售价26000元/平方米，比周围楼盘便宜30%，共有3907人参与选房，但1244套房子仅仅选走60套，弃购率高达98.5%……

这是近期北京一共有产权房项目遭遇到的尴尬场景。

然而上述项目并非个案。那么，有着巨大价格优势的北京共有产权房为何不受购房者待见？

什么是共有产权房？

共有产权房，是地方政府让渡部分土地出让收益，然后低价配售给符合条件的保障对象家庭所建的房屋。保障对象与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。

即中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。房屋产权可由政府和市民平分，市民可向政府“赎回”产权。

如何操作？

房屋产权可以按照两种比例实现共有：

当个人与政府的产权比例为7∶3时，个人承担的价格相当于同期经济适用住房的价格。对仍无力购买的特殊困难家庭，可按5∶5的产权比例进行购买，个人承担的价格则相当于同期经济适用住房的70%，即共有产权经济适用住房。

共有产权房的购买人随着收入的增加，可以申请购买政府部分的产权。按规定，自房屋交付之日起5年内购买政府产权部分的，按原供应价格结算；5年后购买政府产权部分的，按届时市场评估价格结算。

房屋出售时与此类似，出售所得按购房家庭与政府的产权比例进行分配。当购买者经济情况发生变化，家庭收入高于政府规定标准，进入中高收入群体时，政府也无需强制其搬出，而是对政府产权部分收取市场租金。

曾经一房难求共有产权房为何无人购买？

北京的共有产权房价格通常比周围的限竞房项目要便宜30%，曾经一房难求，如今却异常惨淡，“价格低、需求高”的基本经济学原理在北京共有产权房市场似乎失效了。

如4月13日，金融街·金悦嘉苑开始选房，售价为26000元/平方米，比周围楼盘便宜30%。该盘共有3907人参与选房，但1244套房子仅仅选走60套，弃购率高达98.5%，这已经不能用惨烈来形容了。

一切表象都有其背后逻辑。

1

去掉投资属性

2017年9月30日正式开始执行的《北京共有产权住房管理暂行办法》与“意见稿”相比，删去了最重要的第三条——房主5年后可以以市场价回购剩余产权，使其转为商品房，回到市场公开流通。

根据目前的《办法》，共有产权房取得产权证满5年需转让的，可按市场价格，但代持机构拥有优先购买权，代持机构放弃的，转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。

也就是说，共有产权房只能在共有产权房体系内进行交易。从投资角度看，共有产权房已经毫无价值。

2

换房很麻烦

共有产权房会占据一个首套房的名额。而根据北京的限购政策，如果要买二套房的话，普通住宅首付高达60%，非普通住宅首付更是要去到80%。

首次购房的大部分是刚需，之后会面临更换工作、小孩上学等各种问题，一定会考虑换房，但共有产权房目前看来无法提供这种阶层晋升之路。

3

装修、小区配套建设的问题

根据北京住建委和北京市规划国土委联合发布《关于印发

的通知》(简称《导则》)。办法规定，共有产权住房实施全装修成品交房，依合同约定自交房之日起五年内不得对内部装饰装修进行拆除。

这也是影响选房的一个原因，许多购房人可能会看到不喜欢的装修风格后放弃选房。

同时，很多人还会担心小区配套是否可以跟上，物业服务是否完善这类实际生活问题。

4

偏僻的位置

偏僻的位置恐怕是共有产权房给人的第一印象。有趣的是，可能是自知偏僻，很多共有产权房的售楼处并不在项目现场。

价格优势可能只是表面。

易居研究院智库中心研究总监严跃进：“虽然共有产权房价格比较便宜，但是从产权份额角度计算，其实是差不多的。换而言之，这是以放弃部分产权比例为代价的。”

5

出售受限制

出售受限制也是共有产权购房者的一个顾虑。

不少家庭在接受记者采访时均表示，共有产权房只是暂时之选，将来肯定会考虑改善居住。

但政策规定，共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权份额；满5年后，可按市场价格转让所购房屋产权份额给代持机构，代持机构放弃优先购买权的，才能够转让给其他符合共有产权住房购买条件的家庭。

出售共有产权房将来的退出不能够像普通商品房一样自由。

共有产权房尽管价格亲民，但并不一定能让市场买账，产权比例设计、建筑质量、户型、和其他人性化设施同样要受到市场检验。

同时，购买共有产权房会受到很多限制，不仅是在购买阶段要一路过关斩将，以后出租和出售都会受到限制，以后改善换房也要付出更高的首付，这些都会让每一户申请者非常谨慎，这也是共有产权房不那么“火爆”的原因。

（注：以上资料参考每日经济新闻、中国网地产等）

相关文章