正荣集团丨深刻把握地产“三要素”，千亿只是起点

前言

房地产行业最核心的要素无非三个——钱、地、人，而房地产开发企业无非就是运用这三个要素经过融资、拿地、产品设计、广告营销、产品销售等环节，滚动价值创造的雪球，地产三要素把握的越好，企业规模扩张之路越顺畅。

众所周知，当前行业处于下行周期，多数房企均在负重前行，但也不乏一些逆市增长的企业。正荣地产就是其中的典型代表之一，根据最新发布的10月房企销售数据（

《重磅 | 2018年1-10月中国典型房企销售业绩TOP200【第52期】》），正荣已然正式迈入千亿房企行列，本文将从地产“三要素”角度出发，阐述正荣的千亿规模之路。

地：

深耕城市群，科学优化土储结构

正荣一直坚持布局核心热点区域，采取深耕城市群策略，在人口高度集中的区域寻找价值洼地，科学优化土储结构。正荣中报显示，2018年上半年，新购入33幅地块，总占地面积约为220万平方米，建筑面积约为590万平米，其中正荣及其附属公司开发建筑面积约为189.48万平米，占比32%，其余约396.09万平米由合营及联营公司开发。涉及合约地价总额约283.59亿元，平均购地成本约为4843元/平米。截止2018年6月，正荣在全国24个城市共拥有121个项目，土地储备为1974万平方米，约3500亿的货值储备，其中75个项目由集团开发和拥有，45个项目由合营及联营企业开发，权益土地储备约1400万平米。

2018年下半年，正荣战略性进入了成都、重庆和广州区域，目前已经完成长三角、中部、西部、环渤海、海峡西岸、珠三角六大区域超30个城市近300个项目的布局。

输

从正荣目前的城市布局结构和土地储备情况中，可以看出正荣选“地”既兼顾安全性又确保成长性：

结构优

正荣布局的一线及核心二线城市需求相对稳定，抗风险能力较强；其布局的基本面占优的三四线城市，亿翰早在《棚改不改三四线大势，预计未来3-5年仍有机会》一文中就充分论证了部分三四线城市市场仍处于体系化复苏阶段，房地产市场具备可持续性。因此，选择在一线、核心二线及基本面占优的三四线城市中进行布局，能有效保障企业规模持续稳定的扩张。同时，正荣布局城市，如成都、重庆和广州均属于成渝、华南城市群的脊梁型城市，拥有得天独厚的区位资源优势，与“粤港澳大湾区”、“自贸区”和“一带一路”等国家战略高度契合，在此区域布局后期有望享受城市发展的溢价。

储备足 02

土地存续比接近3年，同时，拿地价格优势明显，平均购地成本约为4843元/平米，叠加优质土地储备较强的变现能力，为正荣未来业绩持续高质量的增长奠定了基础。

◢通过严控拿地成本、把握投资节奏，确保在一二线城市和基本面优异三线城市的高占有率，保证正荣高质量、高速度、可持续的健康发展。◣

钱：

多元融资优势凸显，负债率持续下降

当前房地产行业呈现出“融资难，融资贵”的融资现状，但是在国家多年的信贷宽松的货币环境下，社会是闲置资金的规模是巨大的，在大多数房企融资难的背景下，少数房企仍然拥有较强融资能力的优势就更加凸显。

正荣地产就是在这种背景下，首先在2018年1月16日成功登陆港交所，打开资本市场窗口。其次，近期正荣公告显示其附属公司江西正荣拟发行本金额为不超过人民币20亿元、期限为不超过五年的非公开公司债券。此外，正荣地产拟对有担保的2.8亿美元定息优先票据进行国际发售。这已是正荣在上市不到9个月第三次成功使用境外融资渠道，并且欧洲机构认购比例达16%。正荣通畅的境内外融资渠道，将转化为其规模扩张的强劲动力，助力业绩腾飞。

规模和杠杆一直是房企面临的难题，正荣却能很好的平衡规模和杠杆的关系，在保持规模稳步扩张的同时，也维持着杠杆率下降趋势。截止2018年6月份，正荣的净负债率较2017年年底下降了10个百分点。此外，正荣拥有的多元化融资渠道，也将助力其进一步平衡长短期债务，优化公司债务结构。降低融资成本，未来杠杆率仍有一定的下行空间。

人：

用匠心，“荣”聚精英

房地产行业本身涉及的融资、投资、设计、营销等环节，就集中了不同领域的大量人才。其次就是对于新鲜血液的培养，也是企业最重视的一块。正荣推出的“荣耀生”校招计划，目的是为了招募一批具有正荣气质的高潜力、高素质、高能力精英人才，并且每年两次晋升和调薪机会，科学入职培训和导师带教机制等等优势为正荣培养了大量高素质人才。

除了重视对内部人才的培养外，正荣也对客户用心，主要体现在产品端。正荣立足“改善大师匠心正荣”品牌定位为专注中高端改善型客户需求，形成三大标杆产品品牌：正荣府、紫阙台及云麓，对应空间的功能性需求、居住的文化质量性需求及自然资源的生活化需求，满足客户对美好生活的追求，形成正荣在产品方面的竞争力。

正荣正是深刻把握地产“三要素”，并且灵活运用三要素实现规模的快速扩张，在2018年10月成功进入房企千亿俱乐部。