編者按：

超大、特大和大型城市，是中國經濟發展和技術創新的主要動力，是人口主要流入地，但從人口規模來看，面廣量大的小城市，依然是中國城鎮體系的基石，這裏既是溝通城鄉的關節點，也是從“鄉土中國”到“城鎮中國”，促進農村人口就近城鎮化的承載地。

小城市的多元化和靈活性，爲中國經濟活力注入力量，但也面臨發展轉型、人口數量和結構、就業機會少等困境。爲了更深入和客觀看待這些問題，第一財經派出記者，走進這些小城市，開設“城鎮中國”欄目，掃描小城市經濟社會狀況，與各界探尋小城市與鄉村、小城市與大城市的協同發展之路。

“三十年前錯過了廣東深圳機遇，三十年後絕不錯過廣西東興。”

在廣西防城港通往越南的東興口岸邊境上，最熱鬧的萬衆國際批發市場的牆壁上寫着這樣一句話。可以說是當地人心境的一種寫照。

東興，是防城港市下面的一個縣級市，而防城港則是廣西的一個地級市。這座坐落於廣西南部北部灣北岸的小城，人口不到百萬，相對於廣西南寧、桂林、柳州、欽州、玉林等城市，在知名度上並沒有什麼優勢，但2018年卻以近7.3萬元的人均GDP在廣西排名第一，GDP增速也是廣西第一。

防城港位於華南經濟圈、西南經濟圈與東盟經濟圈的接合部，不僅是中國東中西部地區的連接點，也是我國唯一與東盟國家海陸河相連、沿海又沿邊的城市。這裏擁有我國大陸海岸線、最西南端的深水良港，經濟因港而興。

但最近一兩年，走在防城港街頭，或者坐在出租車裏，當地人和司機跟你談論得最多的是房價和傳銷。

在北部灣大道一側，是龍光陽光海岸樓盤，行走於百米左右的商業街，僅房地產中介門面就超過十個。與之配套的是裝修、裝飾、房屋託管、建材等樓市相關產業的店鋪。

當地司機則不斷提醒記者，在這些房產中介裏，一定要警惕傳銷分子的蠱惑，因爲一些中介已成爲部分傳銷分子開展非法行爲的幌子。

東北浙江炒房團轉戰防城港

四通八達國際廣場距防城港北高鐵站不到五百米，廣場的置業顧問楊雪曾親眼見到外地買家一次性買下了廣場的一層商鋪。

“買家是個浙江人，人隨和又低調，話不多。進了置業大廳看了幾分鐘沙盤就定了臨街的一層商鋪。”楊雪回憶起買家風塵僕僕的樣子很是印象深刻。買家買了商鋪後，放租、收租、物業等託管事宜都交由公司這邊處理，後續就再也沒有現身，楊雪告訴第一財經記者，這樣的例子她經歷了好幾次。

不只是楊雪，近年來，東北、江浙等外地買家一次性買下一層商鋪或十幾套房子的故事，幾乎是不少防城港樓盤的售樓人員都聽聞或經歷過的事情。不少售樓人員甚至總結了不同地域的買家買盤時的大致特徵，諸如東北人聲勢大，通常三五成羣出現，江浙人大多一兩個人同行，不大愛喧譁。

外地人顯然是防城港購房的主力軍。在北部灣大道的一家房產中介燈箱廣告牌上，還寫着“歡迎黑龍江丹東買房團前來防城港考察樓盤”。

在外地買房者推動下，防城港的房價確實上漲了。伴隨房價上漲，樓盤也遍地開花。無論是走在防城港市金花茶大道、北部灣大道、江山大道這三條主幹道上，還是茶山路、迎賓街、靈秀街、田口街等支路上，都可以看見開發建設中的樓盤。站在道路盡頭、高地或者海邊，放眼望去，高高的塔吊隨處可見，這座年輕的城市正在火熱地建設中。

