正榮集團丨深刻把握地產“三要素”，千億只是起點

前言

房地產行業最核心的要素無非三個——錢、地、人，而房地產開發企業無非就是運用這三個要素經過融資、拿地、產品設計、廣告營銷、產品銷售等環節，滾動價值創造的雪球，地產三要素把握的越好，企業規模擴張之路越順暢。

衆所周知，當前行業處於下行週期，多數房企均在負重前行，但也不乏一些逆市增長的企業。正榮地產就是其中的典型代表之一，根據最新發布的10月房企銷售數據（

《重磅 | 2018年1-10月中國典型房企銷售業績TOP200【第52期】》），正榮已然正式邁入千億房企行列，本文將從地產“三要素”角度出發，闡述正榮的千億規模之路。

地：

深耕城市羣，科學優化土儲結構

正榮一直堅持佈局核心熱點區域，採取深耕城市羣策略，在人口高度集中的區域尋找價值窪地，科學優化土儲結構。正榮中報顯示，2018年上半年，新購入33幅地塊，總佔地面積約爲220萬平方米，建築面積約爲590萬平米，其中正榮及其附屬公司開發建築面積約爲189.48萬平米，佔比32%，其餘約396.09萬平米由合營及聯營公司開發。涉及合約地價總額約283.59億元，平均購地成本約爲4843元/平米。截止2018年6月，正榮在全國24個城市共擁有121個項目，土地儲備爲1974萬平方米，約3500億的貨值儲備，其中75個項目由集團開發和擁有，45個項目由合營及聯營企業開發，權益土地儲備約1400萬平米。

2018年下半年，正榮戰略性進入了成都、重慶和廣州區域，目前已經完成長三角、中部、西部、環渤海、海峽西岸、珠三角六大區域超30個城市近300個項目的佈局。

輸

從正榮目前的城市佈局結構和土地儲備情況中，可以看出正榮選“地”既兼顧安全性又確保成長性：

結構優

正榮佈局的一線及核心二線城市需求相對穩定，抗風險能力較強；其佈局的基本面佔優的三四線城市，億翰早在《棚改不改三四線大勢，預計未來3-5年仍有機會》一文中就充分論證了部分三四線城市市場仍處於體系化復甦階段，房地產市場具備可持續性。因此，選擇在一線、核心二線及基本面佔優的三四線城市中進行佈局，能有效保障企業規模持續穩定的擴張。同時，正榮佈局城市，如成都、重慶和廣州均屬於成渝、華南城市羣的脊樑型城市，擁有得天獨厚的區位資源優勢，與“粵港澳大灣區”、“自貿區”和“一帶一路”等國家戰略高度契合，在此區域佈局後期有望享受城市發展的溢價。

儲備足 02

土地存續比接近3年，同時，拿地價格優勢明顯，平均購地成本約爲4843元/平米，疊加優質土地儲備較強的變現能力，爲正榮未來業績持續高質量的增長奠定了基礎。

◢通過嚴控拿地成本、把握投資節奏，確保在一二線城市和基本面優異三線城市的高佔有率，保證正榮高質量、高速度、可持續的健康發展。◣

錢：

多元融資優勢凸顯，負債率持續下降

當前房地產行業呈現出“融資難，融資貴”的融資現狀，但是在國家多年的信貸寬鬆的貨幣環境下，社會是閒置資金的規模是巨大的，在大多數房企融資難的背景下，少數房企仍然擁有較強融資能力的優勢就更加凸顯。

正榮地產就是在這種背景下，首先在2018年1月16日成功登陸港交所，打開資本市場窗口。其次，近期正榮公告顯示其附屬公司江西正榮擬發行本金額爲不超過人民幣20億元、期限爲不超過五年的非公開公司債券。此外，正榮地產擬對有擔保的2.8億美元定息優先票據進行國際發售。這已是正榮在上市不到9個月第三次成功使用境外融資渠道，並且歐洲機構認購比例達16%。正榮通暢的境內外融資渠道，將轉化爲其規模擴張的強勁動力，助力業績騰飛。

規模和槓桿一直是房企面臨的難題，正榮卻能很好的平衡規模和槓桿的關係，在保持規模穩步擴張的同時，也維持着槓桿率下降趨勢。截止2018年6月份，正榮的淨負債率較2017年年底下降了10個百分點。此外，正榮擁有的多元化融資渠道，也將助力其進一步平衡長短期債務，優化公司債務結構。降低融資成本，未來槓桿率仍有一定的下行空間。

人：

用匠心，“榮”聚精英

房地產行業本身涉及的融資、投資、設計、營銷等環節，就集中了不同領域的大量人才。其次就是對於新鮮血液的培養，也是企業最重視的一塊。正榮推出的“榮耀生”校招計劃，目的是爲了招募一批具有正榮氣質的高潛力、高素質、高能力精英人才，並且每年兩次晉升和調薪機會，科學入職培訓和導師帶教機制等等優勢爲正榮培養了大量高素質人才。

除了重視對內部人才的培養外，正榮也對客戶用心，主要體現在產品端。正榮立足“改善大師匠心正榮”品牌定位爲專注中高端改善型客戶需求，形成三大標杆產品品牌：正榮府、紫闕臺及雲麓，對應空間的功能性需求、居住的文化質量性需求及自然資源的生活化需求，滿足客戶對美好生活的追求，形成正榮在產品方面的競爭力。

正榮正是深刻把握地產“三要素”，並且靈活運用三要素實現規模的快速擴張，在2018年10月成功進入房企千億俱樂部。