從市場預判、預警和預控看濟南樓市調控兩週年

自北京市2016 年提出提高房貸首付比例開始，各地不斷出臺房地產調控政策，限購城市範圍不斷擴大。濟南市政府辦公廳於2016 年10 月2 日下發通知，進一步調控房地產市場，商貸首套房首付比例由20%提至30%、二套房由30%提至40%，本市戶籍家庭禁購第4 套、非本市戶籍家庭限購1套。

根據山東世聯怡高物業顧問有限公司統計，2016 年10 月與11 月，濟南市房地產市場成交套數環比下降分別達39%和41%，當月加推開盤項目成交率也急速下降。調控給火爆的樓市“降溫”，炒房行爲和房價過快上漲得到一定程度抑制，濟南市房地產市場逐步迴歸理性。然而，在2017 年上半年，半夜突然開盤、全款優先、貸款靠邊等一系列賣方市場行爲擾亂了趨穩的濟南樓市。

對此，濟南市城鄉建設委員會發布《關於進一步規範商品房銷售行爲的通知》，明令禁止開發商要求客戶全款購房和全款優先選房，並且嚴禁對剛需購房者採取歧視政策、嚴禁住宅銷售捆綁車位和地下室，強調優先滿足無住房記錄的剛性需求。

從限購、限貸、限售到限價，在過去兩年的時間裏，濟南市出臺了一系列房地產市場調控政策。這些政策有哪些特點？對樓市產生了哪些影響？未來走向如何？……針對這些問題，近日，《中國建設報•中國房地產》對話山東省濟南市房地產業協會祕書長李剛和山東財經大學山東省房地產業發展研究中心主任孫大海，探討新時代“因城施策”背景下濟南的房地產市場。

▲山東省濟南市房地產業協會祕書長李剛

▼山東財經大學山東省房地產業發展研究中心主任孫大海

近兩年來，濟南房地產調控政策是如何因城施策的？

針對房地產市場熱度不減、房價上漲壓力較大的實際情況，濟南市相繼在2016 年9 月底、10 月初、12 月底和2017年4 月4 次出臺房地產市場調控政策，結合濟南市的實際情況，做到了有針對性、適時適度和一定程度的預判預控。

比如，2016 年12 月26 日印發的《濟南市人民政府辦公廳關於進一步加大調控力度促進房地產市場持續平穩健康發展的通知》，要求“ 規劃12 層以下住宅單體主體結構完工後，12 層以上住宅單體主體結構完成一半（不少於12 層）後，方可辦理商品房預售許可”。很多業內人士對此表示不理解，認爲提高了辦理商品房預售許可的門檻、加劇了庫存的短缺。其實，樓市的穩定發展需要把握好房地產市場和調控政策的平衡性，僅憑供求關係的改變是難以徹底給樓市“降溫的。通過提高預售門檻，在短期內可從宏觀上把控住宅供應節奏、讓市場“ 降溫”，長期可防範房地產市場風險、有效避免市場大起大落。

濟南的房地產市場調控政策有兩大特點。一是提前預判。以充分調研、深入研究爲基礎把控市場節奏和規律，實現提前半年左右的時間對市場發展趨勢進行預判，提前儲備政策並適時做出調整。二是效果明顯。2017 年10 月，濟南市的土地市場出現“ 降溫” 苗頭。2018年6 月，房地產市場開始出現“降溫”。

如何看待政策的合理性和有效性？如何從城市維度看待“限”的標準？

政策的合理性和有效性是以深入研究和分析爲基礎的。“限” 不是目的，“疏”纔是最終目的。要從市場中來、到市場中去，保持市場平穩。

制定政策前要對擬出臺的政策進行評估並預留儲備政策。政策實施後要及時進行政策評價，爲政策調整做準備。政策出臺後，應及時運用輔助手段提高政策效率。比如：濟南市於2017 年出臺的“4•20”政策，可能是當時二線城市中最嚴厲的調控政策。雖然政策醞釀時間較長，但當市場局部過熱或者突變時，政策儘可能一次到位比逐漸加壓的效果好。2018 年4 月、7 月，濟南市又針對全款購房、拒絕使用商貸或公積金貸款以及“ 毛坯變裝修” 變相漲價等相關問題進行了及時糾正和規範，出臺了幾個微調政策。這些政策出臺前也都進行了大量調研。“4• 20” 政策出臺後，濟南市房地產業協會於4 月28 日召開了由主流媒體和開發企業參加的政策溝通交流會，旨在統一認識、聽取反饋意見，獲得了積極響應和好評。