如今，用“三天一層樓”來形容防城港房地產市場建設的熱鬧場景，在當地人看來絲毫不過分。

多位當地人告訴第一財經記者，防城港26年的建市歷程中有兩次房價上漲令人印象深刻。

第一次發生於2008年，當時國家批准實施《廣西北部灣經濟區發展規劃》，北部灣經濟區上升爲國家戰略。這使得防城港這座中國海陸交界最西南端的城市，作爲北部灣經濟區的一部分開始爲外界所知。

港口區的不少樓盤都是房地產開發商於2008年前後拿地的，諸如廣爲當地人所知也是較早開發的龍光·陽光海岸等。不少外地房地產開發商在北部灣經濟區規劃出臺之後，開始將目光轉向這座西南邊陲城市，由此也形成了防城港房地產發展的第一個飛速發展期，即2010~2014年。

第二次發生於2018年，海南省全域限購政策的升級被認爲是間接推手之一。2018年4月22日，海南省委辦公廳、海南省政府辦公廳發佈《關於進一步穩定房地產市場的通知》，海南省各市縣實行嚴格的限購政策，在已出臺限購政策的基礎上，實施全域限購。

因此，曾流連於椰風海韻、碧海銀沙的部分購房人羣開始選擇將置業方向轉向防城港等北部灣城市。當地房價也一時間由此前的5000元/平方米攀升至7000元/平方米左右。部分樓盤一度在2018年中達到了近年來的高位，站上了8000元~9000元/平方米的高點，對這個西南邊境城市來說還是首次。

“第一次感受到這片土地對外地人來說有吸引力，之前房價在當地人心目中是沒有概念的。”在防城港開出租車逾十五年的四川人陸敏之是較早定居在這裏的外地人。

房子比人多

在防城港的大街上行走，不經意間會遇見旅遊大巴車，這種大巴車被當地人稱爲防城港“一日遊”看房團，是防城港一景。

這種看房團興起於2011年下半年，2012年漸成規模，此後幾年相當鼎盛。來自天南海北的遊客們一邊感受西南邊陲城市的濱海風情，一邊思忖購房置業計劃,與其說是旅遊不如說是考察當地樓盤。總之，房子足以媲美海景、海鮮、越南邊境特色產品等。

但陸敏之告訴第一財經記者，不少傳銷組織藉着“看房一日遊”，利用大巴車帶着遊客參觀防城港龍珠廣場、白浪灘、金灘、仙人山公園等當地著名景點，大肆宣講北部灣經濟區的開發潛力、防城港房地產市場的投資潛力等，誘使不深入瞭解當地情況的外地觀光客買房，並進入傳銷等非法組織。

第一財經記者在防城港實地走訪期間，也看到 “嚴打涉傳大巴車，整治組團‘傳銷宴’”等類似標語懸掛於牆壁上。防城港市住房和城鄉建設局一樓大廳入口處醒目地張貼着“嚴厲打擊傳銷”的宣傳資料。

事實上，1968年建港之後的數十年中，防城港都停留於一座名不見經傳的小漁村。即便是1993年建市之後的十餘年間，當地的房價也絲毫不起眼。但如今，房地產已日漸成長爲當地的支柱產業。

從防城港主體稅種的角度也可管窺一斑：作爲第三產業構成的房地產，其稅收在2002年還停留於零，但到了2011年便成爲第三產業的主體稅種，貢獻第三產業15%左右的稅額。不得不說，房地產於防城港的地位不容小覷。

正是因爲房地產對地方經濟不可或缺的作用，越來越多的人投入到這個行業及周邊產業。“港口區這邊是防城港的新城區，外地人來了防城港超過一半都在從事房地產中介這類行業。”從事該行業逾十年的置業顧問肖冠笑言，從某種程度上可以說，外地人來了防城港不是在買房就是在賣房。

