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住建部官網披露，1-9月，全國棚改已開工534萬套，佔年度目標任務的92%。正如我所預期，全國棚改開工量依舊維持在較高水平，貨幣化安置比例並未大幅回調。當然，各城市棚改進程顯著分化，疊加近期房地產市場遇冷，各城市市場分化格局愈加明顯。現結合湖南、湖北、貴州、安徽四省棚改開工量以及市場銷售情況予以重點分析。

2018年湖南省棚改計劃新開工28.6萬套，較2017年實際開工量下降31%。多數城市棚改市場步入中後期，2018年棚改計劃開工量均低於4萬套，郴州低至0.89萬套。7成以上城市紛紛調降2018年棚改計劃，同比均有不同程度的回落，邵陽、張家界、郴州等市同比皆腰斬。以長沙爲例，2018年棚改計劃開工1.23萬套，同比下降30%。

聯繫到近期長沙房地產市場確有降溫特徵，8月至今企業新推案意願積極，供應量連續三月高位運行，但成交表現兩極分化。一方面，高性價比樓盤備受市場追捧，開盤當天去化率都在9成以上；另一方面，遠郊剛需盤案場到訪量持續走低，多數項目去化率不足5成。與此同時，企業調價意願提升，開盤打折促銷案例開始增多。省內三四線城市房地產市場難言樂觀，湘潭、岳陽等市去化表現平平，部分項目去化率不足50%，常德明顯降溫，多項目去化表現低迷。

2017-2018年湖南省下轄地級市棚改開工量

（單位：萬套）

數據來源：政府網站

湖北省大幅調降棚改計劃，2018年全省棚改計劃開工24.15萬套，較2017年實際開工量下降41%。省內三四線城市棚改市場現已進入中後期，甚至是階段性退出，棚改開工量自然步入下行通道。具體而言，除恩施、神農架低位回升之外，其餘城市棚改計劃開工量全線回落，過半城市同比跌幅超30%，鄂州、十堰、黃岡、潛江等市棚改市場規模急劇縮量，同比皆腰斬。以武漢爲例，2018年棚改計劃開工5.05萬套，同比下降24%。

近期武漢樓市出現轉冷信號，9月商品住宅供應量一舉突破300萬平方米，創年內新高，成交量卻高位回落，環比跌幅達24%。“日光盤”近乎絕跡，新開盤項目去化率由90%跌至70%，市場壓力集中體現在以下兩點：其一，遠城區供應井噴，但成交全面遇冷，供需錯位、有效客源不足乃是重要因素。其二，豪宅市場顯著降溫，分銷、打折、去除捆綁精裝的豪宅項目持續增多，但去化表現依舊慘淡，多數項目去化率約40%，部分項目低至20%。省內三四線城市房地產市場明顯分化，咸寧、鄂州市場持續火熱，以恒大爲代表的標杆房企銷售業績喜人；隨州市場不溫不火，品牌房企銷售依舊不成問題；襄陽市場明顯轉冷，在售項目去化表現普遍不佳。

2017-2018年湖北省下轄地級市棚改開工量

（單位：萬套）

數據來源：政府網站

2018年貴州省棚改計劃開工38.54萬套，同比下降11%，整體依舊維持在較高水平。遵義、貴陽、黔西南等市棚改計劃開工量均超5萬套，六盤水、畢節、黔南等市亦處4-5萬套區間，僅黔東南略低，僅1.01萬套。並且，貴陽、黔西南、六盤水等市棚改市場規模持續擴容，貴陽、黔西南增長尤爲迅速，同比漲幅近7成。譬如，貴陽2018年棚改計劃開工5.89萬套，同比增長68%。

不過，貴陽房地產市場明顯分化，新開盤項目去化率迥異。一方面，市場觀望情緒漸起，多數項目去化表現平平，部分項目去化率降至30%；另一方面，諸如恒大這類標杆房企在貴陽市場深耕優勢顯著，恒大花溪童世界去化表現搶眼。

2017-2018年貴州省下轄地級市棚改開工量

（單位：萬套）

數據來源：政府網站

安徽省棚改市場顯著分化，一方面，阜陽、宿州、淮北、安慶等市持續高位運行，2018年棚改計劃開工量均超3萬套，明顯高於省內其他城市。另一方面，宣城、淮南、馬鞍山等市下行趨勢未改，棚改計劃開工量不足1萬套。黃山、池州棚改僅限於個別項目，棚改計劃開工量降至歷史低位，同比跌幅超70%。譬如，合肥2018年棚改計劃開工2.01萬套，同比下降30%。

近期合肥房地產市場遇冷，表現於以下三點：其一，企業推案熱情高漲，打折促銷案例持續增多，更有項目虧本銷售，拿地樓板價1.65萬/平方米，開盤售價僅1.5萬/平方米。其二，前期熱銷盤紛紛調降首付比例門檻，由原先的70%-80%降至30%-50%。其三，樓盤分銷、包銷案例開始增多，新站、濱湖等區域同質化競爭激烈，多項目案場爭搶優質客戶。省內三四線城市房地產市場也有降溫特徵，典型如馬鞍山，新開盤項目去化率明顯回落，部分項目降至23%低位。

2017-2018年安徽省下轄地級市棚改開工量

（單位：萬套）

數據來源：政府網站

短期內，全國棚改市場規模不會急劇縮量，棚改開工量以及貨幣化安置比例仍將維持在較高水平。上述湖南、湖北、貴州、安徽四省僅是全國棚改市場的一個縮影，其對房地產市場影響還是因城而異。當下房地產市場明顯降溫，那些調降棚改計劃的三四線城市，或將面臨更大的調整壓力。

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