我给同行的杭州朋友说，杭州人民一定要感谢两个人：一个是宋卫平，一个是马云。

宋卫平守住杭州房地产品质的护城河，让所有的开发商都要学会敬畏产品和品质。

马云，创办了阿里，为杭州带来了源源不断的资金、人才、爆光度。从而改变了这座城市，这在如今的中国大地，一家企业能改变一城，也仅此一城。

2015年，来杭州考察调研过一次。

这次来杭州出差，抽时间跑盘，从未来科技城、良著、西湖、钱江新城、钱江世纪城、滨江、萧山，跑了十多个楼盘。

本着投住分离的思考，结合杭州的实际情况，分享给大家。

1

杭州不再疯狂

在杭州调研的当天。

上午，未来科技城的绿城梧桐郡摇号开盘，400套房子1900人摇号，小高层带装修均价25500，并不算火爆，也和户型偏大有关系。

上午，良渚的保利和光尘樾结束登记，300套房子，登记了4000人，高层带装修24000。

这和上半年2.1万人摇号融信创世纪，1.4万人摇号中铁建的盛况相比，已经有了很大的不同。

但还是可以做到开盘清盘，因为一二手房倒挂仍在，市场购买力强劲，市场依然坚挺。

2

杭州的机会

杭州的机会很明确：限价红利。

政府严格限价，带来一二手明显倒挂，虽然近一段时间以来杭州二手房市场价格回调，但倒挂情况依然明显，红利依然明显。

这是杭州的直接机会，但杭州的限价依据是什么？

这直接决定着我们购房能享受到多大的红利和红包？

项目地价+周边新地价=综合计算限价。

杭州的限价还是比较科学的，一方面执行高层决定，坚决限价，但另一方面也没有为难开发商，还是会根据开发商地价来计算成本，合理限价，本着不让开发商亏钱的原则来限价。

所以，决定你购房红利大小的前提就是：1、该项目啥时间拿的地？楼面价是多少？2、周边有没有最新拍卖的土地？地价是多少？卖价又是多少？

如果是原来拿的地，可能限价就比较低，这类楼盘红利就会比较大。

如果周边有新拍的土地，地价上来了，价格也就上来了，你在附近，你的限价也就可以随行就市上浮一些，当然，这类楼盘的红利就会减少。

这是目前杭州的机会，具体楼盘具体个案，你搞明白了，就门儿清了。

3

探盘分布

从北到南，从东到西，基本上走了杭州的主要组团。

看完这十多个楼盘之后，我就一直在想。

每个楼盘，都是清盘，每个楼盘都在摇号（除了一个都会森林的CEO盘）。

在摇到就赚到的杭州，按理说，只要买到就都是对的，但是。

到底谁买的更对？谁又买的没那么对？

这里面有一个很重要的原则就是：投住分离。

但是很多人不明白这个道理，而在摇号选择中做出了错误的选择，在未来5年影响至少30%回报率。

4

什么是投住分离？

经常有人问我一个问题：米公子，给我推荐一个楼盘，自住兼投资。

其实我心里都想直接回答说：自住兼投资？你杂不去上天呢？

更多的就是，我保持沉默，不回答。

为什么？

自住就是享受现在，一定是在成熟片区，价格一定已经透支。

投资就是要赌未来和预期，一定就是有不完美不成熟的地方，价格也一定不能透支。

这是两个方向，互相矛盾，如保兼顾？

5

杭州的投住分离

对照杭州，我们做一下分析。

目前杭州的成熟片区，已经透支的片区就是阿里所在的未来科技城、西湖区所在的老城区、钱江新城、滨江新城这几个同时具有产业、教育、配套的成熟片区。

投资的话，一定是选择这几个红色标注片区。

因为，背后的逻辑还是限价红利，越好的区域，才有可能出现限价红利最大的机会。

远郊，都是贴着限价在卖，是没有限价价差的。

所以，

投资，就一个原则，盯紧核心区域的限价楼盘，去争抢最大的投资回报率。

自住，喜欢，情怀，是可以通过租房来实现的，比如我喜欢良渚的山清水秀，我喜欢桃李春风的中式院落，我在萧山工作，我在机场工作等，这些需求都可以通过租房实现。

6

并不全对

但是，以上错了50%！

以上的投住分离的理论是建立在一个正常的楼市环境里是适用的，是没有政府之手在左右的市场里进是适用的。

但在当前五限的楼市空间中，投住分离可能是不适用的，而且可能是错误的！

但事实上，在杭州是完全可以实现真正意义上的投住合一。

如果你就在未来科技城工作，如果你就在钱江新城工作，如果你就在滨江新城工作。

恭喜。这样的投住合一非常完美。

你就在这个区域去摇区域的限价楼盘就可以了。

有最大的投资价值，同时，也可满足你的自住需求。

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