今年，港股新股的超購記錄，接連被興業物聯、燁星集團兩家內地物業企業刷新。

　　四天前，超購1400倍的興業物聯登陸港交所，今日，超購近兩千倍的燁星集團上市。

　　今日上市的燁星集團在大盤影響下開盤破發，但股價一路震盪上行，最終在恒生指數下跌的情況下逆勢上漲10.9%。

　　雖然並未遵循超購股開盤即上漲的定律，但鉅額超購和股價反彈，足見資金對燁星集團的青睞程度。

　　除燁星集團外，港股市場的其他物業企業股價表現普遍超越大盤。港交所也對許多物業企業拋出橄欖枝，今年還有四家物業公司排隊等待上市。

燁星集團超購的背後

是資金對物業企業的追捧

　　據富途數據，燁星集團最終確認配售的認購倍數爲1948.62倍，申購人數達11.86萬人，中籤人數達1.38萬人。

　　燁星集團招股價爲1.56港元，對應的動態市盈率僅在15倍左右。而同在港股上市的保利物業、綠城服務及碧桂園服務，市盈率均超40倍。相比之下，燁星集團的估值較低，對投資者具有很強的吸引力。

　　燁星集團還引入了恆基地產主席兼董事總經理李家傑旗下的Successful Lotus Limited爲基石投資者。Successful Lotus Limited認購了2100萬港元，約佔發售股份14.5%。知名基石投資者的背書，也增強了投資者對燁星集團的信心。

　　同時，燁星集團2016年、2017年、2018年燁星集團整體毛利率分別約爲32.7%、35.4%、32.5%，2019年前8個月，毛利率達37.6%，居於行業高位。同在港股上市的保利物業和綠城服務毛利率則保持在20%左右。

　　除燁星集團的自身優勢外，其受資金追捧的更深層原因，是資金對物業企業的青睞。

　　在燁星集團上市四天前登陸港交所的興業物聯，公開發售部分超購1413.06倍，一手中籤率僅3%，最終發售價爲1.99元，接近招股價範圍上限。興業物聯雖受到市場整體大跌的影響而股價表現不佳，但其上市前的鉅額超購足見市場關注程度。

　　除新股外，已在港交所上市的股票，近期股價表現也超越大盤。自2020年以來，恒生指數下跌15%，而港股物業管理及服務板塊的股票漲幅超13%。其中，保利物業自2020年以來漲幅超40%，雅生活服務漲幅接近20%，碧桂園服務漲幅超13%。

　　兩支物業新股接連刷新2020年超購記錄，物業板塊其他股票十分抗跌甚至逆勢上漲，足見市場對物業行業的認可程度。

　　疫情期間，物業企業業績受影響程度很小。且物業企業天生具有現金流平穩的特性，是疫情期間不可多得的穩定行業。

　　此外，多地的補助政策和稅收優惠，還進一步改善了物業企業的財務狀況。爲了減輕物業企業在疫情防控期間的成本負擔，深圳、杭州市、寧波、成都等城市都爲物業管理企業出臺了具體的補貼政策。部分地區還將物管行業由現代服務業調整爲生活服務業，使其可以享受增值稅加計抵扣的稅收優惠。

　　同時，在公共衛生事件的催化下，物業企業所扮演的角色，也正在加速轉變。

　　物業管理行業正在逐步從勞動密集向集約化、自動化、智能化、互聯化轉變。除傳統的物業管理費收入外，現代物業同樣注重增值服務的開發。突發的疫情之下，物業公司承擔着重要的防控責任，居家隔離也使小區居民與物業公司有了更加充分的互動。疫情期間人們衍生出的對代扔垃圾、商超代購、寵物餵養等增值服務的需求，也有助於物業企業在未來持續開發增值服務。

　　疫情過後，我國物業管理行業仍面臨着許多機遇。

　　近幾年，國內房地產逐漸進入存量時代，很多城市的房地產市場已經由早期的剛需型市場轉變爲改善型市場，物業公司創造的服務價值受到越來越多的肯定，物業管理不再僅僅是開發商的售後環節。

