這個週末，樓市最大的消息是：杭州房貸利率“全面鬆動”。

　　請注意，“全面鬆動”這四個字不是我說的，而是杭州“都市快報”上標題的措辭（見下圖）。

　　當然，房貸利率鬆動不等於“樓市調控鬆動”。“樓市調控”是不會鬆動的，但很多人對“樓市調控”的理解太片面，以爲只是讓房價跌。其實不然，“樓市調控”是讓房價“穩”。所以，針對樓市的加息、降息，鼓勵大家買房和抑制買房，都是調控。

　　總之：“樓市調控”從來沒有放鬆過，將來也不會放鬆。

　　下面我們看看“都市快報”是如何報道“房貸利率全面鬆動”的：

　　從10月開始，杭州部分銀行的首套房貸利率出現鬆動。最早開始下調的是工商銀行和中國銀行；最近，建設銀行、農業銀行、招商銀行、滙豐銀行部分支行等也相繼回調。

　　整體來看，目前，杭州大部分銀行首套房貸利率上浮10%，僅有少數銀行上浮20%。在此之前，首套房整體維持在15%-20%，其中四大行基本上浮15%，股份制、城商行相對較高，還有個別支行曾經上浮30%甚至是40%。

　　這次下調，不僅針對剛需購買的首套房，甚至包括二套房。目前，二套房貸利率整體上浮15%-25%。放款速度也加快不少，今年上半年排隊等放款，一等就是一兩個月，而現在最快一週就能搞定。

　　請注意，在這篇報道里，記者向我們提供了三個主要新聞事實：第一，杭州房貸利率上浮的幅度在下降，這相當於局部的降息；第二，利率鬆動不僅僅針對首套房，而且針對二套房，這個力度非常大；第三，放款速度在加快，之前一兩個月，現在是一週。

　　這意味着什麼，它將對樓市帶來什麼影響？下面是我的看法：

　　1、這意味着“樓市調控”的重心悄然發生了變化。

　　之前，樓市調控重在“抑制需求”，尤其是投資、投機性需求，以達成“供需平衡”。現在，則是在保護合理需求。從價格上看，以前是抑制上漲，現在是抑制下跌。

　　杭州是上一輪牛市中的“四朵金花”，是深圳和上海兩大龍頭之後，樓市最活躍的城市之一（還有廈門、合肥、南京等）。後來隨着調控措施頻出，力度不斷疊加，杭州樓市出現了顯著下跌。

　　事實上從10月初開始，杭州就出現了調控方向轉換的跡象。10月8日，杭州市政府發佈了《杭州市人民政府關於調整完善市區戶口遷移政策的通知》，分別適度放寬了投靠遷移和人才落戶的政策規定，重點對技能型人才放寬了落戶杭城的限制，還支持夫妻間相互投靠、高齡老人投靠子女。這跟廈門、廣州的放寬落戶一起，被認爲是保護樓市“需求”的重要舉措。因爲增加落戶人口，會增加限購城市裏的“房票”。

　　此次降低利率上浮，則相當於對樓市定向降息，減輕購房者負擔，可以激發部分家庭的購房慾望。

　　第二，在經過連續上漲之後，房貸利率已經見頂，未來大多數城市都會給樓市“定向降息”。

　　房貸利率上浮，是給樓市“定向加息”。當樓市變冷之後，這種“加息”就需要調整。根據央行最新公佈的“2018年第三季度中國貨幣政策執行報告”，9月全國房貸的加權平均利率爲5.72%，比6月上升0.12個百分點（見下圖）。

　　這個貸款利率相當於基準利率（4.9%）上浮了16.7%，這裏麪包括了二套房的貸款利率。應該說，這比坊間預估的利率水平要低。另外，央行還透露“9月，非金融企業及其他部門貸款加權平均利率爲5.94%”，這說明實體經濟獲得的資金利率，仍然顯著高於購房者。要知道，購房者都是中長期貸款，而實體經濟都是中短期貸款（利率應該更低）。

　　第三，市場資金充裕，而且會更加充裕。

　　房貸利率鬆動的另外一個背景，是錢多了。目前貨幣基金年化收益率普遍跌破了3%，其中餘額寶更是跌破了2.5%。餘額寶們的收益率，可以看做是“無風險利率”。“無風險利率”走低，意味着央行通過增加貨幣供應量，在達到事實上的降息。

　　銀行錢多了，放貸速度當然就會加快。銀行放貸快，意味着開發商可以迅速回款。最近半個多月，房企發債明顯增加，顯示官方控制放鬆了。這樣，從預售回款和融資兩個角度，開發商都能拿到錢了，他們的苦日子也快終結了。

　　爲什麼官方突然在兩個方面，同時給開發商“放水”？因爲年關將至，如果開發商普遍缺錢，會引發流動性風險。缺錢的後果有兩個：第一，開發商降價回籠資金，引發老業主維權，讓年底很熱鬧、政府很忙碌；第二，開發商資金鍊出問題，引發局部金融風險。

　　總之，雖然樓市仍然在趨冷，但這口大鍋的下面，政府已經開始添柴加火了！而且力度會越來越大，加入的地方政府會越來越多。目標是煮沸這口鍋嗎？當然不是，是防止水溫過冷，但也不會讓水溫偏高。

　　展望明年：

　　臨近年末，開始預測新一年房價的人又多起來。有說要大漲的，有說要大跌的。但很多人是在譁衆取寵，以騙取流量和眼球爲主。

　　我仍然維持之前的看法。樓市將前冷後熱、前低後高，真實的房價會有微張。一線城市、強二線城市，漲幅大概率在10%以內，GDP增幅之上。因爲這是合理的漲幅，也是能讓地方債持續穩定發行的漲幅。

　　央行會在未來繼續降準，2019年末之前至少會降準三四次，正式降息至少會有一次，可能會有兩次。人民幣在2019年有較大概率破7，但只要中美不翻臉，匯率是基本穩定的，或許還能前低後高，最終略有升值。