大家好，我是卢俊，今天给大家聊一个小切面，但是却是一个大话题

很多人选盘，特别是选择二手房的时候，都会问我这个盘的品质到底怎么样。其实判断一个项目好不好，除非你是行业内的特别懂的，真的要把一个项目品质看的透透的还是挺难的

但是还是有一些方法论的东西可以和大家分享

大家比较习惯的方式就是看品牌，比如绿城的、滨江的、金茂的、仁恒的诸如此类的每一个项目犯错的概率不会太大

今天提供另外一个维度，就是时间条线

今天就聊聊这个话题，在上海房地产发展史上，有一些年份的房子都满出彩的，而有两年的房子各位要买的时候一定要小心，出渣品的概率比较大。

聊完所有的年份，我还有一些话想和大家说

好了，我们开始了

01

上海第一个产品力爆棚的时代来自2004年前后，这一年随便哪一个开发商做的产品都极具匠心

这一年前后出来了鼎邦丽池、佘山3号、仁恒河滨花园、华府天地、安亭新镇、中鹰黑森林、汤臣一品、兰乔圣菲、泰晤士小镇、九间堂、檀宫、翠湖天地、朗润园……

地产业内至今还有这么一句话叫：买2004年的房子，基本上都不会犯错

为什么这一年出好产品的概率那么大，其实本质上也是2002年的土地市场决定的。

在2000之后，上海快速的进入土地自由市场招拍挂的阶段，上海的土地在这几年快速的出让。

而经历过2年的市场培育，一些参与做过项目的开发商都尝到了做楼盘的好处，所以在这一年有很多做过相关没做过项目的开发商都试着拿一块地试试

所以在2002年拿地的企业真的是百花齐放，港资外资很多，地头蛇很多，很多来上海淘金的第一代地产人也来了，包括一些做工程的做建安的也开始拿地了

这也是为什么2004年前后的项目品质都不错，有一个很重要的原因就是因为这些项目都是老板自己牵头做的，做太差丢不起这个人

而且这些都是他们在上海的开山之作，所有人都期待自己靠产品力吸引社会目光，证明自己能力

所以很多产品都一再打磨，很多创新都基于这个时代

此时的行业没有快周转，此时的行业也没有资本接待，当然也有一个很重要的原因这几年关于一手楼盘的各种政策制度还没那么严格

包括仁恒河滨花园这种划时代的大围合放在今天根本通不过报规，因为背后的代价是局部底层的住宅没有采光牺牲换来的

正是因为有着各种模糊界限，孵化出了大量的创新类产品，但是这种创新从目前来看都是站得住脚的

这样的产品力从2003年延续到2006年，这段时间应该是地产人最美好的时代，也是购房者最美好的时代

02

从2006年之后，因为行业内引入了快周转以及产品标准化的时代，房企规模开始做大

那么对产品的匠心也开始降低了，所以后面几年出的标准款很多，但是醒目款就很少了

但是后面有一年的产品还是引起了不少人的关注，那就是2009年

我们都知道2008年开始的金融危机带动的楼市成交下滑，市场开始第一次真正意义上的降价打折。

但是幸运的是这一年的房企，营销依然不是强势方，所以产品力并没有发现很大程度的下滑，基本面还是保住了

但是另外一面这几年上海楼市有一个非常特殊的政策叫7090，一刀切的规定每个项目必须要有70%比例的房子在90平米以下

各位不要小看这个政策，在那个时代，90平米是只能做2房一卫的时代，市场主流需求在140平米的舒适性三房和160平米的四房时代

所以这个政策对于市场需求度的冲击还是很大的

不过这个时候所有的房企还是比较灵活的，行业内开始了一次最大程度关于“偷面积”的创新，这应该是我至今看过最磅礴的一次人力智慧的运用

我们都知道对于套内面积，有一个空子叫阳台只算一半的面积，而放一些空调等设备的设备平台是不算面积的。

但是那个时候对于阳台和设备平台应该做多大并没有明确规定

所以这个年份我们看到各个项目对这两个区域的极致利用，阳台无限大，设备平台无限大，一时间关于入户花园、空中花园等概念层出不穷

金地未未来算是这些概念利用的最极致的一个项目了，那时候我看这个项目内心已经啧啧啧了一万下

当然这些空间最后都被业主利用为室内卧室

所以这个年份大部分的产品都是90平米的2+1房，这个+1就是来自“偷”的面积。

而且恰逢市场行情不好，这一块也真的成为了附赠形式反哺给了客户

不过随着2009年市场的急速回暖，开发商眼瞅着房子越来越好卖，纷纷开始提价，而提价的理由就是：我给你送了这么多面积。

后来这类产品也很快的退出了这个行业，理由是客户也发现虽然说是送的但是项目单价都开始提升了，7090政策后来也慢慢不提了，然后建筑上也不允许出现超大阳台超大设备平台。

