文/文穹

上週五，看到人民網闢謠房地產限購全面取消不屬實的新聞，深感寫一篇評論的必要性。

現在不是全面放開的時候，此時還有部分地區樓市過熱，但也有很多地區已經趨冷，我們應該區別對待。市場經濟的核心就是自由買賣，雖然爲了預防市場過熱出現泡沫，可我們不能讓調控常態化、長久化。即使現在不是全面退出的時候，但也應該做好今後退出的準備與規劃。

因地制宜

週一又見新華社文章：決不會允許房地產調控半途而廢 前功盡棄。可見中央對本次房價調控的決心很大，高壓態勢不容半點虛假。

本微想說，宏觀調控應該是預防房價大起大落，現在大起已經被壓住，剩下的大落是否也對經濟有大影響呢？這個時候應該不同城市不同策略，對於房價已經掉頭的城市，當下可制訂逐步鬆綁的策略，等再次看到調控效果，執行時便有章可循；對於那些熱燒不減的城市，繼續採取高壓調控手段，不掉頭不放鬆。

限購、限價、限售三限政策，在2016年到2018年，中國樓市過熱的過程中起到了一定的降溫作用。時至今日，在部分房價已經明顯拐頭的城市，個人以爲可以部分鬆綁調控，比如深圳、上海、北京、南京這些城市。一邊是地方政府的土地流拍，一邊是開發商拍地熱情下降，一邊是有房賣不出價，一邊是有錢買不到房。

功成身退

政府調控樓市，是預防樓市過熱，避免資產出現泡沫，危害到市場經濟；而不是把這個行業管成一潭死水。中國在當前的發展階段還離不開房地產，因其對經濟的拉動作用不可小覷。我們只需調控到房價理性運行，而並不希望房價大起大落，大起已經得到很好的遏制，現在是預防大落的時刻。在外部經濟環境日趨嚴峻的今日，樓市政策必須跟上時代的步伐。

衆所周知，中國樓市一管就死，一放就活。從2018年9月開始，中國大部分城市的成交數據在大幅下降，價格也略有下跌。現在還只是成交量的萎縮階段，但假以時日，房價的大落是可以預見的。在深圳甚至有新盤開盤僅賣出四套，好幾個樓盤解籌率在20%以下。這一組組數據，充分向我們揭示了樓市在改變運行軌跡，完全有向下的可能。我們過去三年持續從嚴的調控手段，已經完成了它的歷史使命。到了功成身退的時刻，真正到樓市摧枯拉朽下挫之時再退出，將爲時晚矣。

長效機制

政府主張建立長效機制之後，樓市調控政策纔會逐步退出。其實本微想說的是，長效機制絕不僅僅只有房產稅能代表。何況房產稅配套機制猴年馬月才能出臺？不能讓市場苦苦等待長效機制的建立。本輪房價的暴漲，說白了就是過度印刷鈔票結出的惡果。在現有的機制和狀況下，我們能指望開發商建造出什麼樣的住房質量嗎？可以預見未來一段時間，會經常因爲房子質量而爆發維權事件。

在保證市場供應量的同時，放開現價，一下性拿預售證，一次性開賣，杜絕飢餓營銷，不準認籌，防止開發商依靠認籌人氣定價，這樣的措施恐怕比房產稅代表的長效機制要實際的多。即使推行了房產稅，我們也不能寄望只依靠它就能建立起長效機制，解決中國樓市方方面面的問題。

應對措施

政府擔心調控放開，房價就會上天，其實這波房價前期上漲的動因是市場供貨量太少，引發了市場的恐慌性購買。政府限價後，出現了一二手價格巨大倒掛，引發出投機性需求。要是限價政策退出市場了，沒有了一二手的倒掛，開發商即使把價格定的跟二手房接近，在禁止分批拿證的飢餓營銷下，我相信一二手的滯銷會相互傳導，從而使定價更理性。

加大供貨量，打擊囤地行爲，爲民營房企打通融資渠道，增加市場供貨量。畢竟，房地產央企數量有限，只有發揮民營資本的力量，才能大幅度增加樓市供應量。當不侷限於那幾個巨無霸房企時，供貨量上來了，恐慌解除了，沒有了一二手的倒掛，不用擔心房價上天，倒是該擔心房價入地的時刻。

在此申明：以上僅代表一家之言，不爲任何利益公司代言，拋磚引玉，發自肺腑的發表個人看法。

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