成交下滑 三成中介轉行
成交下滑 三成中介轉行
成交低迷中介門店很冷清。
文/廣州日報全媒體記者蔣幸端 圖/廣州日報全媒體記者石忠情
從2016年至今，東莞的二手中介門店和經紀人像坐了一趟“過山車”，衝上高峯並迅速擴張，到滑落低谷門店關閉、人員流失，據不完全統計，目前東莞的中介門店和從業人員已關門、轉行超過三成。業內人士表示，在目前的市場環境下，東莞中介門店關門、經紀人轉行或成常態，但也給此前混亂的中介行業市場一個重新洗牌和整頓的機會。
現象
市場變化大，中介門店從擴張變關門
2016年，隨着深圳投資客大量進入東莞市場，轉介深圳客進入東莞市場的中介門店開始進入迅猛的擴張階段，同一個小區的街鋪就有幾個中介門店進行競爭，最瘋狂時甚至出現中介公司一天開張40多家門店的現象。那也是東莞中介門店擴張得最厲害的一年。
然而，這一切在進入2018年後戛然而止。隨着一手樓市調控政策的深入，二手房“三價合一”政策執行，房貸利率的上升，東莞二手房成交量直線下滑，直接影響了從業者的生存狀態，不少中介門店關門，經紀人轉行。
在莞城一個小區外圍聚集了好幾家中介門店，其中一家中介門店大門緊鎖，裏面雖然還擺放着桌椅，但是明顯佈滿了灰塵，顯然已經有較長一段時間沒有開張。在鴻福路地鐵口附近，位於東莞最熱鬧的商業中心區之一，一家中介門店老闆已連續幾天在朋友圈發佈轉讓中介門店信息。一名業內人士告訴記者，中介門店轉讓或關門的消息在今年很多。記者在走訪市場時也發現，去年一些小區門前有十幾二十家中介門店，同一個品牌在同一片區甚至有兩三家門店出現 ，但今年以來，一些門店悄然改頭換面，變成了銷售其他產品的商鋪，一些門店則乾脆大門緊閉，裏面的辦公用品已經被搬空。
東莞房地產中介協會會長、金信聯行總經理羅鳳透露，目前全市中小中介公司已經有三分之一倒閉。金信聯行市場研究部相關負責人表示，一些中小型中介公司不具備在這種相對低迷環境下生存的資金、管理方式和運營新渠道，關閉門店實際上是最明智的選擇。
超三成人員轉行，中介門店收縮
受到房產調控政策的影響，東莞二手房成交低迷，收入減少，辭職轉行的地產經紀人增加。東莞中原發展中心總經理車德銳也介紹，在二手房市場，今年地產經紀人數量和經紀公司數量下滑超過30%。
東莞南城西平片區是城區二手房市場最火熱的區域之一，這裏曾經聚集了幾十家中介門店。去年，每一家門店裏面都有少至4、5人，多至十幾二十人駐守。
而近期記者走訪時發現，不少門店僅有三四個人守店，甚至有的門店僅看到一個人留守，從業人員明顯減少了。“今年中介人員流失很嚴重，一些原來有近十個人的中小型門店甚至都變成夫妻店了。”一名業內人士告訴記者，“一些人辭職轉行了，一些人則退回到三四線城市繼續從事地產中介工作。”該名業內人士介紹，最明顯的一個變化是，在前年去年做二三級市場聯動時，一個新盤很容易就能夠號召到幾百人參與誓師，而今年卻只能勉強招到幾十個人，從業人員少了許多。
分析
“三價合一”影響，成交量跌至2014年水平
今年2月份，東莞陸續有銀行實行“三價合一”政策，該政策提出，在房貸審批時，銀行以網籤價和計稅評估價的最低值作爲貸款評估額度的依據，即理論上要求評估價、網籤備案合同價、房管局計稅評估價三個價格爲同一價格。這使得二手房“陰陽合同”大大減少，這一政策提高了二手房購房成本，直接讓許多人暫停購房計劃，也讓東莞二手房市場成交跌入低谷。
與此同時，二手房房貸利率持續上浮給二手房市場雪上加霜。東莞中原統計，截至6月份，二手房首套房貸利率上浮最低爲15%，最高達40%，八成以上的銀行利率維持在上浮20%~30%之間；目前有多達11家銀行暫停了二手房貸。
