在上海市区，整片开发的区域已不多，原因无非有两点，其一拆迁成本太大，其二土地资源太少，因此能够整片拿出来开发的一定是事先规划好，再进行集中开发。

杨浦新江湾城就是整片土地来开发的，走在新江湾城内，你很难看到老公房，更不用说低矮破旧的民房了。

板块内的城市界面非常新，道路、绿化也非常整齐，看上去确实不错。

新江湾城道路一角

不过因前期住宅量供应较多，竞争激烈，导致了区域内基础设施、商配异常落后，一直无法导入人口。

如今的新江湾城，尤其是地铁站附近，人流量较2年前增加了许多，不过按照整体区域的构想，现在的新江湾城人气依旧不足。

新江湾城地铁站旁的悠方商业高端豪宅聚集地 房价多年滞涨甚至微跌

新江湾城集中开发的时间可追溯到2010年，当时这里先后有九龙仓玺园、仁恒怡庭、华润新江湾九里、嘉誉湾、尚浦领世等项目，普遍售价4-5万/平。

价格并不低，但这里一定是上海外环内为数不多的，几年之内都没有涨幅的，甚至别项目还进行过降价的板块。

九龙仓玺园2011-2015年均价4.5-5万/平，无涨幅。

仁恒怡庭实景

仁恒怡庭因有别墅，2010-2013年均价5.5-6.5万/平。

华润新江湾九里2011年5.5万/平，2012年最低价4万/平，2013年清盘不到5万/平。

嘉誉湾实景

嘉誉湾2012年4.5万/平，2013年10月依旧4.5万/平，2013年11月-2014年7月5万/平，2015年3月4.3万/平。要不是2016年楼市热，达到9万/平，这项目也在降价行列。

尚浦领世可以说被新江湾城寄予厚望，怎奈铁狮门无心打造，最后还有部分土地被回购，这个被寄予厚望，要打造成为杨浦新地标的项目至今都是死气沉沉，虽然建好了部分楼宇和商业，但根本无法与五角场相比。

尚浦领世，即万科翡翠江湾

而它的住宅产品则由万科打造，为万科翡翠江湾项目，2013年4.2万/平，2014年底4.3万/平，2015年10月前4.5万/平，之后的2016年5.5万/平，经过了一轮上涨，也只有这点涨幅。

滞涨原因除了前文提到的前几年集中供应外，还有就是板块前期透支了太多的涨幅，又有部分炒作人群，基础配套设施有没有实时跟进，进而导致新江湾城滞涨。“横盘”多年 如今二手房8-9万

因此，早期购买新江湾城的客户若在2015年之前抛掉，一定是亏损的，这或许在上海外环内都是绝无仅有的买房能亏损的板块。

不过，因新一轮房价上涨、土地价格上涨、新房供应量不多等因素，新江湾城的房价在2015年下半年开始上涨起来。

目前板块内的次新二手房，挂牌价普遍在8-9万/平之间，因此“横盘”了这么多年的新江湾城，终于“咸鱼翻身”。

新江湾城部分二手房挂牌价（来源链家网）两幅土地拍卖 接连两新房面世

2015年11月，新江湾城D7地块被信达竞得，楼板价接近5万/平，实际可售楼板价超过6.3万/平，面粉贵国面包又一次出现在媒体上，这幅地块也解救了当时所有新江湾城新房项目。

仅不到一年时间，2016年7月融信竞得复旦大学北面宅地，楼板价52840元/平，实际楼板价达到9万/平。

如今信达地王盘信达泰禾上海院子已开盘，均价9.5万/平，去化非常好。

世纪江湾实景

融信也将随之跟上，它的世纪江湾尚未开盘，不妨让我们一起猜测下未来的售价。

必须承认，经过多年的开发，新江湾城已较前几年有了很大的改善，作为一个规划高规格的豪宅区，在未来如何能够形成人（人流）、物（配套）、景（资源）的有机结合，还需要认真思考。

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