宏觀面上，房地產一直是中國的支柱型產業，對整個經濟具有引導和推動作用。不僅僅貢獻了強大的GDP，還具有較強的連鎖效應：對爲其提供生產資料的各部門、所處地區的經濟結構和發展變化，有深刻而廣泛的影響。

微觀面上，房地產的功能已由人們的居住屬性淪爲大多數人的投資屬性。但“投資有風險，入市須謹慎”，能看懂中國房產市場，看透房地產背後邏輯的又有多少人？

幾家歡喜幾家愁，對於喫瓜羣衆而言，正因爲中國房產獨特的“詭異性”“刺激性”“暴力性”“神祕性”，顯然，需要“高人”爲各位小夥伴撥雲見霧，解讀房地產裏我們最擔心的到底是什麼？

1、出現真正意義上替代房產的投資性產品

現在的房價是有泡沫的，但是這個泡沫是鋼鐵做的。

我們想想，這麼久以來，幾乎每隔一陣子就出一個好的理財產品，但是幾乎本年之內都會破掉，股票市場我就不說了，再比如互聯網金融、P2P、PPP等等。正是因爲這樣的趨勢，所以大家每次被教育一次之後都會暗示自己：好像只有買房比較靠譜。正是因爲投資性需求的不可分割，，房地產一直處於一個非理性的狀態，一個很重要的原因就是目前整個社會一直沒有給到普通民衆一個長期穩健的投資性產品。

對於任何一個行業的治理都是要疏堵結合，目前我們的重點一直在堵的階段，另一頭土地端口沒辦法增加入口，那麼其實就需要在錢的維度增加出處

同理房產稅也是如此，如果不改變房地產供不應求的狀態，房產稅只會增加購房者的成本。房產稅爆發最大威力的時候，就是輔助開一個好的理財類產品，這樣真正的投資性房產持有者自己就會算一筆賬，然後他們纔有可能考慮規模性拋盤，從而干預房價。

2、強制控制房產的變現能力

房產投資圈其實有一個概念叫存房，什麼意思，就是你如果手上有錢沒地方去那你就應該把錢存在房子裏，因爲房子隨時可以變現所以不用擔心錢拿不回來。正是因爲房產非常好容易變現，所以這個池子裏天然的蓄了很多的資金，大多數投資者看中的就是房產不僅增值穩定，變現週期也很穩定，只要你有意願，大概率2-3個月後就可以拿到現金了。

這一點也是投資房產有魅力的地方，我每個月固定還貸就可以了，如果哪天我現金流撐不住了我賣掉房子就好。這個特性幾乎讓買房人不用考慮自己的現金流，各種銀行關於購買者的收入以及還款能力審覈幾乎就是走個形式。如果哪天政策規定房子不允許交易了，或者說限售時間要拉長到5年以上了，再或者說房產不讓你抵押，不承認他的資產價值了，這或許就是風險開始囤積的時候了

所以你想看透一個城市，其他不用看，看銀行的放款速度，本質上也能看出這個城市對於房價的敏感性。放款快的那麼房子的流動性強，放款慢的就說明城市已經預支到了一定程度的風險希望降低速度。

3、限制真正首套貸款的發放

房地產當年可以轟轟烈烈的發展，最重要的一個政策就是買房可以貸款，正是因爲這個政策，可以讓大量的普通老百姓可以買得起房子。當然也是因爲這個政策，讓不少投資者可以用上借槓桿這個手段讓自己的資產可以以小博大。

所以最近對於不同套數的放貸標準和放貸利率都有不同程度的界限。如今這一點在上海就特別明顯，首套公積金就是可以九折，首套商業就是可以基準，二套就是必須上浮10%

如果哪一天出臺一個政策，對真正意義上的首套房，首付要開始調整，那可能就是一個非常值得注意的信號。

首套首付如果大幅上浮，那就說明一個現象，就是開始不支持剛需住房消費了。那如果連首套的住房消費都不支持，那其實已經說明這個城市的購房需求已經飽和，剩下的不論是否首套那都是投資性需求。到這個時候了，後面的政策打擊力度可能就會開始了。

當然，目前來看這樣的現象離我們還有點遠。

4、出臺釜底抽薪類政策

其實對百姓來說一直擔心的是樓市會不會出臺一個徹徹底底的政策。如今的租售並舉已經算力度很大，但是骨子裏尚不屬於顛覆式政策，依然屬於在行業外圍重新構建一個租賃市場。那什麼是釜底抽薪類政策，舉個例子來說，如果未來農村宅基地和城市的土地可以無縫流通，那麼可能真的就是一個徹底的變化。

現在我們對樓市的預期一致是未來會供不應求，本質是因爲商品化用地稀缺，而這條紅線能夠被守住的核心是目前農業用地沒辦法正常的市場化流通。也就是這個政策，讓本來可以比較規模的土地供應突然就少了絕大部分的來源。

比如：小鎮計劃可能會改變土地供應的節奏，所以未來關於農村宅基地如何高效出讓，18億畝紅線是否會放鬆，重慶的地票模式是否會全國化複製，但凡涉及到樓市供給面的東西對行業走勢有着任重而道遠的作用。

5、異類性產品的不可控

應當避免去買那些三四線城市什麼酒店式公寓、loft、商住兩用等這種中間業態的產品。不是說這些產品沒有意義，或者不存在價值，而是在三四線城市裏，這些產品最不可控就是政策風險。因爲他們存在的理由天然的就是遊走在灰色地帶，而三四線城市的政策變動性是非常明顯的。哪怕是在上海，酒店式公寓也會在某些時間點被定義成不符合標準的產品。

我們不能祈禱這種治理永遠不會發生，因爲我們買了房子在自己手上短則兩三年，長則數十載，必須要考慮這個維度。

6、你自己

最後要說的，在樓市裏我們看透了市場，往往卻看透不了我們自己。

買房首先要看對房產的預期，第二其實是要關注你自己的預期，你對自己未來這三十年的現金流掌握度到底是怎麼樣的。曾經行業內有一些言論，就是買房你不要放現金在口袋裏，要全部花掉變成負債，買房貸款越多越好。這種邏輯有他正確且客觀存在的基礎，但往往死的最慘的都是那羣高看自己把現金流弄的很緊張的人。盤點最後死掉的炒房客，沒有一個是因爲房價跌了死的，九成是因爲還不上貸款現金流崩了死了。

人有自知之明是一個非常好的習慣，客觀對待自己的，你才能真正意義上客觀對待房子。其實淡市和旺市，我們都會受到各種各樣的誘惑，合理拒絕誘惑，本質上也是認識自己的開始

【結束語】我們擔心替代性投資產品，是關乎於錢；擔心變現，是關乎流動性；擔心首套貸款，是關乎政策支持程度；擔心釜底抽薪，是關乎樓市供給面；擔心自己，是關乎人心。其實每一個個點，聯構成了房產的全部，也繪畫出樓市不可控的面貌。

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