這是鄭州關於開發商系列的第二篇。

我們一直有一個觀點，鄭州地產圈的半壁江山，是被一羣老闆撐起來的。

鄭州地產的第一代掌舵者們，用自己的性格和氣質影響着一家企業的氣質，這種氣質作爲企業的基因不停地傳了下去。

兩年前，鄭州樓市曾爲這些性格迥異的老闆和他們的房子，專門寫過一篇稿子《老闆和他的房子》。

兩年過去，經歷了一輪史上最強的大週期。在週期隱匿的暗流中，我們對房子和房價的認知被徹底顛覆。

被顛覆和重塑的不僅是我們，還有這些第一代的掌舵者們。

正商正在甩掉“低調剛需” 的帽子，攻佔了南北兩個龍湖；建業在轉型狂奔的同時，不忘重回鄭州的舊夢；永威打造品質的同時，正在尋找快週轉的祕鑰；亞新經歷了新舊權力的交接，成品房的轉型剛剛踏上征程；美景從萬科體系中完成蛻變……

這些掌舵者和房企的蛻變，將隱匿在時間的長河中，顛覆和重塑未來的鄭州房地產格局。

1

這次，我們想說的是康橋。

康橋不顯山不露水，卻早已走出了鄭州和河南，從西安、武漢一路南下，無錫、蘇州，一直到了廣東惠州，都已經有項目和佈局。

康橋在不知不覺中，已經將自己的好寓通過服務式公寓、青年公寓、定製公寓三大產品線佈局了所有的一線城市，遍地開花了5萬間。

康橋異常低調，但卻有着自己的追求、品味和底線。在鄭州，康橋是公認的均好型產品開發商，不管是綠化、戶型、還是物業服務，康橋做到了少有的沒有短板，每一項都能做到80分。

我經常想的一個問題是，假如鄭州的剛需盤都是由康橋來做，那麼鄭州住宅的整體品質也許和杭州就會縮小很多，鄭州的維權也是不是會少很多。

但康橋最厲害的，是來自骨子裏，對創新的追求，並且能夠每隔一段時間，總能給市場釋放一些驚喜。而正是這一連串的驚喜塑造了今日的康橋。

比如說，2015年，康橋的科技住宅。

位於北區的康橋朗城是康橋在鄭州的第一個科技住宅樓盤，十大科技配套成爲主要亮點。

家庭控制中心、動態人臉識別系統、兒童定位、緊急呼叫、智能燃氣報警、監控安防、環境監測、智能燈光控制、智能收件系統、新風系統。

在已經取得更新換代之後，今天再看這些配置，似乎有些過時，但是在四年前卻有開天闢地之功。

在別人還在賣房靠拼綠化的時候，康橋已經開始進化到精裝交房；在別人開始拼精裝的時候，康橋卻又進化到了科技住宅。

室內配置平板電腦，可與手機連接，業主可以遠程控制家裏面一些智能設備的開關、窗簾的拉開或關閉，出入小區也需要人臉識別，進家門需要用指紋密碼鎖，不需要拿鑰匙也不用門禁。

在2015年，在中國住宅品質巔峯的杭州，科技住宅也纔剛剛起步而寥寥無幾。

所以，康橋的創新和追求，更顯得難得可貴。

但就算是科技住宅，其實也僅僅只是康橋智能化的冰山一角，康橋的野心藏在大數據裏。

對業主行爲進行大數據分析整理後，根據整理的結果，來確定具體項目的的區域內定位，以及康橋未來產品的發展方向。於是，大數據成爲康橋系統背後的天網。

在這個天網內，通過大數據分析，把人的時間分爲三個8小時，8小時睡覺、8小時工作，而剩餘的8小時纔是真正屬於生活的。

生活狀態與精力花費，是康橋主要的研究內容。這8小時越有質量，你才能佔據客戶的心理空間，並形成自己的護城河。

最後，所有的數據被彙集在數據終端，而這個終端，則被稱爲康橋數據可視化運營指揮艙。

這個充滿未來感和科技感的大屏，就是整個康橋系統的指揮艙。

從你家的水龍頭壞了需要報修，到你覺得小區的路面下雨天太滑，小區內哪個路燈壞了，早上開車上班時哪個大門的車流最大需要避開。任何一個小細節的會成天網上的一個數據，成爲優化服務和產品創新的根源。

