文/文穹

上周五，看到人民网辟谣房地产限购全面取消不属实的新闻，深感写一篇评论的必要性。

现在不是全面放开的时候，此时还有部分地区楼市过热，但也有很多地区已经趋冷，我们应该区别对待。市场经济的核心就是自由买卖，虽然为了预防市场过热出现泡沫，可我们不能让调控常态化、长久化。即使现在不是全面退出的时候，但也应该做好今后退出的准备与规划。

因地制宜

周一又见新华社文章：决不会允许房地产调控半途而废 前功尽弃。可见中央对本次房价调控的决心很大，高压态势不容半点虚假。

本微想说，宏观调控应该是预防房价大起大落，现在大起已经被压住，剩下的大落是否也对经济有大影响呢？这个时候应该不同城市不同策略，对于房价已经掉头的城市，当下可制订逐步松绑的策略，等再次看到调控效果，执行时便有章可循；对于那些热烧不减的城市，继续采取高压调控手段，不掉头不放松。

限购、限价、限售三限政策，在2016年到2018年，中国楼市过热的过程中起到了一定的降温作用。时至今日，在部分房价已经明显拐头的城市，个人以为可以部分松绑调控，比如深圳、上海、北京、南京这些城市。一边是地方政府的土地流拍，一边是开发商拍地热情下降，一边是有房卖不出价，一边是有钱买不到房。

功成身退

政府调控楼市，是预防楼市过热，避免资产出现泡沫，危害到市场经济；而不是把这个行业管成一潭死水。中国在当前的发展阶段还离不开房地产，因其对经济的拉动作用不可小觑。我们只需调控到房价理性运行，而并不希望房价大起大落，大起已经得到很好的遏制，现在是预防大落的时刻。在外部经济环境日趋严峻的今日，楼市政策必须跟上时代的步伐。

众所周知，中国楼市一管就死，一放就活。从2018年9月开始，中国大部分城市的成交数据在大幅下降，价格也略有下跌。现在还只是成交量的萎缩阶段，但假以时日，房价的大落是可以预见的。在深圳甚至有新盘开盘仅卖出四套，好几个楼盘解筹率在20%以下。这一组组数据，充分向我们揭示了楼市在改变运行轨迹，完全有向下的可能。我们过去三年持续从严的调控手段，已经完成了它的历史使命。到了功成身退的时刻，真正到楼市摧枯拉朽下挫之时再退出，将为时晚矣。

长效机制

政府主张建立长效机制之后，楼市调控政策才会逐步退出。其实本微想说的是，长效机制绝不仅仅只有房产税能代表。何况房产税配套机制猴年马月才能出台？不能让市场苦苦等待长效机制的建立。本轮房价的暴涨，说白了就是过度印刷钞票结出的恶果。在现有的机制和状况下，我们能指望开发商建造出什么样的住房质量吗？可以预见未来一段时间，会经常因为房子质量而爆发维权事件。

在保证市场供应量的同时，放开现价，一下性拿预售证，一次性开卖，杜绝饥饿营销，不准认筹，防止开发商依靠认筹人气定价，这样的措施恐怕比房产税代表的长效机制要实际的多。即使推行了房产税，我们也不能寄望只依靠它就能建立起长效机制，解决中国楼市方方面面的问题。

应对措施

政府担心调控放开，房价就会上天，其实这波房价前期上涨的动因是市场供货量太少，引发了市场的恐慌性购买。政府限价后，出现了一二手价格巨大倒挂，引发出投机性需求。要是限价政策退出市场了，没有了一二手的倒挂，开发商即使把价格定的跟二手房接近，在禁止分批拿证的饥饿营销下，我相信一二手的滞销会相互传导，从而使定价更理性。

加大供货量，打击囤地行为，为民营房企打通融资渠道，增加市场供货量。毕竟，房地产央企数量有限，只有发挥民营资本的力量，才能大幅度增加楼市供应量。当不局限于那几个巨无霸房企时，供货量上来了，恐慌解除了，没有了一二手的倒挂，不用担心房价上天，倒是该担心房价入地的时刻。

在此申明：以上仅代表一家之言，不为任何利益公司代言，抛砖引玉，发自肺腑的发表个人看法。

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