文章来源：楼癫，已获授权转载

现在的楼市专家真的很多，都在教大家买一套正确的房子，今天我就教大家如何买一套错误的房子。

一、梦改引发的思考

这个思路最早是从《梦想改造家》这样的一档家装栏目来的，其实这是楼癫最喜欢的一档电视节目……没有之一。原因就是从这档节目，不仅可以看到顶尖设计师在空间运用上的手法，还有这个社会的芸芸众生像。

因为楼癫是站在房产投资者的角度去看，所以很多看法会与片中的委托人有很大不同。其中有一期节目深深地“扎”到我“脆弱的”内心，虽然最终还是被设计师扭转乾坤，但还是对委托人之前买房的经历感到心惊肉跳。

故事是这样的：

委托人是一位可爱又感性的准新娘，喜欢浪漫的她，前不久刚刚买下一套拥有180°圆弧客厅、坐拥完美湖景的房子。

图1：委托人的180°弧形客厅

当初在房屋中介带委托人参观这套湖景房的时候，委托人就被客厅圆弧的构造和开阔的视野所吸引，这不就是自己梦想中的家吗！

按委托人自己的话说，“我就是要面朝大海、春暖花开的感觉，让我坐在客厅一直看着这风景也行啊。”

这套湖景房位于亚洲最大的城中湖——汤逊湖边，这套180°的湖景房价格比不是湖景房的还要便宜。委托人以为自己捡到宝了，然而没想到这才是噩梦的开始。

图2：狭窄的过道和入户门

让委托人美梦破碎的导火索，是一次家里大门的钥匙断在了锁里。直到这个时候，委托人才逐渐地发现房子存在的各种问题。

首先，准备换门的时候才发现，入户门和过道都只有区区70多公分，而且过道两边都是承重墙，根本没办法拓展。不光这样尺寸的门根本买不到，连搬家具进屋子都是问题。

即使能把家具搬进来，怎么摆放也是个大问题。这个圆弧形的大客厅好看却不好用，实用率极差。

图3：浸泡在水中的房子

其次，由于长时间无人居住的状态，这套湖景房的潮湿问题一直没有被引起重视。下雨天屋里无来由的漏水，衣柜和墙上的大片面积霉斑，顶楼阳台上的立柱甚至被潮气侵蚀得几近剥落，里面的钢筋都已经外露。十几年的潮气侵蚀，早已让这间房变成了“浸泡在水中”的状态，连委托人都惊呼“这房子不会要塌了吧“。