從成交量來看，東莞中原戰略研究中心統計數據顯示，今年上半年東莞二手住宅網籤量爲15787套，同比減少36%，環比去年下半年減少33%，基本回到2014上半年的成交量水平。不過，“三價合一”也讓二手房網籤價格逐漸接近真實成交價。2018年2月以後，網籤價上漲速度明顯加快，已由1月的7159元/平方米，上漲至6月的10674元/平方米，漲幅約49%，雖然網籤價與真實成交價固然仍有差距，但正在逐漸反映後者的水平。
一手房成交下滑，轉介業務減少
在東莞二手房成交下滑以後，東莞中介公司開始尋找另外一條路進行突圍，即通過二三級市場聯動，將三級市場的購房者帶到二級市場，通過銷售一手房來獲得佣金。這曾經是促進東莞一手房成交最好的方法之一，從深圳過來的中介公司更注重一手房市場多於二手房市場，在限購政策出臺前，一些一手樓盤甚至直接提出只接待轉介深圳客，不少中介公司將業務重點放到了一手房市場的開發轉介上。然而，在東莞一手樓市限購、限貸、限價、限籤，嚴查“假社保”等越來越嚴厲的樓市調控政策下，一手房的成交也直線下滑，直接影響了中介門店的轉介業務。
東莞中原戰略研究中心統計數據顯示，今年上半年東莞一手住宅網籤量20189套，同比減少4%，環比大幅減少32%。優房超·瑞城搜統計數據也顯示，今年上半年東莞一手住宅簽約面積爲228萬平方米，與去年同期基本持平，維持低位運行，但同比2016年上半年下降了56.15%。
一手住宅成交量減少，也意味着中介業務量減少。加上由於市場不景氣，開發商放慢了新開工步伐，新增供應量處於低位，賣不出去和無房可賣同時成爲中介公司轉介業務要面臨的問題。“今年的市場很難做。”一名從事一二手房轉介工作的人士告訴記者，在市場好的時候，一個樓盤自然銷售一個星期就能有二三十套房成交，而現在有的樓盤一個月也賣不出10套房。
回款慢，中介門店資金鍊緊張
有業內人士透露，實際的東莞住宅成交量比網籤面積要多一些，受到限籤政策影響，不少已經認購但定價較高的住宅在排隊等待簽約。但是對於中介公司來說，只要沒有網籤成功，開發商沒有回籠資金，他們就要在很長一段時間後才能拿到佣金；而由於開發商的資金鍊也較往年緊張，佣金的發放時間也被拖長，這也直接讓許多中小中介門店資金鍊緊張甚至資金鍊斷，最終只能關門了事。
“今年的主要工作就是催回款了。”一名業內人士告訴記者，由於佣金回款太慢，不少中介公司老闆爲了發放員工工資，都開始動用老本了。 “雖然實力雄厚的大品牌開發商對後市比較看好，但是對於中小企業來說，已經是在勒緊腰帶過冬了。”不少地產相關從業人員對今年的市場不樂觀，不僅是一手房市場、二手房市場受到影響，由於資金鍊緊張，一系列依賴着房地產的行業都受到了影響，包括中介公司、電商網站、地產媒體等，日子都不太好過。
觀點：
市場重新洗牌，利於行業規範調整
東莞中原發展中心總經理車德銳認爲，中介門店關門是市場的一個風向標，在目前的市場環境下，門店關門、經紀人轉行、甚至離開東莞都將成爲常態。
不過，有業內人士則認爲，二手中介行業重新洗牌，實力差、不規範的中小企業關門，更有利於行業規範調整。
東莞市房地產中介協會祕書長鄭浩輝告訴記者，隨着二手房交易的萎縮，目前已有一部分中介門店關門，市場的確出現了大批中介門店關門的苗頭。“不過，我不太認爲這對中介來說是個難關，其實之前中介行業的運營手法都是靠人海戰術 、信息不對稱等等方式，這不是我們中介行業應有的發展方式，或者說行業的價值。”鄭浩輝認爲，這個時候更能觸動經營者、從業人員往誠信、專業的方向去發展，並做出調整。他表示，實際上這對中介門店的經營者、從業人員是有幫助的，可以通過對成本的控制、資源的共享，開拓更多業務。
中介門店如何應對？東莞金信聯行相關負責人告訴記者，目前二手房市場低迷，發展公司租賃和一手房代理業務顯得格外重要，同時利用市場相對冷淡期的時間來集中精力優化公司各項制度是必要的，優化制度和優化人力配比可在一定程度上降低成本提高效率。