不僅是新城，去往防城港通往越南的東興口岸，房子依舊是核心話題之一。越南紅木、沉香、水果、手鍊、香水等商行的上方是大面積的房產廣告。

僅2018年，防城港商品房銷售面積絕對數便達384.58萬平方米，是2010~2014年間累計購置土地面積的兩倍多。但當地人口卻增幅緩慢。2010年，全市常住人口爲86.69萬人，截至2018年末，這一數據也僅爲95.33萬人。

防城港作爲廣西人均GDP最高的地級市，卻是人口最少的地級市。儘管每年有超過2500萬國內外遊客前來領略它的沿海沿邊風情，但戶籍人口、常住人口年均增幅都不到兩萬人。

除了留不住年輕人，“候鳥居民”也是當地一大特色。居住在北方，一入冬就會飛到平均氣溫23攝氏度左右的東興過冬，直到來年開春再離開的王冬明，就是其中的一員。每年冬季，有很多這樣奔赴千里而來，在防城港感受南國溫暖的人羣，防城港的街頭可以輕易覓見北方省份的車牌號。春節後，這些人陸續離開，居民樓的燈光也會再度恢復到往昔的零星狀態。

住房需求與城市人口數量息息相關，人若留不下來，房子的投資價值又怎麼能得到充分體現呢？這是不少投資客的顧慮所在。

而這並不是見證了當地樓市近十年快速發展的陳南貴所樂見的事情。他對第一財經記者表示：“比起房子無人問津，‘候鳥居民’或者老人選擇在日照充足、空氣清新、水質純淨的防城港購房無疑是件好事情；但比起能讓購房者在防城港安家立業而言，防城港更需要發展門類豐富的細分產業，吸引更多年富力強的置業者在此就業紮根，繼而參與到防城港的發展中。”

中央商務區（CBD）可以說是城市的窗口之一。與很多城市不一樣，防城港的CBD房子比人多。

防城港的CBD原規劃有商業街、星級酒店、影劇院、甲級寫字樓、同檔住宅社區等，啓動建設於2010年。記者實地走訪發現，CBD目前除了一條几乎彙集了全國各地特色食物的美食街，地王中心、財經中心、金港中心等標誌性高樓均處於建設中。夜幕降臨之後，坐擁數個幾十層高樓樓盤的CBD只有稀稀拉拉的燈光亮起，鮮少有人。天亮之後，CBD的馬路上才偶有穿行的車輛，樓盤的營銷中心開始有人出沒。

以產業來黏附人羣

防城港已經意識到留不住人對於當地經濟發展的困擾，置業顧問們大多也不會迴避這個問題。

從湖南老家來到防城港闖蕩的黃興東在與越南一水之隔的萬衆國際批發市場租了個專營越南飾品的小店鋪。見證了防城港這十年快速發展的黃興東有着自己的觀察和思考。

“第三產業中旅遊消費貢獻率達61.4%，排名廣西第一，但這顯然還不夠。第三產業的科技、金融、信息等更多細分門類逐步完善，才能滿足更多外地人在當地的就業訴求，從而吸引更多外地人前來置業安家。” 黃興東告訴第一財經記者，他的湖南老鄉們因爲對邊貿、旅遊、房屋中介這類行業不感興趣，去年已經去往鄰近的廣東省尋求就業機會了。

但是對於房產銷售人員來說，卻從另外一個角度看好防城港的發展。如果你隨便走進一個樓盤，銷售人員會不斷向你提及東灣跨海大橋開通之後，對岸的企沙半島的工人便會到CBD消費、到樓盤林立的港口區購買新房等；又或是告訴你，這裏正在形成通往周邊省會城市和越南河內三小時、通往廣西各主要城市兩小時、廣西北部灣經濟區內各城市一小時的快速鐵路網和高速公路網，此外正在建設中的泛亞高鐵將於2021年開通，防城港與東南亞各國將直接聯通，防城港四和機場也擬在2022年完成建設，“海、陸、空”的防城港大交通時代即將到來，這意味着人流的到來。