由于以上的种种问题，这套房子十年来压根没人来住过，甚至连租都租不出去！而且不止这一套房子，小区的同户型房子都鲜有人住。

事已至此，无可挽回，我们一起总结下她整个的购房过程：

首先是委托人对湖景房非常的青睐，已经到了非湖景房不买的地步。但是预算有限，最终找到了离市区30多公里远的郊区。

当委托人一进客厅，看到这180度的无敌湖景就沦陷了。委托人看房没有什么经验， 完全忽略房子本身存在的采光、户型和漏水等严重问题。

再加上中介说这是一个所谓的“吉“房，委托人就单纯地相信了。拥有绝版的湖景，价格还比周围便宜很多。委托人完全没有深究为什么，就迫不及待地赶紧买下来了。

图4：非买不可的女主人

直到交了房要装修的时候才解真相，一家人因此争吵不断，却没有卖后悔药的地方。

吓退了十几家装修公司后，委托人的妈妈甚至已经在建议低价卖掉算了。

如果不是梦改的神来之笔，几乎可以断定这就是一次失败的买房经历。

大家可能觉得只是委托人一念之差看错、买错，但楼癫认为这是一个楼市小白思维混乱、不懂房产并最终犯错的典型案例。

具体来讲，在选房标准、买房心态和交易经验三个方面上都有明显缺陷和误判。为了更清晰展示她走进泥潭的过程，楼癫将委托人与老司机的思维方式和心态对比来看。

二、 买房心态

造成委托人选房失误的核心，就是对湖景房非买不可的心态。所以楼癫认为有必要先跟大家解释下，景观对一套房产的价值，究竟有多大的加成作用。

图5：改造后的客厅图

首先，普宅的景观是不值钱的，只有豪宅的景观才具有巨大的价值。景观并不具备功能属性，只是一个依附于居住功能的附加因素。

单独的景观因素并不具备稀缺性，必须依赖于房产的其他基础因素才有比较高的估值，这些基础因素包括地段、品质、学位等等。

景观属于加分项，但仅限于房子本身属性比较稀缺的。

像高品质别墅，或是市区绝版地段的大平层，这类房子如果具备稀缺的景观，就可以卖出远超周围的天价。但一个带无敌海景、湖景、山景的老破旧，一样也是不值钱的。

所以，像武汉的东湖国际、深圳的半岛城邦这类社区，有景观的户型要比没有的贵上许多，当然也比周围相同地段的老旧普宅小区贵上许许许多~

究其原因，主要是追求景观因素的人群，已经基本摆脱了基础的房产功能性需求，更追求舒适、私密和奢华等个性化配套，所以他们选择房子的前提就一定是高品质。

图6：链家深圳蛇口片区二手房均价

比较明显的例子，像深圳以海景为卖点的豪宅——半岛城邦和双玺，均价已经到了10-13万，而同样拥有一线海景的旧社区蓝漪花园，却只有6万多。

由此可见，稀缺景观只有在豪宅市场才具备价值，在普宅市场中溢价不明显，也就不具备明显的投资价值。

回到故事，委托人手中的这套房子就是典型的鸡肋湖景房（参考楼癫对房产分类文章识别楼盘的性格）。

就委托人的条件看，一套比较有价值的湖景房，在当时是超过她的能力的。那么面对与现阶段不匹配的欲望，是不是能保持克制、脚踏实地面对现实，就直接决定了后面的选择。

态度决定一切，首先是委托人对湖景的执念，直接造成这次选房的失误。

这套房子的目的就是做婚房，可以说是委托人给新生活的一个礼物。但正是因为这样的一个目的和定位，加上委托人又比较年轻，造成她的心态就是比较纯粹地想满足自己的理想，即拥有一套湖景房的欲望。

楼癫看这期节目的时候，就有这样的感觉，她并不像在买一套房子，而是像买一件衣服、一个洋娃娃、一个小时候的梦想。

相信很多人都像委托人一样把生活理想化，面对欲望的时候，有自己的“小任性”和“小矫情”。甚至，内心还像小孩子看到喜欢的玩具一样喊“我就要，我就要嘛！

但是房产毕竟不一样，多数中国人一生中这么大额消费（或投资）可能只有1-2次，甚至一次都没有的也大有人在。

虽说房住不炒，但房产不仅仅有居住功能，还具备金融属性。并且，房产是国内目前收益最稳定，国民最喜欢的投资品。

所以不是说不能追求自己的小个性，但是年轻人在现实面前还是要收敛一些自己的小任性，而多从现实的角度出发。

委托人追求理想湖景的生活态度没有问题，只是很多时候现实的买房态度和理想的生活态度是相反的，还不如过的实际一点。一味要满足自己的欲望，追求当前阶段并不很适宜的“奢侈”，就容易犯错。

现实中，如果委托人来咨询楼癫。我会推荐她，最适合的选择应该是市区里一些交通方便的小两房，如果带不错的学位就更好了，方便以后孩子读书或者换房。

三、 选房标准

委托人与“老司机”最大的差别，就是两者的选房标准、关注点完全不一样。

为了更清晰对比，楼癫将委托人和老司机对房产的关注点总结如下：

图7：委托人与老司机的选房标准

委托人这边，除了前面必须要满足的湖景外，楼癫比较诧异的是她对风水的理解。委托人反复强调，中介告诉她这是一套“吉“房，可见她对风水是比较重视的。

图8：都没人住的吉房

楼癫也不是风水大师，但是就是户型像一个“吉“字就是吉房吗？这个户型明显存在通风采光的问题，结果却被“懂”风水的委托人忽视了。

另外就是距离，湖景这种稀缺自然资源，在大城市市区非常稀缺，所以委托人只能舍弃距离到离市区30多公里远的地方。要知道被称为环京睡城的河北燕郊，离天安门也不过30公里。

