作者|中原地產首席分析師張大偉

今天的政策：將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉爲建設用地審批事項授權各省、自治區、直轄市人民政府批准。自本決定發佈之日起，按照《中華人民共和國土地管理法》第四十四條第三款規定，對國務院批准土地利用總體規劃的城市在建設用地規模範圍內，按土地利用年度計劃分批次將永久基本農田以外的農用地轉爲建設用地的，國務院授權各省、自治區、直轄市人民政府批准；按照《中華人民共和國土地管理法》第四十四條第四款規定，對在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模範圍外，將永久基本農田以外的農用地轉爲建設用地的，國務院授權各省、自治區、直轄市人民政府批准。

這個影響有多大？

首先：別驚訝，看看之前的規定是什麼。在土地管理法裏有明確的調控。

第四十六條 徵收下列土地的，由國務院批准：

（一）永久基本農田；

（二）永久基本農田以外的耕地超過三十五公頃的；

（三）其他土地超過七十公頃的。

徵收前款規定以外的土地的，由省、自治區、直轄市人民政府批准。

簡單的解釋一下，也就是基本農田外的耕地低於35公頃的，非耕地低於70公頃的，由省、自治區、直轄市人民政府批准。

一公頃等於15畝，也就是1萬平方米，簡單的說也就是525畝以內的耕地（非基本農田），1000畝以內的非耕地使用，不用國務院批准。

其次：這次的政策改變了，必須明確的是，土地使用計劃和規劃，依然是國務院批准，但大於這個數據的以前是國務院批准，現在不用了。

第三：以前很多地方遇到大項目，可能會化零爲整，自己審批了，現在不用了。

很多地方政府未批先佔、少批多佔、拆分審批。現在看，拆分審批的可能減少。對於房地產市場來說，全國佔地過大的房地產項目越來越少。

對於部分特色小鎮可能是利好，土地審批手續將簡便。

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