10月27日，龍德燕園副總經理受邀出席【文旅幫】文旅項目投融資操作實務必修課，並發表主題爲《如何把握文旅產業的併購機會》的精彩演講，與文旅行業資產管理實戰操盤手一起，深入探討解析文旅項目投融資的模式與邏輯。課程吸引了全國各地來自文旅地產、文旅投資、地產營銷、文化傳播、旅遊開發等領域企業家和高層管理人員，現場座無虛席，好評如潮。

會上，國家發展改革委投資研究所體制政策室主任吳亞平、祥源控股投資管理中心副總經理車震、東北證券股份有限公司創新融資部總經理朱建軍、華誼兄弟實景娛樂有限公司副總經理劉凱、西南財經大學法學院法學碩士、北京市中倫律師事務所合夥人熊川、中國政企合作投資基金管理公司投資業務部區域總監張道源、中景信旅遊投資開發有限公司資深專家韓志坤等多位頂級專家參與大會發表演講，針對文旅產業政策模塊、投資模塊、融資模塊、法務模塊中的重難點問題授業解惑，從景區投資和資本運作的現狀與模式、文旅項目開發與包裝邏輯、文旅產業的盈利模式與內容等各個角度全面對文旅項目如何進行投融資進行詳解，分享最具有實操性的文旅項目投融資操作。

演講中，龍德燕園副總從文化和旅遊跨界融合機遇、文旅項目的併購難點、文旅產業的併購、估值邏輯與機會、文旅投融資機構的戰略選擇等幾個方面闡述文旅產業併購方向的可操作性，並從自身主導多個大型文旅項目的投資併購的經驗出發，深度梳理文旅行業併購的投資邏輯，解析如何構建投資機構內部的產業能力。

以下爲龍德燕園副總的精彩分享節選：

我們是誰？

龍德燕園是由北京文投集團旗下龍德文創基金聯合北京大學旗下基金公司共同發起設立的綜合類資產管理企業。依託北京市文化投資發展集團的平臺優勢，以孵化器+上市公司模式、PE+上市公司模式和創業投資模式三種模式爲主，專注於覆蓋文化+賽道的投資機構，着力培育文化生態閉環體系。2017年首發一支人民幣基金，資產管理規模達14億人民幣。我們的投資方向是以文化+領域中後期的成熟標的爲目標，以中長線的發展運營思維，幫助被投企業健康成長。

從投資回報週期上來講，我們會在文化旅遊和文化傳媒的項目上分別佈局，二者相互補充。在文化旅遊賽道佈局上不斷加碼，深入產業鏈，加大對目的地的投資運營，更多賦能給景區或者參投一些產業項目。從投資優勢來看，我們的團隊擁有經濟管理、金融投資、文旅產業的複合背景；同時具備優質的IP資源及文旅內容打造能力，最終賦能文旅產業轉化爲強勢品牌。

文旅產業及併購？

文旅產業是消費行業。本質上，文旅產業是提供綜合愉悅體驗的一種消費過程。我國的文化行業鏈的定位是偏高的，而國外的文化及旅遊精準定位在娛樂消費業。

併購是以控制資產爲目標的投資行爲，與財務投資主要關注財務報表相比，併購後的日常運營、管理體制構建都是投後管理的內容，還包括爲被投企業提供戰略規劃支持、專業人員及高管的引薦、後續融資支持、完善被投企業治理結構、資本市場發展規劃及實施等方面的增值服務。在併購過程中，投資方會反覆向標的企業印證兩個問題：我們能夠提供什麼價值？爲什麼接受我們投資？

文旅項目併購難點

1. 跑斷腿：中國景區及類景區項目數量龐大，即使這樣也未必能篩選出合適的標的。一方面原因是中國旅遊產業總體上在發展期，重資產長週期的行業屬性決定了優質成熟標的稀缺的現實。另一方面，併購項目的篩選標準難以與業界達成一致。很多項目並不一定符合我們的投資條件。

2. 磨破嘴：標的企業無論是民企還是國企，對於估值的彈性認知都很難達成共識。經過多年調研，我們發現民營企業的估值預期非常高，而高估值背後又很難有相匹配的實際業績支持，以資本的高溢價覆蓋成本的交易邏輯去看，多數民營標的企業的投資空間非常小。現今，併購交易談判通常以市盈率倍數爲談判核心，在極高的PE倍數條件下成交，面臨的退出風險會讓很多資本方將這類優質資產束之高閣。前些年，上市公司併購重組很火熱，加之文旅產業政策推動了文旅投資窗口期的形成，在此疊加背景下，文旅資產估值持續走高，大量的資本泡沫充斥市場。很多標的企業的交易市盈率走高至15-20倍，並不斷加碼，這樣的不良性發展致使未來投資回報的風險極大，一二級套利空間越來越窄。

