點是更加側重探索和推廣智能製造新模式。

中比共建歐洲首箇中國孵化器

項目位於比利時新魯汶市的中國-比利時高科技孵化園區（CBTC，又稱中比科技中心），這是歐洲第一個中國孵化器，受到各方關注。該科技中心由中比企業合資共建，中方持過半股份，運營方則爲歐洲聯合投資集團。目前已有36家公司入駐孵化器的BAROC樓，90%的僱員爲比利時人。該中心的建設規劃將持續八年，共分三個階段。第一階段是基礎設施建設，建築面積共計37000平方米，包括孵化器、辦公室、實驗室、商業和技術間。預計2020年，首批設施可面向公衆開放；第二階段則是從高速公路開始，建設配套的商業、交通、住宿、會議室，以適應中國人在比利時的長短期住宿、商務會議等；第三階段是孵化器最後建設部分，包含停車場、廣場等。在這8公頃的土地上，中比科技中心將容納五類專業孵化器，主要接待中國高科技企業，特別是生物科技、物聯網工程、光電科技以及綠色工程類的高新企業。

武漢落地407個項目總投超8000億

10月20日，武漢市今年第8場招商引資暨重大項目集中開工在武漢經濟技術開發區舉行。武漢市發改委相關負責人表示，今年該市8場活動共落地407個項目，總投資8076億元。從今年3月份開始，武漢市每月舉行招商引資暨重大項目集中開工活動。其中，20日舉行的第8場活動共有44個項目、投資額615億元，總體呈現聚焦實體經濟，質量效益好、產業結構優、動能轉換加快等特點。

貴陽與多企業簽訂戰略合作框架協議

10月19日,貴陽市政府與上海玖行能源科技有限公司、國家電投集團產業基金管理有限公司、貴州省交通規劃勘察設計研究院股份有限公司、貴州黔能企業有限責任公司、貴州長通電氣有限公司簽訂戰略合作框架協議，共同打造電動汽車充換電產業及國家級新能源示範中心。市委副書記、市長陳晏見證簽約，上海玖行董事長張東江介紹合作情況，勘設股份董事長張林講話，貴州黔能董事長陶海簽約。

川浙簽約投資合作項目10個

10月19日,川浙經貿合作推介會暨項目合作協議簽署儀在浙江舉行。活動期間，四川有關市與浙江企業現場集中籤約投資合作項目10個，總投資468.21億元。其中，簽約項目中第一產業項目1個，投資額30億元，第二產業項目5個，投資額245.91億元，第三產業項目4個，投資額192.3億元。

海南將建設海口江東新區、三亞總部經濟及中央商務區

10月22日上午，海南省委書記劉賜貴主持召開省委常委會會議，研究海口江東新區、三亞總部經濟及中央商務區規劃工作。會議聽取了海口江東新區總體規劃方案、三亞總部經濟及中央商務區規劃設計方案的彙報，研究部署了下一步規劃建設工作。要加快項目落地，在新區推行“六個試行”極簡審批改革試點，規劃和建設要壓茬推進，把當前能做的事情抓緊做起來，推動規劃儘早落實、項目儘快落地。

重慶市新能源產業園落戶銅梁

未來銅梁將依託重慶市新能源汽車產業，大力發展鋰電等產業集羣，並計劃三年內打造全球規模最大的金屬鋰生產基地。10月26日，在銅梁舉行的重慶市鋰電產業發展峯會上，銅梁區得到重慶市新能源產業園、重慶兩江新區銅梁產業園兩塊牌匾。預計3年內，天齊鋰業將在銅梁建成全球規模最大的金屬鋰生產基地。除天齊鋰業外，目前崑山金鑫新能源、徐州晟昊磁性材料、昶洧香港電動車等多個項目已相繼在銅梁落地，相關投資預計達220億元人民幣。

PART 02 市場數據

全國市場監測

10月全國工業用地供應環比下降，同比上漲，成交環比上漲，同比下降，供求比0.83

10月，全國工業用地供應建築面積1.06億㎡，環比下降33.03%，同比上漲3.42%；成交建築面積1.28億㎡，環比上漲7.77%，同比下降0.82%，供求比0.83。