原標題：南山控股地產業務銷售額下滑 四年內資產負債率上升近20%

本報記者 陳婷 童海華 深圳報道

近日，深圳市新南山控股（集團）股份有限公司（002314.SZ，以下簡稱“南山控股”）披露業績快報，2019年實現營業收入72.41億元，同比增長2.68%；淨利潤3.95億元，同比下滑21.37%，主要原因系本期結算的產品毛利率下降。

南山控股於2018年吸收深圳赤灣石油基地股份有限公司後，成爲國內第一家物流地產A股上市公司，至今仍以房地產業務爲支撐性主業。

《中國經營報》記者發現，2016~2018年，南山控股房地產業務實現的銷售額持續下滑至51億元，毛利率亦在2019年上半年下降4%。另一方面，公司不斷加大融資力度，2019年前三季度2.8億元的財務費用就已接近2018年全年總額。2016~2019年末，南山控股的資產負債率從55.89%上升至73.09%。

2020年3月4日，南山控股方面在接受本報記者採訪時表示，房地產業務的毛利率受結轉項目影響有所波動；銷售額則受到物業所在城市差異以及政策影響。同時，南山控股方面認爲，房地產業務銷售額的下滑不會對公司的整體發展造成影響，且公司重視財務風險管理，流動性相對健康。

深圳物業售罄 銷售額受掣肘

2015年，中國南山開發（集團）有限公司旗下的深圳市南山房地產開發有限公司（以下簡稱“南山地產”）成功注入主營集成房屋業務的兄弟企業——雅緻股份，雅緻股份就此更名爲“南山控股”，變成一家房地產開發公司。記者注意到，2015年末，南山控股方面曾稱要“確保住宅開發業務成爲南山控股穩定的現金輸出板塊。”

如今，南山控股已成爲一家以倉儲物流爲戰略性主業，以房地產開發爲支撐性主業，以產城綜合開發爲培育性主業的企業。截至2019年上半年末，房地產開發業務佔公司總營業收入的56.26%，爲近5年來新低。

南山控股的主要開發區域爲蘇州、長沙、深圳、上海、武漢、南通等城市。2016~2018年，公司的房地產業務銷售區域集中在蘇州和深圳區域，其間實現的合同銷售金額分別爲67.5億元、52.49億元和 51億元，呈現不斷下滑趨勢。

值得注意的是，南山控股的房地產業務卻連續多年保持着高於同行的毛利率，在2017年突破50%，2019年上半年較2018年同期雖有所下降，但仍達到54.9%。

南山控股方面對記者表示，房地產業務銷售額下滑主要有兩個原因：一是公司銷售的物業在城市分佈上有所差異。具體表現是，南山控股於2016年的簽約銷售額包含一線城市的深圳物業，且該物業在當年基本售罄，產品均價較高，從而拉高全年銷售金額。2017~2018年，公司銷售的物業大致分佈在二三線城市，如蘇州、武漢、長沙等，整體銷售均價較2016年有所回落。二是受國家房地產調控政策影響，銷售去化壓力增大，公司爲應對市場變化，調整了項目開發節奏。

對此，記者查閱資料發現，南山控股在歷年財報中披露的深圳住宅項目僅有“山語海”一個。2016年，公司實現的合同銷售面積39.4萬平方米，其中，“山語海”項目完成的銷售面積爲3.69萬平方米，超過該項目可供售面積的一半。安居客數據顯示，2016年深圳的平均房價爲43289元/平方米，次於北京和上海。

2017年，“山語海”項目完成1.63萬平方米的銷售面積，且期內再無新增可售面積；2018年，“山語海”項目計容面積內的建設全部完工，並將餘下的1.08萬平方米全部銷售完畢，至此，南山控股不再披露“山語海”項目的銷售情況。

另外，南山控股所披露在深圳的唯一出租物業——南山赤灣物業，其出租率變化在近3年來爲穩定狀態，達80%左右。

截至2019年上半年末，南山控股累計持有待開發土地面積50.28萬平方米，計容面積97.28萬平方米，分佈在蘇州、南通、合肥、長沙、武漢這五個城市。南山控股方面對記者表示，公司對蘇州市場非常有信心，後期依然會重點關注蘇州及其樓市的發展。

對此，記者向南山控股瞭解其對深圳等珠三角區域城市的佈局規劃。南山控股方面稱，公司密切關注粵港澳大灣區中的發展機會，並尋找合適的項目。2019年，公司先後投資了“深圳南山區招商街道赤灣西牛埔倉庫區城市更新單元項目”（以下簡稱“赤灣西牛埔舊改項目”）以及“深圳赤灣海祥閣項目”（以下簡稱“海祥閣項目”）。