從當地政府的規劃看，這座西南邊境城市的房地產發展與整個城市的工業化進程相向而行。

自我定位爲北部灣之濱工業城市的防城港，其工業化大發展起始於2008年北部灣經濟區上升爲國家戰略。當年，以防城港鋼鐵基地、白龍核電項目爲代表的“天字號工程”開始實施，被視爲防城港全面推進《廣西北部灣經濟區發展規劃》的標誌。

“碧桂園、龍光等外地的房地產巨頭差不多都是在2008年前後開始進入到廣西區域的，防城港本土的企業晨華集團、楨宏地產等也差不多是這個時間節點前後開始涉足濱海生態地產的。”一位房產公司孫姓總經理表示，早期防城港地方政府爲了吸引有實力的外地房地產開發企業，在拿地上給予了很多優惠政策。當地的房地產投資指標增幅於2009年一度名列廣西第一，達78%。

2009年，爲全面對接《廣西北部灣經濟區發展規劃》，防城港“三島三灣一核心六組團”的城市新格局得到確定。中心城區規劃面積由原定的70平方公里增至140平方公里，人口由50萬~60萬增至超100萬，極大拓展了城市發展空間，防城港房地產發展也駛入了快車道。

大海糧油、防城港電廠、盛隆公司、中冶實久、中一重工、金川集團、上思華潤水泥、海港500KV變電站等一批當地人耳熟能詳的重點項目，也於2009年前後落地。

2010年1月1日中國-東盟自由貿易區的全面啓動，又給這座城市賦予了更多的想象空間。用“滿城是工地，到處有項目”來形容2010年的防城港是再恰當不過的了，當年第二產業佔比提升至52%。

“以工興市”卻沒有換來人口的快速增長。部分受訪人士認爲，這是規劃先行的產物；也有人認爲，這是城市的產業結構還沒有理順，主導產業帶動力不強的結果。

強化鋼鐵、能源等第二產業的主導作用之際，當地政府於2011年開始突出強調發展現代服務業，在原本的文化旅遊、星級酒店建設、港口物流、房地產、邊貿等服務業之外，尋求發展法律服務、金融等新興服務業的可能性。

轉方式、調結構在隨後的2015年被放在了更加重要的位置。電子信息、新能源、新材料等戰略性新興產業、循環經濟成爲第二產業的主攻方向，而不再是停留於大塊頭的鋼廠、核電廠、電廠等。強調深化發展港口經濟、海洋經濟、口岸經濟、旅遊經濟之外，防城港提出了發展生態經濟和互聯網經濟這兩大新經濟業態。

截至2018年末，防城港第二產業佔比則由2011年的52.6%降至49.3%，但對當地經濟增長的貢獻率仍高達52.4%；不過第三產業佔比也由2011年的33.4%提升至36.8%，對地方經濟增長的貢獻率由2011年的20.1%提升至37.4%。

同時，新材料、生物健康、醫藥、新型裝備製造、智能裝備製造、電子信息產業等在這兩年被視爲“工業之苗”和防城港工業高質量發展的必由之路，比如涵蓋中印醫藥產業園的國際醫藥開放試驗區正在推進中。

防城港市住房和城鄉建設局的一位副局長在接受第一財經記者採訪時表示，隨着這座西南邊陲城市的知名度提升、產業鏈逐步完善、配套進一步健全、宜居指數進一步提高，同時由於北部灣城市南寧、北海限購限貸，防城港房市對外來人口仍有較大吸引力。

見證防城港從小漁村到如今建築工地林立的當地人，喜歡以深圳的蛻變奇蹟來自比防城港。但相比近十年間高樓的建設進展而言，防城港的人口增幅要緩慢得多。這座集21世紀海上絲綢之路的重要發力點、大西南腹地的橋頭堡、中國與東盟經濟合作第一城、華夏邊陲明珠等光環於一身的城市，要“邁入沿海開放城市第一集團”，還有很長的路要走。