近期，關於香港房價大跌的報道屢屢見諸報端。至於跌幅，媒體幾乎衆口一詞：20%左右。

　　那麼，香港樓市到底發生了什麼，目前現狀如何，未來將如何走，將對內地樓市產生什麼影響？

　　2018年11月24日，我利用週末的時間到香港走訪了幾個樓盤，下面談談我的見聞和看法。

　　此次重點考察的，是位於“港鐵馬鞍山線”終點站“烏溪沙”站附近的三個新盤。其中一個是恆基兆業、新世界等聯合開發的21棟住宅構成的“迎海”；一個是李嘉誠長江實業的“星漣海”，一共有3棟住宅；另一個是碧桂園在香港的首個項目——泓碧，包括4棟高層、1棟多層及13套聯排。這三個盤緊挨着，是鄰居關係。

　　上圖：烏溪沙的位置。

　　從深圳羅湖或者福田口岸過關，乘坐“東鐵”到大圍站，換乘馬鞍山線的輕軌，很快就可以抵達終點站“烏溪沙”。

　　從2012年就開始分期發售的“迎海”，大部分已經入住，但仍然有少量一手房發售，其中包括40多平米的小戶型，和135平米左右的大戶型。

　　上圖：輕軌站口，中介在“守株待兔”。

　　“迎海”顯然是“烏溪沙”片區的主角，輕軌站直接連通這個盤的商業部分——“迎海薈”，這是一個小型的購物中心，有超市、餐廳還有星巴克，足以爲社區提供基本商業服務。

　　我先後看了約44平米（478尺）和135平米（1454尺）的兩個戶型，都帶裝修，面積爲使用面積。

　　上圖：迎海的外立面。

　　其中44平米的戶型有一房一廳，一廚一衛；此外還有兩個陽臺，一個向外看南側山景，一個向北跟另外一戶人家的“工作陽臺”幾乎連接在一起，每個陽臺都不到1平米。這種戶型售價將近900萬港幣。目前內地居民在香港購買住宅，需要交納30%的印花稅。所以如果內地居民購買，總價在1170萬元左右。摺合成人民幣，相當於每平米23.6萬元人民幣。

　　135平米的戶型（見上圖），可以看到海景。根據中介提供的價目表，尺價在1.77萬到2.05萬元港幣之間。其中一個30層的單位，標價是3009萬元港幣。內地居民購買這套房子，僅印花稅就需要交納902.7萬港元。總價相當於3474萬元人民幣，摺合每平米25.7萬元人民幣。不過需要說明的是，135平米是實用面積。按照75%的使用率，內地建築面積180平米的高層住宅，才能獲得這樣的實用面積。

　　上圖：迎海的沙盤。

　　據帶我看房的中介說，這個盤可以做到“借85%”，也就是首付只要15%。具體怎麼操作，我沒有細問。

　　另外“迎海”這個盤的車位比較少，大概不到總戶數的七分之一，每個車位售價超過200萬港元。據說二手的車位已經叫價到300萬港元以上了。

　　隨後又看了“星漣海”。這個盤目前也是現樓，開盤是在去年。一共有三棟住宅，戶型有780尺、1152尺、1200尺、1660尺等戶型，我重點看了第二棟的1660尺的兩個戶型。

　　這兩個戶型都有無敵海景，其中A戶型如果足夠高，可以永久維持270度的海景。跟李兆基“迎海”比，李嘉誠的“星漣海”總規模較小，距離輕軌站也更遠，另外電梯間也有點侷促，但海景卻一流。

　　上面四張圖，分別是從A戶型客廳、次臥、主臥、另外一個次臥窗口看到的景觀，很有催眠效果。這種戶型基本上也在3000萬港幣以上，高層則要3650萬港幣，內地居民購買加上30%的印花稅。則高層戶型的單價接近每平米27萬元人民幣。不過這種1660尺的單位，其使用面積相當於內地建築面積205平米的房子（內地按照75%的使用率）。這樣再這算一下，單價就相當於內地的每平米20.6萬元人民幣了。

　　在開發商提供的銷售宣傳品上，印着促銷方案：“未成交，先收匙，即可先住長達兩年，首年佔用費4%可變樓價”。說白了，就是“先住後付”。

　　另外，需要給大家交代的是：香港目前新盤的管理費基本上在每尺4到5港元左右，相當於每平米每月管理費是43元人民幣。如果你住1500尺（140平米）左右的新房，在烏溪沙這樣的位置，房地產稅也就是香港說的“差餉”和“地租”，每月大概2000港元（香港房地產稅跟租金掛鉤）。至於管理費，每月則在6000港元左右。這樣，你買下的房子，月成本還需要8000港元，也就是7100元人民幣。

