4000億之後，保利發展如何佈局後峯值時代？

摘要：保利發展在年報中指出：在不動產金融方面，以產業金融服務爲基礎，繼續提升房地產基金管理規模和市場化能力，提升產業鏈投資及資本運作能力，通過併購基金、資產證券化、產業基金等方式，加大與主業和多元產業協同。保利發展在“一主兩翼”的戰略指引下，以地產開發主業爲載體，在物管、商業等多元化領域建立了堅實的護城河，同時不動產金融等兩翼業務高效協同發展，再造一個保利發展在路上。

房地產開發主業的增量天花板已經顯現。

統計數據顯示，2018年，全國商品房銷售金額15.0萬億元，同比增長12.2%，增速較2017年降低1.5個百分點。此前保利發展曾在白皮書中預測，未來8-10年內，中國房地產銷售額將保持在10萬億元/年的規模。

房企要想繼續成長，只能是改變過去簡單地對規模、對速度的追求，找到一條與中國經濟發展相結合、與城市發展相匹配的業務路徑愈加重要。

當房企不再執着於規模之爭，一場有關如何“活下去”且如何“活得好”以及“活得久”的競爭早已開啓。例如，碧桂園做農業，融創搞文旅，恒大造汽車……雖然方向不一，但各家龍頭房企都希望藉助多元化業務的探索，找到一條和房地產主業規模相當、足以支撐企業未來發展的第二賽道。

但在保利發展看來，房地產的主航道足夠寬廣，足以容納若干家千億級以上企業。聚焦主航道，適當上下游延展，可能是當前房企多元化最合理的選擇。

同其他頭部房企高投入、高風險、回報週期長的多元化不同的是，保利發展長期保持着全局連續性的戰略規劃，一方面專注於地產主業基礎上的相關多元化，不受市場投機性機會的誘惑；一方面加大對兩翼業務的戰略性投入，培育未來的主營賽道。

保利發展最新發布的年報顯示，2018年實現營業總收入1945.55億元，同比增長32.66%；淨利潤 261.49 億元，同比增長 32.78%。營收增長等多項核心財務指標均位於市場前列。

從具體業務結構來看，地產主業再次實現千億增長的同時，保利發展的兩翼業務也取得了優異的成績。2018年，保利物業管理項目佈局130個城市，面積達到2.5億平，在管面積1.5億平，穩居行業前五；基金累計管理規模逾1000億元，投資項目超過150個，其中信保基金更多次被評爲“中國房地產基金十強”。

這意味着，保利發展以物管業務爲代表的綜合服務翼和以信保基金爲代表的不動產金融翼佈局第二賽道已經初步成型。

NO.1丨物管業務赴港上市在即

在保利發展綜合服務翼的各項業務板塊中，物業管理無疑是最具規模和潛力的板塊之一。

保利發展將物業定義爲除房地產開發以外的重要主業，主要看重物業的社區入口價值，對於品牌建設和產品力提升也有支撐作用。

保利發展在業績發佈會上透露，2018年保利物業合約在管面積2.5億平，淨利潤超3億元，在管規模的角度在行業排名第四，綜合實力的角度排名第五。

事實上，前幾年保利地產銷售增速較快，未來保利物業交付面積預計將會大幅增長。

4月16日，保利發展發佈公告稱，公司董事會以及監事會審議通過了全資子公司保利物業發展股份有限公司在港交所主板上市的相關議案。

自彩生活赴港IPO以來，房企旗下物業公司迎來價值重估，一舉成爲地產產業鏈中的香餑餑。

對比已公佈年報的房企分拆上市物業公司，保利物業的估值有大致的參照維度。

截至2019年4月15日收盤，各大房企旗下上市物業公司的平均市值爲112.21億港元，平均動態市盈率爲31.65倍。

保利發展年報顯示，其持有保利物業全部股權，而保利發展最新動態市盈率爲9.11倍。

此外，從行業經驗來看，保利物業上市後還可以通過收併購或參加第三方開發商的競標，一方面降低對關聯房企的業務依賴，另一方面增加管理面積，擴大業務規模。

例如，綠城服務自上市後通過一些列併購操作，在管面積已由上市初期的1.05億平方米大增至去年底的1.70億平方米。

NO.2丨金融業務三馬齊驅

保利發展在2017年發佈的行業白皮書中指出，“大運營”時代離不開地產金融提供“資金彈藥”，並提出“打通‘退出’環節的REITs即將落地”的預判。

對保利發展而言，金融業務不僅能夠擴大融資渠道並提高盈利能力，同時有利於貫穿“建設-運營”兩大環節打造多元化的業務格局，促進地產與金融的協同，甚至實現產融結合循環放大。