3. 遍地雷：併購時，企業真實的運營狀況很難有全面瞭解，如旅遊企業各類土地合規問題、土地使用規範問題、財務風險問題。在經營業績上，通常會增加對賭條款以規避運營風險或是法律風險。

4. 操碎心：從投資的3個階段（投資前、投資中和投資後）來看併購項目付出的努力要比財務投資多幾倍，達成的效果也不盡理想。

5. 難退出：文旅資產的資本化路徑和退出路徑邏輯並不明朗。

併購收益來自哪些方面？

1. 價差套利

投資最好的風險控制是對成交價格的控制——買的便宜，這也是巴菲特一直信奉的投資理念。隨着一二級市場的差價一度縮窄，價差空間獲利的可能性越來越少。

2. 槓桿撬動

2010年以來，金融自由化帶來的資本繁榮以及我國一行三會分業監管的套利制度背景，使得私募股權類/私募證券類基金的結構設計愈發複雜，包括基金的主體形式、嵌套結構、結構化安排以及底層資金來源等諸多方面。2018年出臺的《資管新規》，對槓桿進行了多方面限制，控制資管產品槓桿水平是資管新規的一大要點，多層槓桿嵌套、理財基金期限錯配等交易設計方式都已退出市場，難以爲繼。

3. 估值修復

不良資產或困境資產是併購的機會，但這種機會具備偶發性。

4. 價值創造

導入各類資源賦能被投企業，提供投後增值服務，形成產業鏈集能優勢。

5. 行業整合

隨文旅行業的高速發展，優質企業標的逐步湧現，行業整合併購是產業鏈演化、升級的過程。

文旅產業併購的估值邏輯

市場上，併購估值的邏輯很粗糙，我們需要逐步跳開對市盈率的關注和執念，形成預估能力，更多需要從長遠角度去規劃，如未來需要投多少錢，達到什麼樣的營收，需要配給什麼樣的產品。

由文旅行業趨勢引發的思考

 景區門票降價，是一個信號。降低重點國有景區門票價格，是今年政府工作報告提出的明確要求。“門票經濟”總有天花板，嚴重依賴門票收入的“門票經濟”，旅遊服務不僅難以提高，旅遊產業更是難以延伸。旅遊是一個完整的產業鏈，門票價格過高，會讓其他旅遊相關要素以及延伸產品，得不到良性發展。門票降價因此是一種必要的倒逼，有助於地方擺脫“門票經濟”，推動旅遊業由“門票經濟”向產業經濟、小衆旅遊向大衆旅遊、景點旅遊向全域旅遊轉型升級。

市場上，受土地資源限制，景區新建項目的開發已經達到了天花板，但是文旅項目併購還是有新的機會溢出。景區雖然是引流的核心，大量的消費和支出卻發生在景區外，這也就意味着好的商業場景是遍佈在覈心景區周邊的土地空間上，在景區周邊配套其他產品和服務形成了新的業績增長點。

目前，旅遊產業鏈上的消費產品更趨同於70後的審美，隨着80後和90後成爲文旅產業的消費主力，市場上急需湧現適應主流消費羣體的消費服務和產品。

面對房地產行業整體淨利潤率下滑的壓力和市場分化的複雜格局，轉型創新成爲房企的一致訴求。在近幾年，市場上會存在企業併購的機會。

歡迎致電

文旅幫旗下三大核心業務板塊

——文旅規劃

擯棄空間、物理規劃的侷限，獨創“運營型規劃”，以後端導入前端的思維，全局把握項目落地實操和持續發展，規劃業務涉及景區創A改造提升、特色小鎮、田園綜合體、文旅地產等領域。

——文旅演藝

豐富夜遊產品、激活夜遊業態、點亮夜遊經濟，以“小而美、小而精、小而專”爲開發目標，打造投資規模在1000萬至3000萬之間的文旅演藝劇目，爲文旅項目開發賦能。

——文旅運營

實戰實操型落地運營，鏈接市場反饋，迭代業態升級，精準營銷，豐富投資回報。形成從前期運營顧問、運營方案制定和執行、開業案策劃及執行、培訓支持、1-3年運營輔導支持等體系化的服務能力，形成一攬子的運營合作結構。

實戰專家諮詢：13716823327

商務合作電話：4006-654-123

往期精選

購物中心裏有哪些超吸客的新興業態？

2018年最值得一看的5個創意鄉村旅遊綜合體

巧用超級網紅IP，打造現象級小豬佩奇親子主題樂園

對話泰福盛世張小兵||行業頂級專家淺談養老產業發展與地產養老模式

【匠心旅見】5A級景區老君山張鵬遠：網紅景區還能紅多久？