　　上圖：烏溪沙三個在售新盤的位置。

　　在“星漣海”的旁邊，還有碧桂園在香港的首個項目——“泓碧”，這個盤目前仍然處於樓花階段，根據中介提供的資料，售價比李兆基、李嘉誠的這兩個盤都便宜，尺價在1.6萬港幣左右，摺合成人民幣爲每平米15.3萬元左右。至於香港媒體則報道說：碧桂園以低於市場價14%的折扣大力度促銷。

　　上圖：窗外圍着藍色紗網的樓盤，就是碧桂園的泓碧。

　　其實，李嘉誠的“星漣海”裏，朝向不好、低樓層的房子單價也有每尺1.68萬元左右的，人家還是現房。

　　上述三個盤在香港的位置只能算是“二線弱的區域”，如果同樣景觀、檔次的房子到了核心區，價格還要乘以1.8到2倍。

　　套用當年顧況跟白居易說的那句話——香港房貴，居大不易！

　　考察中可以感受到，香港中介急於簽單的心情，很多中介跟內地一樣，跑到了大街上，有的發印刷品，有的掛出了大幅招貼。據他們介紹，這一波香港房價下跌10%到15%比較普遍，20%則是個別盤。

　　上圖：香港中介當街擺攤。

　　對於香港樓市，我的看法如下：

　　1、香港房價走勢，主要受到三大因素影響。

　　第一個因素，也是最主要的原因，是供求關係。香港樓市長期供應不足，每年新盤只有2到3萬套，雖然香港人口增長不算快，但家庭小型化日益顯著。這個供應量基本上是飢餓療法，所以房價長期偏高，而且長線看仍然會上漲。

　　近期香港公佈了填海計劃，但這個計劃週期非常長，而且未來能供應的量仍然有限。鑑於香港高房價維持多年，已經成爲其金融體系的基石，因此官方不會讓房價超跌。

　　第二個因素，是中國經濟的週期。香港經濟是中國經濟的一部分，香港是內地經濟對外的“超級聯絡人”。人民幣匯率長期高估，內地資金有配置境外資產的強烈要求，資金出境第一站就是香港。所以，很多“錢來得容易的人”，對香港買房的重稅（房價30%的印花稅）並不敏感。一旦外匯管制鬆動，將會對香港房價產生巨大推動作用。當然，如果30%的印花稅鬆動，也會帶來很多增量需求。現在的下跌，是在強調控下發生的，一旦鬆動市場就難說了。

　　第三個因素，是美國的經濟週期。如果說過去兩年香港房價大漲，是跟隨內地週期的波動；那麼目前的下跌，則是跟隨美國加息的波動。當然，內地強調控樓市，也引發了香港的跟隨，這也是重要原因。

　　但情況正在起變化，內地樓市調控的重點已經從“防上漲”變成了“防大跌”，香港也將在2019年面臨這種轉變。另外，美聯儲12月或許還能加息，但2019年加息能否持續很難講。港幣是綁定美元的，一旦美聯儲停止加息，港幣也會停止，這樣對樓市又構成利好。

　　但短期看，香港樓市仍然處於弱勢，如果12月加息，房價或許還有下跌空間。但進入2019年就很難講，可能呈現前低後高的走勢。但整體是偏弱的。

　　2、香港房價，對內地有比較明顯的影響，所以反而受到制約。

　　香港—北上深—杭州廈門三亞廣州—南京天津成都武漢……中國的房價，基本上是這樣一個體系。可以說，香港是龍頭。擒賊先擒王，一旦香港樓市崩盤，將對北上深產生明顯的比價效應、心理暗示，北上深如果再大跌，則全國房價都將顯著下行。

　　可以這樣說，香港房價類似人民幣的“離岸價”，而北上深房價則是“在岸價”。所以，香港房價劇烈波動，會對內地樓市產生不良影響。1997年香港樓市的崩盤，對內地影響尚不明顯。因爲內地樓市真正有“市”，是從1998年“房改”開始的。現在，情況完全不同。

　　所以，從穩定內地房價、金融、增長等角度看，香港樓市不可能重演1997年的大崩盤。國家不會允許，也有能力制止。而1997年的時候，恐怕想不到，也還沒有足夠的能力制止。

　　但另一方面，讓香港房價適度下跌，則有利於緩解民怨。這恐怕也是香港房價顯著下跌後，港府一直沒有放鬆措施的重要原因。但很顯然，香港當局正密切關注房價，一旦跌破他們的政策底，樓市的強調控措施（所謂的“辣招”），就有可能發生新變化。