宏观面上，房地产一直是中国的支柱型产业，对整个经济具有引导和推动作用。不仅仅贡献了强大的GDP，还具有较强的连锁效应：对为其提供生产资料的各部门、所处地区的经济结构和发展变化，有深刻而广泛的影响。

微观面上，房地产的功能已由人们的居住属性沦为大多数人的投资属性。但“投资有风险，入市须谨慎”，能看懂中国房产市场，看透房地产背后逻辑的又有多少人？

几家欢喜几家愁，对于吃瓜群众而言，正因为中国房产独特的“诡异性”“刺激性”“暴力性”“神秘性”，显然，需要“高人”为各位小伙伴拨云见雾，解读房地产里我们最担心的到底是什么？

1、出现真正意义上替代房产的投资性产品

现在的房价是有泡沫的，但是这个泡沫是钢铁做的。

我们想想，这么久以来，几乎每隔一阵子就出一个好的理财产品，但是几乎本年之内都会破掉，股票市场我就不说了，再比如互联网金融、P2P、PPP等等。正是因为这样的趋势，所以大家每次被教育一次之后都会暗示自己：好像只有买房比较靠谱。正是因为投资性需求的不可分割，，房地产一直处于一个非理性的状态，一个很重要的原因就是目前整个社会一直没有给到普通民众一个长期稳健的投资性产品。

对于任何一个行业的治理都是要疏堵结合，目前我们的重点一直在堵的阶段，另一头土地端口没办法增加入口，那么其实就需要在钱的维度增加出处

同理房产税也是如此，如果不改变房地产供不应求的状态，房产税只会增加购房者的成本。房产税爆发最大威力的时候，就是辅助开一个好的理财类产品，这样真正的投资性房产持有者自己就会算一笔账，然后他们才有可能考虑规模性抛盘，从而干预房价。

2、强制控制房产的变现能力

房产投资圈其实有一个概念叫存房，什么意思，就是你如果手上有钱没地方去那你就应该把钱存在房子里，因为房子随时可以变现所以不用担心钱拿不回来。正是因为房产非常好容易变现，所以这个池子里天然的蓄了很多的资金，大多数投资者看中的就是房产不仅增值稳定，变现周期也很稳定，只要你有意愿，大概率2-3个月后就可以拿到现金了。

这一点也是投资房产有魅力的地方，我每个月固定还贷就可以了，如果哪天我现金流撑不住了我卖掉房子就好。这个特性几乎让买房人不用考虑自己的现金流，各种银行关于购买者的收入以及还款能力审核几乎就是走个形式。如果哪天政策规定房子不允许交易了，或者说限售时间要拉长到5年以上了，再或者说房产不让你抵押，不承认他的资产价值了，这或许就是风险开始囤积的时候了

所以你想看透一个城市，其他不用看，看银行的放款速度，本质上也能看出这个城市对于房价的敏感性。放款快的那么房子的流动性强，放款慢的就说明城市已经预支到了一定程度的风险希望降低速度。

3、限制真正首套贷款的发放

房地产当年可以轰轰烈烈的发展，最重要的一个政策就是买房可以贷款，正是因为这个政策，可以让大量的普通老百姓可以买得起房子。当然也是因为这个政策，让不少投资者可以用上借杠杆这个手段让自己的资产可以以小博大。

所以最近对于不同套数的放贷标准和放贷利率都有不同程度的界限。如今这一点在上海就特别明显，首套公积金就是可以九折，首套商业就是可以基准，二套就是必须上浮10%

如果哪一天出台一个政策，对真正意义上的首套房，首付要开始调整，那可能就是一个非常值得注意的信号。

首套首付如果大幅上浮，那就说明一个现象，就是开始不支持刚需住房消费了。那如果连首套的住房消费都不支持，那其实已经说明这个城市的购房需求已经饱和，剩下的不论是否首套那都是投资性需求。到这个时候了，后面的政策打击力度可能就会开始了。

当然，目前来看这样的现象离我们还有点远。

4、出台釜底抽薪类政策

其实对百姓来说一直担心的是楼市会不会出台一个彻彻底底的政策。如今的租售并举已经算力度很大，但是骨子里尚不属于颠覆式政策，依然属于在行业外围重新构建一个租赁市场。那什么是釜底抽薪类政策，举个例子来说，如果未来农村宅基地和城市的土地可以无缝流通，那么可能真的就是一个彻底的变化。

现在我们对楼市的预期一致是未来会供不应求，本质是因为商品化用地稀缺，而这条红线能够被守住的核心是目前农业用地没办法正常的市场化流通。也就是这个政策，让本来可以比较规模的土地供应突然就少了绝大部分的来源。

比如：小镇计划可能会改变土地供应的节奏，所以未来关于农村宅基地如何高效出让，18亿亩红线是否会放松，重庆的地票模式是否会全国化复制，但凡涉及到楼市供给面的东西对行业走势有着任重而道远的作用。

5、异类性产品的不可控

应当避免去买那些三四线城市什么酒店式公寓、loft、商住两用等这种中间业态的产品。不是说这些产品没有意义，或者不存在价值，而是在三四线城市里，这些产品最不可控就是政策风险。因为他们存在的理由天然的就是游走在灰色地带，而三四线城市的政策变动性是非常明显的。哪怕是在上海，酒店式公寓也会在某些时间点被定义成不符合标准的产品。

我们不能祈祷这种治理永远不会发生，因为我们买了房子在自己手上短则两三年，长则数十载，必须要考虑这个维度。

6、你自己

最后要说的，在楼市里我们看透了市场，往往却看透不了我们自己。

买房首先要看对房产的预期，第二其实是要关注你自己的预期，你对自己未来这三十年的现金流掌握度到底是怎么样的。曾经行业内有一些言论，就是买房你不要放现金在口袋里，要全部花掉变成负债，买房贷款越多越好。这种逻辑有他正确且客观存在的基础，但往往死的最惨的都是那群高看自己把现金流弄的很紧张的人。盘点最后死掉的炒房客，没有一个是因为房价跌了死的，九成是因为还不上贷款现金流崩了死了。

人有自知之明是一个非常好的习惯，客观对待自己的，你才能真正意义上客观对待房子。其实淡市和旺市，我们都会受到各种各样的诱惑，合理拒绝诱惑，本质上也是认识自己的开始

【结束语】我们担心替代性投资产品，是关乎于钱；担心变现，是关乎流动性；担心首套贷款，是关乎政策支持程度；担心釜底抽薪，是关乎楼市供给面；担心自己，是关乎人心。其实每一个个点，联构成了房产的全部，也绘画出楼市不可控的面貌。

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