在市場轉型期，就在所有人都一股腦地偏離地產主業，去做童世界、遊樂場、電影院線等等偏門雜項時，康橋敏銳地發現了智能建築和大數據的戰略機遇，並且進行迅速的轉變。

毋庸置疑，在未來，這會成爲康橋強大的護城河。

2

但無人能知，康橋2018年的驚喜來自於康橋一個新的部門：康橋創新產品事業部。在這一年，這個事業部一連做出了兩個康橋TOP系代表作品，美廬灣和諸子廬。

今天我們要說的是諸子廬。

之前一個月，我在朋友圈裏看到過關於康橋諸子廬的文章，身處北龍湖位置最好的雙運河中心，有着北龍湖容積率最低的優質地塊，裝修是多麼的豪，硬裝一水的名牌，你能想到那些好貨都有。

但說實話，這些並不是吸引我的原因。因爲經過了天築和北龍湖的長達數年的洗禮之後，鄭州人也算是見過世面的了，什麼好東西也都算見識過了。光靠堆砌品牌是唬不住人的。特別是在北龍湖，有哪一個盤不是硬裝開掛的。你有的我都有，大家用的東西都是一樣的。

諸子廬的驚喜在於康橋對於產品的用心和認真。

怎麼說呢？

在房子已經成爲一種投資品，開發商將賣房當作奢侈品進行營銷的時候，於是，眼下你所見到的豪宅基本上都是這樣的。

我們就以新加坡那個經常被國內提到的豪宅爲例。

麗敦豪邸是新加坡非常知名的豪宅項目，2016年去新加坡考察時，我們還專門去看過。

喏，就是這樣的：

說真的，這種設計真的很前衛，也很大膽。整個外立面你甚至都找不到一根直線。

這個項目之所以著名，除了炫酷的外形外，還因爲出自世界知名建築師扎哈·哈迪德之手，是她有生以來設計的第一個高層住宅項目。

但是，對於居住來說，體驗卻非常差的項目。爲什麼呢？因爲爲了追求外立面的誇張造型，就不得不犧牲室內空間的完整性。所以新加坡人對這個項目前期的評價還不錯，但是等到後期實際入住後，口碑就開始下滑了。

這是一個屬於設計師的樓盤，不太屬於居住者。所以，這是一個好的設計作品，但卻不是一個好的住宅產品。

這告訴我們的一個道理是，設計師標籤、高級品牌和昂貴材質都不能完整體現豪宅的定義，真正的奢華是空間、光影和結構韻律表現所營造的優雅氛圍。

鄭州最近幾年出現了幾個典型性豪宅，但也同樣是過於注重外立面，而失之於內部空間。包含北龍湖在內。

你很難想象，作爲鄭州終極住宅的北龍湖，有幾乎佔據一半的戶型圖其實是一模一樣的。

從單價7萬的區域頂豪，到3萬加的剛豪，用的竟然是同樣的戶型。只是在戶型的外面加上了不同材質的外立面罷了。

一套房子的核心正是在戶型，而戶型的批量複製和同質化，無法避免的問題就是對於用戶真實需求的忽略和對於產品實際使用細節的漠視。

比如說，北龍湖有多少項目的戶型，依然在延續大客廳小臥室的傳統設計！

問題在於購買北龍湖的客戶基本屬於多次換房的客戶，這些人都是住慣了大戶型的。而這些人對於戶型的真正要求，並不是從一個大客廳小臥室的房子搬到另一個大客廳小臥室的房子，而爲此要花費近千萬的置換代價。

這就是客戶需求的細節，但是基本被大部分開發商都給忽略了。

而康橋的做法其實說起來也很簡單，就是根據客戶的實際需求去調整細節。

我找了一個北龍湖最常用的面積段210平戶型圖，在這個戶型裏，康橋將書房的開間也做到了3米，主臥的面寬則做到了4.2米。

但這簡單的一步，正是在於前期做了大量的用戶調查，且由此才得知了需求的真諦。

▼諸子廬產品定向客戶調查之一，康橋用了半個月的時間進行需求收集

康橋的這種四葉草戶型，優勢在於把臥室佈置在不同的方向，在靜態時每一個房間都是獨立的，這是在靜態中對於家裏每一個人的最重。而在動態時，中廳則成又爲了集聚地。

而這種戶型的設計靈感正是來源於中國古代的四合院。

3

在康橋諸子廬調研的那個上午，我一直在尋找就是細節。

作爲豪宅窩的北龍湖不缺豪宅，因爲遍地都是豪宅。但是就在大家容積率都基本一樣，建築設計也全部新中式，產品類型也大差不差，裝修風格和用材幾乎一樣的時刻。真正考驗品質的唯一標準，只能是對於營造的認真和對於細節的執着。

諸子廬最吸引我的一點，就是改規劃。

在第一版的設計中，諸子廬做的是七排的設計。

這是北龍湖最常用的排布方法，如同兵營一般，樓棟長而密集，每一排樓多有數個單元組合。這樣做的優勢也非常明顯，開發商可以得到更多的利潤；並且大家都這樣，戶型什麼的都可以複製。