所以2+1房慢慢的就消失了

但是不得不说，尽管如此2009年前后的房子的产品力还是不错的，值得入

03

第三个产品力的王朝可能很多人不认可，但是我具体的去看过一些项目，基本还是这个观点的，那就是上海楼市最疯狂的2016年

上海楼市最后一轮上扬来自2015年，在2016年达到巅峰。但是同样的，这一年开发的项目整个产品力在前后三年的时间里我认为是最好的

道理也很简单，虽然这一年出让了大量的高溢价地块，但是这一年的借贷成本是比较低的

所以这一年所有开发商都在想着一件事情，如何把项目的产品力拔高然后可以实现产品溢价从而让自己的最终售价能够回笼土地成本

这也是为什么2016年这一年我们看到了上海很多近郊类项目的产品规划做的出乎意料的高，背后都是这个原因

当然很多人会问，这一年土地成本这么高，买这样的产品不是价格顶在杠头上了么

确实也没错，但是如果我们站在2019年2020年这个时间点来看，整个房价走势在经历2年的沉淀之后二手房确实存在下滑

但是目前已经是2019年房价回落在2017年的标准

所以换句话来说如果现在你去买2016年开发的二手房，是在差不多价格里比2017年2018年产品力要高很多的项目

所以这一年大家只要看好地段是否认可，产品层面还是不错的

反而是龙湖天璞这种本来好好的项目硬要拖着等一个高溢价结果硬生生错过好时机，第二期就开始严重降标

所以真的要相信，在合适的时间做正确的选择，才会有最后的好产品

04

过去几年的产品力大年大概是这3个截点，是一个大概的截点，可能交房时间有出入，但是开发的时间点大概如此

但是上海楼市也有两个产品力的小年

或者有2个年份我认为行业内普遍产品做得不咋地，起码我自己买房我会尽量的避掉的时间

第一个时间就是2011年

2011年这一年行业里发生了什么，其实故事很简单，2009年的市场急速回暖，导致开发商对于上海楼市极度的看好，

而且房子卖的很快自己口袋里有钱，所以2009年的土地市场也出现了一轮高潮

高溢价地价层出不穷，但是这一年因为上海还是处于快速城市化的节奏里，所以土地出让都在郊区

这是背景

另外一个背景为什么这一年的开发商没有像2016年一样追求产品品质呢

这个就要看开发商是如何扛过2008年的，其实靠的不是产品品质的提升，而是产品设计的创新，也是我前面说的偷面积的模式

所以在面对2009年拿到的土地，虽然土地成本高，大家也清一色的尝试用一些创新型产品来试图征服市场

所以2011年前后是上海异型产品最多的一年

最知名的概念就是大平层或者平墅的概念，内在逻辑非常简单，就是我在郊区卖普通公寓卖不出去钱，所以我造出一块超越公寓的产品

所以就有了介乎于公寓和别墅之间的平墅，金地天境天御以及华润佘山九里就是典范

这种产品的特点就是虽然是高层或者多层的产品形态

但是第一面积接近别墅的面积段在200平米前后，第二放大了私密性类似独立入户一梯一户都是那个时候出来的，第三就是融入一些别墅形态比如附赠花园地下室或者露台等

但是伴随着二手房的流通事实告诉我们，再接近别墅这种产品也终究不是别墅，客户不认可这样的产品形态，

反而因为作为公寓产品因为面积段太大导致总价过高，这样的产品的市场流通率极低，简单的来说就是卖不掉

所以从此以后，金地体系内再也没有天字系产品，华润佘山九里的最后一期推翻了大平层产品规划做起了90平米小户型。

大平层产品消失在上海楼市里再也没有人愿意提起