再来看下老司机更在乎房子的哪些方面呢？

地段：地段、地段还是地段，李嘉诚的话被老司机奉为经典。老司机的思维简单粗暴，哪里的房子更能升值保值就买哪里，而不是我喜欢哪里就买哪里。

可能很多朋友对武汉不了解，楼癫这里稍微介绍一下武汉的区位。

武汉位于汉江和长江交汇位置，由早期汉口、汉阳和武昌三镇发展而来。2017年常驻人口1091万，城区面积仅次于北京、上海，是中部第一大城，民间称为大武汉。

由于特殊的地理位置，武汉没有绝对的中心，发展结构类似于长沙、上海这种拥江发展式（如不懂城市格局，可以参考楼癫文章颠覆，窃取天机的新区房产投资秘籍）。原三镇核心彼此相隔不远，皆位于二环线内（图9中浅红色部分），在现代桥梁、隧道、地铁和公路的条件下，共同组成了区域内最大的主城区。

与洛杉矶这种“摊大饼”的城市完全不一样，武汉的城区“大而不散”，根据《武汉市土地利用和空间布局“十三五”规划》，武汉将构建 "1 个主城 +3 个副城 +3 个新城组群" 的城市空间格局。

图9：武汉的十三五规划空间结构图

1 个主城，指的是三环线以内的中心城区，其中武昌重科教文化、高新技术、金融商务和行政；汉口重金融贸易、商业服务；汉阳存在感最弱，依托会展、制造业和文化旅游。

3 个副城即：

光谷，武汉东湖新技术开发区、自贸区，高校科研机构众多，被誉为武汉创新 " 引擎 "

沌口，武汉经济开发区，集中发展汽车、智能制造等产业，被称为 " 中国车都 "。

临空港经开区，湖北省首个发展临空经济的国家级功能区，重点发展临空制造、高新技术、高端服务等产业。

三个副城中，光谷最有前途，集万千宠爱于一身。定位制造业的沌口与重科技创新的光谷，先天就差距巨大。至于临空产业为什么不能很好带动周边发展，可以参考楼癫文章骗局，拉黑那些叫你买大空港的人。

抛开城市规划，再从人口大数据的角度来看武汉：

图10：武汉的百度人口热力图

从百度热力图看，武汉有两个人口最密集的区域（大片红色区域），就是汉口和光谷鲁巷。

图11：武汉的滴滴热力图

再从滴滴城市走廊地图上看，出行最密集的区域（红色线条和黄色线条密集区）就是汉口、武昌-洪山和光谷鲁巷周围，可以明显看出东部人气的兴起。（楼癫以前有专门的解析滴滴热力图与城市发展关系的文章，读者可以参考文章未来五年深圳的格局将是......理解）

经过以上梳理，相信读者对武汉已经有了初步了解。武汉主城区最具价值的是汉口和武昌周边，现在由于光谷这个巨无霸发展引擎，经济中心逐步向东迁移，光谷成为最具潜力片区。原光谷核心鲁巷，繁华程度更是超过市内很多商圈。

我们委托人的小区叫汤逊湖山庄（上图中红色箭头位置），既不在主城区之中，也不在光谷副城的较核心处，处于一个比较边缘的位置。

再通俗一点讲，武汉现有四条环线，三环线（上图深红色区域）是武汉人比较认可的城区划分标准。三环以外已经是比较偏远的地方，这套房子就位于三环线以外的江夏区。

价格：目前，市区最好的位置汉口核心和武昌核心房价3万起步，而这个小区的价格只有1万出头。客观讲，低于城市均价的片区，都会有很大的缺陷。要知道价格洼地并不都是价值洼地（楼癫文章价值洼地VS价格洼地）。

图12：来自链家小区成交记录

学位：武汉名校众多，虽然不像北京和深圳这种，对学位房炒作比较疯狂的城市，但学位房也是热门。市区学位房动辄3万单价起步，而这个小区所带的学位是武汉不入流的庙山二小和长城中学，所以也就不会有学位因素导致的增值。

交通：从未来交通上看，该片区未来可能有地铁9号线规划，但截至今天还未确定。虽然有城际铁路站点庙山站，但是往返武昌站早九点前晚六点后都只有一班车，不具备作为城市捷运线的条件。