記者從深圳市南山區城市更新局獲悉，赤灣西牛埔舊改項目分爲4個地塊，包括一個二類居住用地、兩個公園綠地及一個教育設施用地，其中居住用地的規劃容積約爲12萬平方米。

2019年9月，南山控股擬以自有資金約2.15億元向深圳市海鵬錦投資發展有限公司（以下簡稱“海鵬錦公司”）增資並取得其50.98%股權，從而獲得海鵬錦公司旗下的海祥閣項目。南山控股方面表示，海祥閣項目開發前景良好，預計將對公司財務狀況和經營成果帶來積極影響。

另一方面，上海中原地產分析師盧文曦告訴本報記者，房地產業務銷售額的下滑與佈局的城市以及企業是否做到快週轉有關。“有的企業確實進行了擴張，但是去化速度慢，也是一件很麻煩的事情。”而南山控股重啓對深圳的佈局規劃，其着手的是具有開發週期長、轉化速度慢的舊改項目，以及即將入市的“海祥閣”，能否再度激活公司持續萎縮的房地產銷售額，還有待持續觀察。

償債壓力與超額擔保

面對房地產主業銷售額的下滑，南山控股方面對記者表示並不會對公司的整體發展造成影響。值得注意的是，截至2019年12月31日，南山控股的總資產約爲424.58億元，總負債約爲310.32億元，歸屬於母公司股東的所有者權益爲84.04億元，總資產較年初增加33.8%。

2016~2019年末，南山控股的資產負債率逐年上升至73.09%，爲上市以來最高位。2019年歸屬於公司普通股股東的加權平均淨資產收益率爲4.77%。基本每股收益0.1458元/股，較2018年下降21.37%。

記者注意到，南山控股在2019年加大了融資力度。2019年前三季度經營性活動產生的現金流淨額爲-3.55億元，比2018年同期虧損幅度增大。與此同時，公司的籌資活動現金流淨額則達到22.55億元，其中借款取得的現金流入爲76億元；財務費用達2.8億元，接近2018年全年的總額。

值得注意的是，除了明面上的負債，南山控股還存有一筆“隱形”債務。

2月17日，南山控股發佈對外擔保公告稱，近期公司爲控股子公司寶灣物流控股有限公司向民生銀行深圳分行申請的2億元授信額度提供連帶責任擔保。

截至目前，南山控股及下屬公司累計實際發生對外擔保總額爲 100.12億元（含上述擔保），已佔 2018年度經審計的歸母淨資產的 123.9%。2019年上半年末，對資產負債率超過 70%的單位擔保金額爲41.7億元。

南山控股方面說明，對外擔保包括公司對子公司、子公司對子公司以及公司或子公司對參資公司發生的擔保，主要爲寶灣物流、地產及產城項目的經營及開發需求發生的項目融資提供擔保。

記者梳理公告統計表明，2019年以來，南山控股對外提供擔保的金額累計爲26.6億元，其中一筆1億元擔保額的被擔保對象在2018年爲虧損狀態；南山控股旗下房地產開展主體南山地產對外提供擔保36億元，被擔保對象在2018年和2019年均爲虧損狀態，4筆擔保中有3筆的被擔保對象在對應年度的營業收入爲0。

實際上，公司擔保金額佔淨資產比例並沒有明確限制，但《關於規範上市公司對外擔保行爲的通知》規定，上市公司及其控股子公司的對外擔保總額，超過最近一期經審計淨資產50%以後提供的任何擔保，須經董事會審議通過後，經股東大會審批。

一位不願具名的金融界業內人士對本報記者表示，對外擔保總額對公司造成的財務風險要從公司本身的現金流、被擔保對象的質量等方面進行綜合分析。該人士認爲，對外擔保的發生是由於單憑被擔保對象的信用和還款能力不足以取得足夠的貸款，因此對提供擔保的公司來說，對外擔保可以看成是一筆“隱形的債務”。

記者注意到，2019年，南山控股也對自身債務結構做出了調整。2019年三季度末，公司的短期有息負債由2018年底的42.46億元下降到27.03億元，長期有息負債則由44.17億元上升到66.22億元。截至2019年三季度末，公司賬面現金爲42.03億元，可覆蓋短期債務。

對此，南山控股方面對記者表示，近年來公司房地產和物流園區項目規模有所增長，主要通過銀行授信、公司債、戰略合作和資產證券化（2018年底成功發行南山地產購房尾款資產支持票據；2019年成功發行寶灣物流百億儲架倉儲物流CMBS 17.89億元）等方式獲取資金，基本滿足投資需求。

另外，南山控股方面對記者透露，公司目前正在積極推進發行資產證券化產品（CMBN）15億元，以拓展融資渠道。