前阵子我在南京开了南京真有好房分公司

（嗯，就是这个公众号，大家可以关注下

我也会定期在那里产出南京楼市内容）

发现南京现在的时间点特别像上海2011年，今年整个南京会出让超过10个200平米的大平层产品

真心建议所有的南京朋友认真考虑下这种产品，地段能够承载的起这样的产品

因为在上海，这有真真实实的痛

05

如果说2011年只是因为产品太过异型导致市场流动性弱，那么市场产品力差的年份大概只有一个了

那就是2018年

为什么只有这一年，其实也很简单，之前虽然楼市虽然有起伏，但是一般淡市你熬个一年基本都会回暖

而整个2018年市场表现的就是对未来房价走势的无望，就是看不到头的那种绝望。

预期看不到另一边是土地成本因为来自2016年的高企以及随之而来的财务成本增加

因为这种进退都没有退路的时代里，所有的房企都没有更多的选择，也等不起。

所以纷纷选择降低成本快速出货，只图减少亏损

这也是为什么2019年的维权事件这么多，一方面是客户也看不到房价起势的未来，另一方面产品也是真的差

不过我想强调的是，这是时代推动的，大部分房企被迫的选择，也是唯一的选择

所以这一年反而选择那些毛坯的项目，或者开发商明确告诉大家我们装修会降低的项目，因为起码这些项目足够真诚，告诉你有减配的地方

而一些宣传上依然高调的项目，可能降低成本的地方都在你看不到的地方，这才是最危险的

06

好了，下一个有趣的问题，2020年会是产品力大年还是小年

很高兴的告诉大家，不论如何，2020年的产品力不会差。

理由有几个

第一这一年的项目土地基本来自2018年之后，这个时候的土地成本已经回落，现在在上海开发项目虽然售价提不上去但是起码成本可控，每个项目还有利润的空间

第二很重要的一点，因为市场上购买力尚有的客户都是改善型客户，这一点也在房企内部达成了共识。

而面对这样的客户，因为他们住过商品房所以看不懂项目，***普遍客户对于地段的价值也有共识，所以唯有拿出好的产品力才能够在这样的市场里突围

包括现在这样的缓慢的营销节奏也给到研发部门足够多的时间，所以我慢慢看到了在各个项目上的产品力回升

这是一个很好的现象，市场足够理性之后，行业内开始又回到用产品征服客户的时代

所以今年依然会是一个选盘的好年，售价可控产品不错，客户还有的选，大概如此

07

好了，写了这么多，不知道各位是否认可之前的观点，当然很多的时候不能一概而论，每一年都会有好项目烂产品，我说的只是大面快上的东西

希望大家明白一件事情

一个项目开发商愿意投入多少想要造什么样的产品，除了他自己想不想，还有一个很重要的逻辑就是那个时代有没有给机会，有没有给时间。

没有伟大的企业只有伟大的时代，一切都被时间推着走而已

这也是为什民国时期会出那么多大师，1993年全世界会出那么多经典电影，2009年华语乐园张张专辑都历久弥新的原因一样

背后有各种各样时代的孵化出一些经得起时间耐看的东西

作为地产人，我们要抓住适合我们的时代发挥自己的各种可能，作为购房者需要冷静的审时度势，看透行业的变化，把自己的资产放在对的时间里

大概如此

这是一股藏在房价背后的异类轮动，幸运的是未来这样的轮动波动越来越长，产品力的可持续发展在2020这个元年也真正开启了

以上为正文，来自卢俊

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