次級抵押貸款

一些貸款機構向信用程度較差和收入不高的借款人提供的貸款。在2001年經濟衰退發生後，美國住房市場在超低利率刺激下高度繁榮，爲經濟復甦及其後來持續增長髮揮了重要作用，次級抵押貸款市場迅速發展。但隨着美國住房市場大幅降溫，加上利率上升，很多次級抵押貸款市場的借款人無法按期償還借款，導致一些放貸機構遭受嚴重損失甚至破產。2008年美國次級抵押貸款危機引發了投資者對美國整個金融市場健康狀況和經濟增長前景的擔憂，導致之後幾年股市出現劇烈震盪。

含義

次級抵押貸款（subprime mortgage loan,即“次級按揭貸款”）

美國抵押貸款市場的“次級”（Subprime）及“優惠級”（Prime）是以借款人的信用條件作爲劃分界限的。根據信用的高低，放貸機構對借款人區別對待，從而形成了兩個層次的市場。信用低的人申請不到優惠貸款，只能在次級市場尋求貸款。兩個層次的市場服務對象均爲貸款購房者，但次級市場的貸款利率通常比優惠級抵押貸款高2%～3%。

特徵

所謂的次級抵押貸款是指向低收入、少數族羣、受教育水平低、金融知識匱乏的家庭和個人發放的住房抵押貸款。

其基本特徵可歸納爲：

個人信用

信用評級得分比較低。美國的信用評級公司 (FICO)將個人信用評級分爲五等：優(750～850分)，良(660～749分)，一般(620～659分)，差(350～619分)，不確定(350分以下)。次級貸款的借款人信用評分多在620分以下，除非個人可支付高比例的首付款，否則根本不符合常規抵押貸款的借貸條件。

入不敷出

美國的常規抵押貸款與房產價值比(LTV)多爲80%，借款人月還貸額與收入之比在30%左右。而次級貸款的LTV平均在84%，有的超過90%，甚至100%，這意味着借款人的首付款不足20%，甚至是零首付，那麼，在沒有任何個人自有資金投入的情況下，銀行就失去了借款人與銀行共擔風險的基本保障，其潛在的道德風險是顯而易見的。借款人還貸額與收入比過高，意味着借款人收入微薄，還貸後可支付收入有限，其抗風險的能力也比較弱。

少數

且多爲可調利率，或只支付利息和無收入證明文件貸款。次級抵押貸款90%左右是可調整利率抵押貸款；30%左右是每月只付利息，最後一次性支付的大額抵押貸款或重新融資。這類抵押貸款開始還貸款負擔較輕、很誘人，但積累債務負擔較重，特別是當利率走高、房價下跌時，重新融資只能加劇還貸負擔。

拖欠率

由於次級抵押貸款的信用風險比較大，違約風險是優級住房貸款的7倍，因此，次級貸款的利率比優級住房抵押貸款高350個基點，且80%左右爲可調整利率。當貸款利率不斷下調時，可以減輕借款人的還貸負擔；但是當貸款利率不斷向上調時，借款人債務負擔隨着利率上調而加重，導致拖欠和取得抵押贖回權的風險加劇。2007年，次級抵押貸款的拖欠率(拖欠30天)和取消抵押贖回權的比率分別高達13.33%和4%，遠遠高於優級抵押貸款2.57%的拖欠率和0.5%的取消抵押贖回權比率。

樓市影響

房價調控

美國次級抵押貸款所引發危機和恐慌，正逐漸在全球市場蔓延。在中國，不僅中行和工行因投資美國次級抵押貸款而被捲入其中，行業高層人士及央行人士都質疑中國在此時購買美國次級房地產按揭貸款，用中國的外匯儲備來承擔美國次按風險不合適。

中國有些方面和美國危機發生以前很相像，房價一直在上漲，而由於資金流動性過剩，銀行之間競爭比較激烈，也面臨着貸款的壓力。所以說中國房貸市場的風險還是很大的，其中風險最大的是開發商。中國的房子供應量增長比美國還快，在投機需求很強的情況下，不會有什麼大的問題。但是投機需求一旦出現拐點，就會把手中的存貨全部拋出來，就會對整個房地產市場造成很大壓力。美國就是因爲房價下跌，在很短的時間內有200萬套房子因爲投機需求的原因被拋售，超過了一年的正常需求。而中國房地產市場中投機需求的積累比美國還要高很多。而且中國經濟面臨通脹的威脅，如果利息大幅度上漲的話，同時房價下降，就會很容易引起危機。

因此更大的擔憂是，中國是否也會出現房地產抵押貸款風險引起的危機。中國的房地產抵押貸款餘額2007年8月已經高達2.25萬億元，總額接近美國。但不容忽視的是，美國在這方面已經發展了50多年，而中國僅有8年的時間。

房價高漲

日益高漲的房價所展現出的巨大利潤空間，對任何一家商業銀行都是誘惑。中國四大國有銀行、股份制銀行、外資銀行也都開始爭食房貸“蛋糕”。

在此情形下，無論個人信用制度，還是銀行自身的風險防範意識，中國都不及美國。而且與美國不同的是，國內房地產抵押貸款主要由銀行提供，由此引發的房貸風險難以化解。中國國內次級抵押貸款市場還未建立，抵押貸款證券化的進程也相對緩慢。

住房抵押貸款證券化，就是把金融機構發放的住房抵押貸款轉化爲抵押貸款證券，然後通過在資本市場上出售這些證券給市場投資者，以融通資金，並使住房貸款風險分散爲由衆多投資者承擔。

在繁榮週期見頂時發放的貸款，其壞賬率往往是最高的。無論是房地產抵押貸款，還是被證券化了的相關產品，只要出現房價下跌的現象，抵押的房產如果無法正常變現，就會直接導致金融機構發生風險。