根據市委、市政府的要求，濟南市不斷加強房地產市場研究，目前已形成相對穩定的市場研究機制、形成了有着豐富市場經驗的研究團隊，研究成果逐步系列化、專題化，既對濟南房地產市場實現實時監測，又通過專項課題對市場和政策進行了深入分析和科學研判。在此基礎上制定和儲備的相關房地產政策成爲市委、市政府決策的重要參考依據。

濟南房地產市場調控政策的變化主要受哪些因素影響？

房地產市場調控政策的變化是一個“從市場中來、到市場中去”的過程。市場是波動的，有時也會出現大起大落的不穩定情況。房地產市場調控要以平穩爲目標，要因勢利導、因“ 市” 施策、動態把控，通過政策的良性影響最終讓房地產市場迴歸到市場的自身調節。

預期是對房地產市場影響最大的因素。如土地、銷售等都受到預期的影響。穩定預期在房地產調控中具有重要意義。保持政策的穩定性也是市場預期穩定的前提。

從限購、限貸、限售到限價，濟南房地產調控政策的變化給房地產市場帶來哪些影響？現在的市場需求主要體現在哪些方面？

每一個具體政策都不可能面面俱到。面對“ 高燒不退” 的房地產市場，政策難免會“一刀切”，對剛性需求不可避免地產生影響。濟南房地產市場是一個以剛性需求、改善需求爲主的市場，這部分購房者在一定程度上受到政策的影響。比如：外地購房者首付提高至六成、需繳足24 個月社保等。爲了避免誤傷剛性需求和改善需求，濟南市又對政策做出了適度調整，使政策執行起來更具有針對性，體現了“ 保障剛需、支持改善、抑制投資” 的目的。爲了更好地實現這一目的，相應的研究仍然在不斷深入。

結合過往經驗，今後濟南市應如何進一步踐行一城一策、因城施策？

在兩年多的房地產市場調控實踐中，濟南市城鄉建設委員會與山東財經大學山東省房地產業發展研究中心合作，深入研究濟南房地產市場並總結出一些規律，如濟南住宅庫存變化的“369” 理論，住宅、商辦市場運行輪動規律等，提出了多指標監測平臺取代單一價格管控的建議，以及由保障性租賃、經營性租賃、剛需住房、改善性住房組成的多層次、全覆蓋、租購併舉的四位一體的住房供給和保障體系理念等。這些都體現了“ 房住不炒”、“ 多主體供給、多渠道保障”的精神。

下一步，結合一城一策、因城施策的相關要求，濟南市將進一步結合自身發展實際，深入研究濟南房地產市場健康發展的長效機制，建立土地、銷售、信貸等多指標房地產市場監測預警平臺；建立房地產宏觀調控政策儲備工具箱；科學運用金融、財稅等市場手段，建立“ 總量規模合理、供需平衡、庫存穩定、價格合理變化”的市場運行機制，確保房地產市場健康平穩發展。

對於房地產開發企業，調控政策的出臺意味着准入機制的變化。對此，不同類型的企業該何去何從？

限購以來，濟南房地產市場分化比較嚴重。長效機制的建立也將帶來整個房地產市場結構的變化。所有房地產開發企業都將面臨轉型升級，一部分中小企業還會被淘汰。不同企業應依據市變化制訂轉型升級方案。

據統計，濟南房地產市場有網籤交易記錄的房地產開發企業有250 多家，其中前50 家企業佔80%多的市場份額，其餘約200 家企業僅佔不到20% 的市場份額。這200 家企業的潛在風險可能要遠大於前50 家，因此應對這兩類企業羣體進行深入研究、總結特徵、剖析問題，制定相應的儲備對策。

對於濟南房地產市場的未來發展趨勢，作何研判？

目前，濟南房地產市場的供需結構沒有發生明顯變化，已形成以剛性需求和改善需求爲主的市場結構，且一直保持着相對穩定的狀態。這表明調控政策起到了穩定預期的作用。未來，濟南房地產市場仍將以剛性需求、改善需求爲主。這兩部分需求將繼續保持在70%以上，是未來濟南市房地產市場的主要購買力。開發適合這部分人羣的產品將成爲一種趨勢。