這也就是爲什麼北龍湖所有項目的樓間距都基本都在20-22米的原因。

諸子廬的第一版設計，也是這樣做的。但是後來被否決了，因爲作爲在今年的一號項目，康橋找不到諸子廬和北龍湖的其他項目有什麼區別，亮點在哪裏？客戶有什麼理由捨棄幾十家開發商來選擇你？

規劃必須全部推翻，重新來。

這時，康橋顯示了很大的魄力，他們的方法是，直接讓規劃師去掉了一排樓，將7排減少到了6排，然後再重新做規劃。

《天龍八部》裏，虛竹的命運轉折因爲一場珍瓏棋局的對決，自喫一字，而盤活全局。這第二版規劃就是是諸子廬的珍瓏棋局。

減掉一排樓後，一切忽然開朗起來，眼前是另一番格局。

由7排樓變爲6排，樓間距立馬從最初的20-22米，增加爲26-28米，這6米的差距看似很短，但卻不亞於一場變革。

在較少樓棟增加樓間距的同時，設計師改變了多單元集合的排列方式，將60%的樓棟做成了獨島式設計，一棟樓一個單元、一層一戶，宛若空中別墅。

這樣調整的另一個巨大優勢是，系統性的改變了整個園區的空間生態：

1、增加了更多的戶型開窗，戶型的開窗率能達到53%；

2、因爲沒有長排樓棟阻隔，空氣3分鐘能在園區內呼吸一次。

而最終，這些空氣又能通過更多的窗戶進行樓棟室內空氣交換，形成良性循環。

你看，凡事就怕認真，只要認真，就成了。

我們再來說一件吧。

你也知道，因爲豪宅屬性，北龍湖基本每一個項目都會配所有，但一個共有的現象是，北龍湖基本上每一個會所都是地下的。爲什麼？因爲北龍湖的地價太貴了，而這也是北龍湖的所有小區能多做一棟樓就多做一棟樓的原因。

但是康橋在去掉了整整一排樓之後，又做了北龍湖唯一的一個地上會所。準確說，是一個地上三層地下兩層的五層會所，加起來業主使用面積超過了3000平。

▼琚賓設計的會所，地下健身、一樓會客、二樓書局、三樓私宴

這就是諸子廬珍瓏棋局的第二子。

5

其實，諸子廬可以說的細節還有很多，但並不是所有都能人眼看到的。

比如說，爲了減少樓上樓下活動噪音，諸子廬絕無僅有地做了10毫米上下樓噪音隔絕墊。

還有一個是隱藏在鞋櫃裏的祕密。北龍湖的大部分鞋櫃，基本都放置的有除臭劑，但是諸子廬在除臭劑之外，特意爲鞋櫃做了一個除臭通風管。

諸子廬的外立面用的是以幹掛石材加玻璃幕牆，並以金屬收邊。北龍湖不缺玻璃幕牆，但基本都會有增加一道橫槓窗梁，非常影響外立面的整體美觀。

諸子廬專門請了中國美院的專業設計優化外立面，去掉窗梁，採用大面積的整塊玻璃。

但此一項，成本就增加了很多。但這樣完整的大塊玻璃幕牆，對居住空間品提升非常之重要；而淺色洞石搭配金屬廊柱又在美學上去裝飾化，非常具有現代簡潔的美感。

北龍湖是典型的細路網、小地塊組團，這非常西方，也將是中國城市設計的未來。但是這種設計對於住宅來說，問題在於路網密集之下的噪音影響。無一例外的是，北龍湖的所有小區都具備着四面臨路的困境。

爲此，諸子廬專門請了清華大學的聲音實驗室做的園區噪音隔離設計。

從建築結構的佈置，到立面材料的選擇，再到灌木、喬木等植被屏障的搭配，用一個系統的工程建立起園區聲屏障。將整個園區噪音整體控制在47分貝以下。

5

一直以來，我都特別佩服一種人，或是一種企業。

就是那種，能幾十年來，持之以恆的堅持只做一件事兒，在格物的同時，潛移默化的進行創新。

從最初的將綠化、物業和戶型等基本功做到80分，到後來的智慧社區，再到致力於產品創新的實驗室，康橋在這個地產紅海中，在衆多開發商都在艱難轉身的時刻，趟出了一條屬於自己大道。

康橋在鄭州做了幾十年，很少聽見紛擾的緋聞，卻總是用自己不斷的創新給市場帶來多驚喜。

每一個時代的偉大，都源於領馭者的無畏締造；每一次撼世的進步，都來於創新者的孜孜驅動。

這樣的企業，值得我們去尊敬。

米宅服務產品請戳圖查詢

▼

↓↓↓點擊“閱讀原文”進入米宅