關於房屋租賃的那些事兒，一直以來是百姓關注的熱點。對於有“吉房”要出租的房東來說，是否能夠按時全額順利地收到租金？房屋出租期間，房客是否安全合法使用房屋？租賃合同到期後，能否順利收回房屋？......這些重要的法律問題，你是否瞭解？

今天，我們有請上海市寶山區人民法院民事審判庭房地產審判團隊的黃文頲爲大家盤一盤關於出租房屋中那些需要注意的法律知識點。

前段時間，我辦理了一起房東起訴房客要求解除房屋租賃合同的房屋租賃合同糾紛案件。

原告房東F先生訴稱，其名下在寶山區通河地區有一套180平方米的房屋。因自己平時住在楊浦區，於是就想把這套位於寶山區的房子借出去賺點租金。

可沒想到，房客W先生只付了第一筆三個月的租金後，就完全失去了聯繫，不再支付此後的租金。更爲惱人的是，臨走前，W先生還當了一把“二房東”，把房屋轉租給了四個次承租人，一下子收取了他們一年的租金。四個次承租人紛紛表示，既然租金交了，他們就要住滿一年，也不會再向F先生支付這段期間的租金了。

現在，F先生是既拿不到房租，又收不回房屋，非常苦惱，於是起訴到了法院。

這樣的案件，法院當然會依法處理。但是辦案之餘，我更希望能夠給和F先生一樣有房要出租的人們一些法律建議，以供參考。希望，不要有更多的“房東們”遭遇麻煩、經歷訴訟。

如何“找”個好房客——做好基礎準備工作是關鍵

圖片源於網絡

所有的房東都想遇到一個相處融洽、付租爽快、不找麻煩、規範守法的好房客。然而，現實狀況是，即使在簽約前的洽談時，一些潛在的房客看似很“靠譜”、表現很豪爽，但也難保之後的履約過程中不會出現各種麻煩，比如像W先生那樣突然不付租金、甚至“人間蒸發”的情況。

我個人建議，房東在正式簽約前即應先做好預防準備性工作。

1、掌握租客的身份信息

建議取得房客有效身份材料的複印件，這既有助於覈實對方的真實身份，也是爲今後萬一起了爭議後起訴到法院準備基礎材料。如果租客是公司，則應當取得營業執照的複印件。

2、瞭解租客的信用情況

房東掌握租客身份信息後，建議通過各類網絡平臺查詢瞭解租客的信用情況。比如，租客是否曾被法院列爲“失信被執行人”等，以審慎決定是否與對方簽約。

3、與租客建立暢通的聯繫渠道

如，房東可以和房客互加微信，一方面可以暢通雙方聯繫渠道；另一方面，微信聊天記錄在一定程度上也可以作爲書面證據。

如何防止房客發生違約——簽好租賃合同是關鍵

很多房東在簽訂租賃合同時，爲了方便省事，喜歡在網絡上隨便下載一份格式合同使用。

然而，根據法官的實際辦案經驗，這些在網絡上隨意下載的租賃合同版本，雖然列出了租賃合同的一些基本條款，但對於一些細節方面仍不夠明確，這些合同中未約定的“灰色地帶”就很容易引發雙方爭議。建議租賃雙方在租賃合同中對以下內容予以明確約定：

1、租金的金額、支付方式及逾期支付的違約責任

比如：租金的支付週期，是三個月一付、六個月一付或是一年一付，應明確到每期具體付款時間。支付方式，是現金、銀行轉賬還是其他電子付款方式；支付對象是付給房東本人，還是由房東指定的其他收款人；如房客逾期付租，應承擔何種違約責任；拖欠租金多久，房東得解約權等等。上述情形均應在租賃合同中予以明確註明，這樣既可督促房客按時交租，同時今後一旦發生違約情形，房東也可及時行使相應權利維護自身利益。

2、租客如何使用房屋，是否可以轉租？

對於租客如何使用房屋，不同的房東有不同的想法。有的房東覺得，只要能夠收租、房客不要在房內違法即可，如何使用、是否轉租並不重要。而有些房東，只允許租客本人在房屋內居住，不允許將房屋作爲倉庫使用、不允許房客當“二房東”。故此說，對於房屋的使用目的、房屋是否可以轉租、轉租的條件，如果房客擅自轉租應當承擔怎樣違約責任等，均應當在合同中予以載明。

3、其他：

如，租客是否可以裝修房屋？如果租賃合同未能按期履行，裝修殘值如何處理；房屋內那些傢俱家電附隨出租，維修責任如何確定？如果損壞，如何賠償等。

房客交還房屋時，房東發現家用電器壞了，怎麼辦？

在租賃合同沒有特別約定的情況下，如果是自然損耗導致屋內設備無法正常使用，房東就此向法院起訴要求租客賠償的，通常情況下，該訴請很難得到法院支持。因爲這都是房東取得租金所應付出的合理對價，租客無須予以賠償。

當然，如果是房客故意破壞的話，當然應當承擔賠償責任。但許多這類案件的問題在於，房東一般較難舉證證明租賃房屋內的確存在該家用電器、以及該電器是由房客在租賃期間故意破壞的。

對此，合理的風險防範措施是在當初交付房屋時就對一些重要電器設備列出交接清單，在房屋返還時按照交接清單再次進行覈對。如發現有無法正常使用的情況，當場就應該註明故障情況，由雙方簽字確認。如有分歧無法達成一致的，這些都可日後作爲證據向法院提供；如能通過協商解決的，相關損失可在押金、保證金中一併扣除。

租賃合同期到了，房客不願退房，怎麼辦？

遇到這樣的租客，房東應冷靜應對，不要採取非法的、過激的手段強制驅離，以免產生衝突升級。建議保留好雙方的談話記錄等證據，爲今後通過法院訴訟等合法手段進行維權作好基礎準備。

根據法律法規的相關規定，租賃合同到期後，如果租客拒絕退房的，其仍然需要支付房屋佔有使用費（此時不稱爲“租金”）。如果房東起訴到法院要求租客搬離，並要求租客支付佔有期間的使用費的，法院一般會參照租賃合同中約定的租金標準來確定房屋佔有使用費的金額，一個月的房屋佔有使用費通常與月租金相近。

當然，因爲租客“賴”在屋內不走，打亂了房東的出租或使用計劃。即使後來交還房屋了，也可能會因重新招租造成一段時間的房屋空置期等原因，給房東帶來一定的損失。如果租賃合同中約定了相應情形下租客的違約責任的，法院也會依法予以支持。如果租賃合同中沒有約定相關條款的，對於房東主張的其他合法合理的損失，法院也會依法予以支持。

來源｜上海市寶山區人民法院 黃文頲

責任編輯 | 邱悅

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