渐冷的秋风不仅吹降了中国多地气温，也为房地产市场带来阵阵寒意。今年的“金九银十”已失去了往日的光鲜，尽管不少新盘入市发售，却已不再有往日的热度，开盘去化也不尽如意。房价涨势疲弱、成交普遍低迷、打折促销增多、业主维权频发、谣言辟谣齐飞......随着房地产市场调控政策层层加码，中央继续坚持“房住不炒”总基调，市场预期发生了转变，楼市热度逐渐退潮，购房者的观望意愿强烈。

数据“转凉”?住宅销售市场疲态持续

今年前三季度，重点城市房地产市场成交普遍低迷，“金九银十”整体失色。近日，易居房地产研究院公布的数据显示，2018年9月份，受监测的100个城市新建商品住宅成交量为4379万平方米，环比减少4.2%。

今年9月份，很多房企有追赶年度业绩的意愿，地方政府在预售证发放方面也加快了节奏，这使得新增供应表现活跃。9月份100个城市新建商品住宅月度新批准预售面积为5608万平方米，环比增长25.7%，同比增长22.2%。综合历史数据来看，9月份房企推盘节奏明显加快，为历史第二高水平。其中2016年4月份新批准预售面积为5612万平方米，为历史最高水平。

不过综合供求市场数据，9月份市场走势弱于预期，“金九”成色不足。2018年9月份，100个城市新建商品住宅供应量为5608万平方米，而成交量为4379万平方米。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为：“在过去连续9个月出现供小于求的态势基础上，9月份首次出现供大于求态势。而且对比历史数据，9月份供大于求的矛盾是最尖锐的。房企重新面临去库存的较大压力，进而也倒逼房企积极降价。”

他进一步指出，今年9月份，受监测100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.2个月，这也意味着市场需要9.2个月的时间才能消化完这些库存，该数值相比8月份时的9个月有所反弹。“类似反弹或也说明，存销比正开始走出历史低位水平，即在9个月历史低位水平上小幅反弹。”

从销售价格来看，受政策持续深化影响，购房者预期出现转变迹象，市场开始逐步调整。中国指数研究院的数据显示，前三季度百城新房价格涨幅持续收窄。1-9月累计上涨4.05%，较去年同期收窄1.85个百分点，9月房价下跌城市数量明显增多，部分城市二手房价格出现明显调整。

以价换量?房企让利空间进一步加大

近期，业主维权事件陆续在上海、长沙、郑州、天津等多地上演。先是万科厦门白鹭郡传出了“五折大甩卖”、“退款100万”传言;后有泰禾合肥院子“降价4000元/平”促销，引来老业主堵门、拉横幅维权;再是杭州滨江未来海岸二期“降价40万”、江西上饶某项目房价“由1万元骤降至7000元”，轻者业主维权、退房，重者售楼处直接被砸。

9月以来，房价下跌引发业主以“维权”名义聚集，全国各地至少已发生十余例。对于开发商而言，一些城市的房源需要通过市场化降价来促销，以减小库存去化和资金回笼压力，“维权”因而难免产生。

今年上半年，在“坚决遏制房价上涨”的市场总基调下，调控政策不断加码，受限价政策影响，房企给出的让利空间十分有限。随着“金九银十”推盘旺季到来，从8月底开始部分房企率先开启全国范围内的降价促销。

近两个月以来，在市场成交降温的背景下，为缓解去化压力，房企打折促销甚至“降价”的项目越来越多。克而瑞地产研究中心的统计显示，近段时间以来，恒大、碧桂园、富力、保利、融创、中海等大中型房企陆续开启促销活动。

9、10月份，参与促销的房企阵营不断扩大，从大中型房企新城控股、阳光城、中粮集团、金科集团再到中小型房企珠光集团、敏捷集团等，参与折扣的房企越来越多。

克而瑞地产研究中心分析师沈晓玲表示，结合目前的销售情况看，今年的“金九银十”可谓惨淡，十一黄金周成交表现不如预期，多地项目开盘去化率显著下降。作为传统的推盘旺季，有大量的楼盘上市，预计随着房企冲刺全年销售目标，四季度势必有更多的房企加入到打折促销活动中来。