在不動產金融業務方面，保利發展旗下目前已擁有“信保基金、保利資本、太平保利”三駕馬車，並駕齊驅。

1、信保基金

信保基金是專注於產業投資、金融創新、併購整合和資產管理的市場化、專業化、獨立運作和主動管理的股權投資基金管理機構。

信保基金較爲低調，公開信息較少。清科2014年房地產基金白皮書顯示，從2010年至今（指2014年）房地產基金總募資額逼近2000億元。這意味着在整個中國地產基金市場，信保基金佔據了1/6的份額。

截至2018年底，包含信保基金在內，保利發展旗下基金累計管理規模逾1000億元，投資項目超過150個，其中信保基金更多次被評爲“中國房地產基金十強”。

2、保利資本

保利資本的核心業務包括開發類地產股權投資基金管理、商業不動產投資基金、私募股權投資基金管理、創業投資基金管理等資產管理業務。

保利發展在年報中指出：在不動產金融方面，以產業金融服務爲基礎，繼續提升房地產基金管理規模和市場化能力，提升產業鏈投資及資本運作能力，通過併購基金、資產證券化、產業基金等方式，加大與主業和多元產業協同。

從這個角度理解，保利資本是爲保利發展的整體生態服務的。

烯牛數據統計顯示，近一年來，保利資本依託地產主業，聚焦大消費、教育、醫療、物流、產業園運營等領域，相繼投資了生鮮配送平臺每日優鮮、AI算法提供商商湯科技、柔性顯示屏及傳感器研發商柔宇科技等一大批產業契合度比較高、市場預期比較好的投資項目。

3、太平保利

太平保利則是保利發展大力佈局健康養老產業的重要抓手，以佔領行業高地爲目標，輸出優質的養老地產、健康醫療項目，助力保險、地產主業雙發展。

目前，我國佈局健康養老產業的主要有兩大資本來源，一是地產，二是險資。地產資本雖具有業務開發、設施維護等方面的優勢，但受地產週期性影響，資金的穩定性並不是很強；而保險資金則具有規模、穩定性強等方面的優勢，但不具備物業開發方面的長處。

地產與險資此前一直是獨立發展，沒有太多緊密的合作，而太平保利是由中國太平旗下的太平人壽、太平資產與保利發展共同發起成立，成爲國內首例保險央企與地產央企在大健康產業的跨界合作。二者互補形成無縫對接，意味着保險與地產已從初級以項目爲主的簡單資金合作，邁入了多層次、多維度，覆蓋健康養老全產業鏈的深度合作共創期。

以養老地產爲例，目前，保利發展已經在上海、北京、廣州、三亞等城市已有6個養老地產項目，其中北京西山林語和熹會專業養老機構入住率達70%，基本實現收支平衡。

NO.3丨協同發力，再造一個保利發展

對保利發展來說，在地產主體的基礎上，除了兩翼業務對地產的協同外，兩翼的物管業務和金融業務本身也具備巨大的協同優勢。

首先，社區金融作爲結合傳統金融和互聯網金融兩者優勢的新模式，最關鍵的是場景化；而物業管理直接建立在消費者最後一公里的基礎上，作爲線下入口擁有大量消費的場景，二者結合想象空間巨大。

其次，物業管理作爲地產存量運營的典型模式，是通過REITs等金融手段進行資產證券化的優質標的。

在REITs領域，保利發展是當之無愧的先行者。2018年3月13日，國內首單REITs產品—“中聯前海開源—保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃”，總募集金額達50億元。

同時，專注養老產業的太平保利爲保利發展的物管業務提供了新的增長渠道。

目前，傳統的物管業務規模主要取決於管理面積，毛利水平通常不具備太大改善空間。但面對萬億的業主市場，各大物業公司都希望提高增值業務比重，力求找到新的利潤增長點。

例如彩生活的“彩之雲”、雅生活服務的“雅管家”以及碧桂園服務的“鳳凰會”等，依託於自身開發的APP，建立起業主社區，藉助家居生活、房屋租賃等增值服務貢獻營收。

保利發展則在此基礎上創新性引入養老業務，通過適老住宅銷售反哺適老產品研發建設。隨着人們的健康意識增加，老齡化人口數量增多，相比傳統產業鏈業務被擠壓的利潤空間，養老醫療等業務顯得更具備利潤和成長性方面的優勢。

此外，對物管業務而言，位於核心城市的物業無疑更具物管價格優勢；對於金融業務而言，來自核心城市的服務無疑更具資金募集優勢。

而在規模房企中，相比於服務側做得比較好的碧桂園和新城控股分別在一二線城市14%和40%的佔比，保利發展區域佈局優勢巨大。