（原標題：受疫情影響租的房子不能正常使用 租客單方解約遭房東起訴）

新冠肺炎疫情打亂了所有人的生活節奏，一些糾紛也逐漸顯現，其中，是否可以以疫情爲由解除房屋租賃合同或者減免房租，是大家普遍關心的問題。2月15日，寧波海曙法院通過移動微法院，快速立案、審結一起因疫情引發的房屋租賃合同糾紛，法官對案件的解析爲該類糾紛提供了法律引導。

房東起訴租客單方解除合同

孫某是海曙區某樓盤一間公寓的房東，王某是網約房經營者。2018年11月，孫某將房屋租賃給王某用作網約房。雙方約定房屋租賃期限爲5年，租金支付方式爲押一付三，每月租金2750元。后王某因經營需要，對孫某的房屋進行了一定的改造，用於出租給前來寧波旅遊的客人。2019年11月24日，王某按期付了3個月的房租。後來受新冠肺炎疫情影響，王某曾私下與孫某協商解除租賃合同未果。

而眼看又到支付房租的時候，王某堅持要解除合同，於是房東孫某向海曙法院提交訴狀，訴稱雙方之間的合同長達5年，此次新冠肺炎疫情不足以影響合同的繼續履行，被告王某單方解除合同系違約行爲，故孫某要求王某支付10000元違約金。

租客稱涉案房屋因封閉管理無法使用

被告王某稱，在疫情發生之後，因出於社會責任，他已全部取消春節訂單並全額退款；2020年1月底，他曾與原告協商過租金減免事宜，但原告未及時回覆。2月2日，涉案房屋所在的樓房採取全封閉式管理，不允許外來人員進入。被告認爲案涉房屋已無法正常使用，符合“不可抗力”情形，原告、被告之間的合同應予解除，被告無需支付違約金。

原告孫某稱，自己曾於2020年2月5日聯繫被告，表示願意減免半個月房租，後期租金減免情況視疫情發展再作協商，但被告堅持解除合同。原告目前也同意解除合同，但被告應按照合同約定支付違約金。

15日下午5點，雙方通過移動微法院達成了調解協議，被告同意支付2750元違約金，且不要求原告退還尚未到期的租金。

法官說法：

疫情是“不可抗力”，但不代表就有權單方解除合同

新冠肺炎疫情作爲“不可抗力”是否構成合同解除或者免責的事由？

《民法總則》第一百八十條第二款規定：“不可抗力，是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。”

“當前我國發生了新冠肺炎疫情，政府也採取了相應的防控措施，對於因此不能履行合同的當事人來說，的確構成不可抗力。”承辦該案的張法官說。

而在房屋租賃方面，有了這個不可抗力事由，是否就有權單方免責解除租賃合同呢？

“這個關鍵要看‘不可抗力’是否致使不能實現合同目的。”張法官說，具體到上述案件，新冠肺炎疫情對案件合同履行產生了一定的影響，但雙方租賃合同長達5年，還有3年多沒有履行，疫情影響尚未達到令合同目的不能實現的程度，疫情結束後租賃合同可繼續履行，合同目的可以實現，故承租人無權以不可抗力爲由要求解除合同。

張法官進一步介紹說，目前，新冠肺炎疫情對旅遊、運輸、娛樂等行業產生的影響正逐漸顯現。可以預見，因此次疫情防控措施引發的各種租賃合同糾紛也將會陸續進入司法程序。對此，法官建議當事雙方在疫情發生之後，根據疫情防控措施對合同履行的影響，及時進行溝通協商，按照公平和誠實信用原則變更合同條款或者簽訂補充協議，適當降低或免除疫情防控期間的租金或適當延長租期，儘量通過協商的方式，從源頭上減少糾紛產生。

寧波晚報記者殷欣欣 通訊員陶琪姜