成交量：从房价涨幅也就是跟着大市涨一涨，成交量也不怎么样。链家近90天仅有一套成交，搜房网上更是只有一套房源，这样一个地地道道的冷盘，是很难被炒热的。

户型：这个户型如果不是“梦改”神奇的改造，对一般家庭来说，就是实用性差，非常鸡肋的户型。委托人母亲的话说的很现实：难道你天天盯着湖，不过日子吗？

小区品质和圈层就更没什么可说的了，唯一拿得出手的也就是无敌景观和相对便宜的价格了。

综上，汤逊湖山庄既非武汉现有核心也非未来潜力片区，学位也没什么亮点，周围亦无大型商业配套。一个2005年的小区，花园乱糟糟看不出什么品质。

所以这个小区在老司机眼中，基本就是没什么投资价值的，属于老司机会避开的选项。

四、 交易经验

图13：委托人和老司机的买房经验

与老司机相比，委托人的交易经验简直弱爆了！具体来看，是整个买房流程全链条的弱。

当然这也很正常，交易经验需要长期浸淫在这个圈子里，还需要切实去操作，也需要交些学费。

其实买房涉及到的各种考虑还有很多很多，像入手时机、谈判技巧、装修改造等等问题都需要分清主次，一一兼顾。由于篇幅有限，楼癫不能一一谈及，只能够挑一些重点的地方简略说两句，以供大家参考。有兴趣的朋友可以关注文末楼癫的公众号，内有种种干货。

前期功课：前期功课上最能体现一个老司机的能力，他会花很多时间了解片区、踩盘，按照“城市——片区——社区——户型”的顺序，逐步缩小自己的选择范围。

楼癫每次买房，前期必查的资料包括片区的规划，人群定位，未来前景和历史成交等等。

现在的房地产市场已经很透明了，政府的官网上有城市的规划图，一些买房APP上都有真实的成交记录，也可以找熟悉的中介查一查。

所以在确定一个标的物之前，楼癫已经心中有数，而不是看一套房子就“沦陷“，不了解这套房子的价值就盲区去签合同。

很明显委托人的前期功课做的并不充分，她根本不了解湖景房可能出现的问题（潮湿&防水），也不了解这个小区的户型、价格，更不用说去考虑片区的规划发展。

现场看房：到现场看房阶段，更需要经验的积累。楼癫每次看房，都会习惯性地敲一敲，看哪些是不能改动的承重墙，房间的结构是不是有改动完善的空间，有没有漏水之类的其他硬伤等等。

买房前去这个小区动辄考察3-4次是很正常的，去这个片区考察十次八次也不算什么。尝试与周围的邻居聊一聊，你总能得到一些有用的信息。

在故事中，委托人只顾“沦陷”于前面180度的景观，但是却没有注意到身后卫生间无窗，房屋漏水，过道两边是承重墙等等问题。

从视频看，这一栋的这个户型几乎没人居住，这个现象如此重要，却被委托人忽略了。而且，像这种近水的房产，尤其是顶楼，下雨天去看看漏不漏水也是必须的。

图14：擅于铺垫的中介

中介沟通：关于中介沟通方面，本不是什么重点。但是看到委托人做决定的时候，很明显中介的话起了很重要的作用。中介口中的“吉“房和“绝版湖景”在委托人心中都起了很重要的推动作用。

所以楼癫还是想提醒一下小白，稍微看房多一些的购房者都知道，中介的话不可以全信，要仔细辨别中介说的哪些是真的哪些是假的。

这个故事中，中介也提醒过委托人，如果考虑实用性，更推荐其他的。但是他前期已经铺垫了这套房子种种好的一面，这个“美好的形象”已经深入人心。反而后面中介提醒的很重要的话，在委托人的脑海中已经是无关紧要的了。

面对自己的客户，中介即不能骗你，又不能完全告诉你实话，所以中介都会很自然地“铺垫”。这位资深中介说的很重要的、关于缺点的话，最终达到了”提到了，又没深刻印象“的最佳效果。

要记住，中介是以成单为主要目的的，而你是以挑到最适合自己的房子为最终目的的，你们的终点并不相同。

梦想很丰满，现实很骨感。年轻人在夹缝中生存不易，楼癫作次文仅希望能给在大城市奋斗的年轻人减轻些压力，少走些弯路吧。

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