　　華創證券預計，在2030年末，我國物業管理行業總量空間達318億平米、對應收入規模2萬億元。

　　隨着更多的物業企業被分拆上市，物業管理作爲一個單獨的業務模塊，獨立性和市場化程度將得到顯著提升，有望成爲集團新的利潤增長點。

物業企業扎堆上市勢頭不減

港交所是首選

　　最先登陸港交所的內地物業企業是彩生活，該公司於2014年上市，開啓了物業公司赴港上市的先河。

　　隨後，中海物業及綠城服務分別於2015、2016年登陸港交所，當時許多房企也蠢蠢欲動，但從2015年到2017年，每年上市的物業公司只有一兩家。

　　自2018年以來，物業企業上市才迅速成爲風潮。

　　2018年，港交所有六家物業企業上市，其中僅創毅控股爲香港公司，其他均爲內地企業。碧桂園旗下的碧桂園服務，就是於2018年登陸港交所。

　　2019年，物業企業上市的節奏進一步加快。共9家內地物業服務企業登陸港交所，其中包括保利物業及濱江服務。

　　今年以來，物業公司上市潮並未消退，等着香港上市的物業公司更加聲勢浩大。

　　目前，正榮服務、金融街服務、宋都物業、建業新生活等物業公司都向港交所遞交了招股書，卓越物業、弘生活、朗詩綠色生活以及華潤置地旗下物業管理企業也被傳出有上市計劃。

　　已上市和準備上市的物業企業中，大多數將港交所作爲自己的目的地。目前，中國A股上市的真正意義上的物業公司，僅有南都物業、新正大和招商積餘。

　　此前，碧桂園也曾在A股遞交招股書，但最終選擇撤回上市資料而轉戰港股。

　　物業企業選擇更傾向於港交所上市，主要是由於有關關聯交易的要求無法達標。我國多數物業企業都是房地產集團下的子公司，所管理的物業也大多爲集團開發的小區，因而營收對母公司依賴極強。

　　以燁星集團爲例，2019年前八個月，其母公司鴻坤集團所開發的物業對燁星集團貢獻營收1.73億元，燁星集團與母公司的關聯交易佔據總營收的比重高達98.6%。

　　而據中國證監會相關政策，A股上市發行人的股東或實際控制人與發行人之間的關聯交易佔其營業收入比若超過30%，便屬於關聯交易比例較高的情形。

　　在關聯收入佔比較高的情形下，發行人必須充分說明關聯交易是否影響發行人的經營獨立性、是否構成對控股股東或實際控制人的依賴，是否存在通過關聯交易調節收入或利益輸送等情形。此外，發行人還應披露未來減少關聯交易的具體措施。

　　2018年全年有59家企業被否，其中，因涉及關聯交易或業務獨立性存疑而被否的企業便有43家，足見A股IPO制度對關聯交易的相關規定十分嚴格。

　　這對於業務極其依賴母公司的多數物業公司而言，是難以逾越的障礙。僅有極少數的獨立性較強的第三方物業管理公司有望登陸A股。

　　而香港交易所的相關政策環境更爲寬鬆，因而物業管理公司赴港上市是更經濟、更明智的選擇。

上市是物業公司爭搶龍頭地位的關鍵一步

　　房企拆分物業企業上市的具體原因很多，不同房企各不相同，但最重要的原因是緩解資金壓力。

　　近兩年，在房地產調控政策的影響下，房地產企業資金壓力較大，拆分旗下物業企業上市，就意味着爲集團新建了一個融資平臺，有助於改善房企現金流緊張的狀況。

　　此外，就物業企自身而言，上市融資還有助於其開展戰略性併購，迅速提升市場佔有率。

　　據中指研究院統計，規模較大的物業企業上市融資用途主要是戰略性收併購。以雅生活服務和保利物業爲例，IPO募得的資金用於併購的比例超過50%。此外，用於智能化建設的資金佔比也很高，在10%-20%左右。

　　平安證券研報顯示，目前國內物管行業呈現出“大行業、小公司”的格局。2018年，行業十強市佔率爲11.4%，百強市佔率也不足四成。目前管理規模最高的彩生活市佔率僅爲1.7%。

　　目前，中國物業管理行業還沒有真正意義上的龍頭企業，率先上市的物業企業，可藉資本的力量開展併購，不斷提升市場佔有率，爭奪龍頭寶座。

　　此外，戰略併購能帶給物業企業的除了市佔率和市場地位的提升，還有更直接的業績增長。

　　中信證券1月13日發佈的物業管理行業專題報告顯示，很多物業管理公司的業績增長，來自於在管面積的擴大。相比之下，市場對於物業費的提升、增值服務收入規模的擴大（即單位用戶 ARPU 值提升）等並無信心。

　　除通過融資開展併購外，上市還爲物業管理企業提供了引入優質外部股東的機會。彩生活上市時，360作爲基石投資者認購1000萬美元。保利物業上市時，也吸引了高瓴、GIC做爲基石投資者。

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