据该机构统计，近20家房企在9-10月份采用了多盘联动营销。此外，和去年同期平均9.5折相比，今年折扣力度也加大至9.3折。今年9、10月份无论是单个楼盘项目，还是整体市场，折扣力度加大。

“步入10月，楼市‘秋意’更显著，从目前的成交数据来看，‘金九银十’成交乏力，市场的降温趋势比较明显。”沈晓玲分析认为，预计随着调控政策继续从严，房企推盘量的增加，去化压力增大，需要通过更多的让利优惠来冲刺四季度业绩。“按照目前的打折力度，预计行业四季度的整体让利空间将进一步打开，整体行业打折力度仍应该维持在9折左右。”

四季度，房地产调控面临的宏观经济环境仍然复杂，市场预期正在加速重塑。四季度将更加注重保持调控政策的连续性、稳定性。上述中指院分析人士认为，“房地产调控政策坚持不放松，因城施策下各线城市市场继续呈现周期轮动行情，让本轮市场换挡周期明显延长”。

“近期，热点城市新项目开盘去化率明显不及以往，预计四季度市场将在分化中步入调整。”该人士进一步表示，预计四季度一二线热点城市新房、二手房市场量价将进一步松动，中西部二线城市二手房市场量价也将率先出现回落，新房市场相对稳定，而多数独立三四线城市新房市场后劲不足，市场将从上行进入平稳运行周期。“全国整体销售规模也将面临调整，价格涨幅进一步收窄，房地产开发投资额与新开工增速将从高位回落。”

风向已转?楼市谣言与辟谣齐飞

楼市刚刚降温，各种小道消息就已耐不住寂寞。10月29日，新华社发表署名文章称，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变，调控举措不是装装样子的“花拳绣腿”，“房住不炒”定位正在从各方面得到进一步落实。这种“喊话澄清”所针对的正是近段时间频繁出现的关于房地产市场调控放松的谣言。

“房地产市场解开限购已经箭在弦上”。近日，一份张冠李戴的假消息引发市场情绪大幅波动，尽管随后就有媒体向有关部门求证后澄清这则消息并不属实，但仍然引得当日地产股逆势大涨。

与之类似的还有“广东省逐步取消商品房预售制度”，厦门、济南取消限购，广州放开限价，宁夏对个人住房开征房产税，多地房贷利率下调等消息，最后多被证明并不属实。

由于此轮调控时长远远超过以往，从今年上半年开始，有关松绑调控的传言就已出现。事实上，不仅调控政策未见松动，今年8月份以来，各地仍不断有新的楼市相关政策密集出台。如：9月份上海、北京、广州、深圳等地多部门联合开展整治房地产乱象专项行动。10月份延续了这个趋势，不少地产也出台政策继续打击房地产领域侵害民众利益的违法违规行为，治理房地产市场乱象。据机构统计，最近2个多月时间内，全国已经有超过50多个城市发布了加强房地产市场监管等相关政策。

那么为何近期房地产市场仍然出现谣言满天飞情形呢?

中原地产首席分析师张大伟指出，习惯了持续上涨的市场，一旦出现平稳的态势，就会有人期待政策宽松。

近期楼市热度高位回落(本轮大中城市房价上涨周期已持续超过3年)，业主拉横幅抗议开发商降价等各种“乱象”层出不穷，房地产市场预期不稳。特别是三季度经济数据发布后，一些经济指标涨幅走缓，不少人认为经济下行压力加大可能促使政府放松房地产调控。

易居房地产研究院副院长杨红旭指出，当前多数城市楼市处于降温之中，但看多者仍然存在，还有大量投资者与开发商想要抄底，期望下一轮暴涨与暴利。官媒言辞严厉地表示“决不会允许调控前功尽弃”也是针对这种情绪敲响警钟。