今年，大家明显都感觉到了，市场全面转向了改善的周期。

在失去了金三银四的情况下，五一是楼市今年上半年，最关键的节点。于是，可以看到了很多楼盘在这几天拼命地蓄客，开盘，抢跑。

多项目的集中推盘，让改善置换者，慢慢发现自己很多项目可以挑，而且品质都还不错。

而这样相对健康的市场会形成一个良性的结果：2020年会是这几年里产品力比较强，好房子产出比较多的一个年份。

不仅仅是上海，很多很多二三线城市城市，也正在迎来改善产品的全面爆发。

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前天，我 期待已久的某楼盘开放了售楼部和园林示范区，邀请媒体和客户到现场鉴赏。

很巧的是，在已经看过该房企在其他市标杆项目的前提下，我对这个项目的落地一直怀有很高的期待，因为它带来的是TOP级的产品系。

从售楼部，园林展示区的开放情况来看，这个项目确实也超越了当地新房的平均水准，甚至达到了当地楼市的顶豪水平。

可以说，很多城市会因为这样好产品的出现，而迎来一个楼市的产品力元年。

因此，我对该房企是充满敬意的。

在这个二线城市里，能买到这个楼盘的一定是精英人群，高净值人群，这一点毋庸置疑。

对于改善客户来说，买房同时也是买圈层，在城市顶豪小区里，一定有你想要的那种邻居和圈层。

不得不说，单看项目是很好的。

但如果对标它的总部盘，不免 还是有些失望了，和标杆项目的水准还是有差异。

但可能是因为进度太赶，周边竞品给的压力太大，它还是显露了匆匆上场的窘迫。

比如，展示区的园林，还没有做出层次感，水景呈现出来的品质也普通等。

可能是我心里还留存当初惊艳的印象，在园林展示这一部分，这家以高端品质著称的房企，不免还是让人产生了视觉上的落差。

标杆项目的园林

户型混入了65㎡小面积两房，也打破了我原本认为，它会做纯粹改善的设想。

那么好的项目，换了个城市，终究还是妥协了。

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人都是这样，往往期望越高，失望越大。

我目睹过很多一线房企在二线城市口碑的扑街。

有同一产品系的全方位减配，精装交付水准的全面下降，无故地延期交房，甚至出现了严重地地基和结构质量问题。

前面提到的这一类房企其实已经算是优秀的了：

没有攻城略地似的土地扩张，没有花里胡哨的营销方式，基本上还是保持着相对高质量的产品输出，在市场上赢得了口碑。

但更多的是追求规模，求快的另一类：

高周转犹如一把利器，拿地三五个月就开盘，产品大多数拿来一线城市的图纸复制然后粘贴，在二三线城市里所向披靡。

房地产的高周转以某园的“4568”模式最为疯狂，即4个月卖楼，5个月汇款，6个月现金流为正，8个月再投资。

夸张到什么程度？

我问过一个负责现场施工的朋友：一个项目现场上百号人，为了达到预售节点，24小时三班倒赶工，以这样的速度创造出了“拿地100天即开盘”的神话，被称为业内奇迹。

机构对于头部房企的研究报告

这类房企的思路是通过规模扩张，让自己在销售排行榜上更靠前，来扩大品牌的影响力。

但所谓作品，从来都不是以规模取胜。

现在，在二三线城市，还有多少人记得，这家房企本身是做豪宅起家的呢。

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有些城市的有些年份，是不配拥有好房子的。

我们都知道，这两年是全国限价最严格的，从一线城市开始，蔓延到二三线城市。违背了市场规律的限价，滋养了坏房子发育的土壤。

为了让房价的稳定，不仅严格限地价，限房价，地块且绑定着大面积的产权移交房，公租房，豪宅出现混居的情况。

如果按照限价卖，一定会亏钱，那么只能降配，降成本，降装修。

不是开发商故意把房子做差，而是很差的房子，也能够卖得出去，形成了劣币驱逐良币的市场环境。

好在，这样的市场正在慢慢变好。

一方面，备案价似乎在逐渐放开；另一方面， 当楼市发展了十几年后，进入下一阶段的阶段客群，已经逐步具备产品辨别的能力。

2020是客户是在挑产品的一年。

如果，开发商在前期做了很多烂房子伪豪宅，等到整个市场进入置换时代的时候，没有人会相信那些高周转，一味求快的房企，能够做出好产品来。

而这样的房企，也很难深耕一座城，便继续往更小的三四线城市，走高周转的路线。

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都说，好房子是比出来的，那要看你怎么比。

在那些一直以来长期缺乏好产品的城市里，对外宣称再高端的产品系，购房者也要理性看待。

如果拿二线城市的项目与它在一线城市的总部盘相比，各方面的差距一定是有的。

细想，同一个产品，在均价６万的城市，卖800万，在均价1.2万的城市，卖150万。

站在这个角度来看，付了800万的人和150万的人，想要得到同样的商品，怎么可能呢？

但是，如果将它与当地目前的其他同价位的楼盘相比，它如果是顶尖的，不失水准的，能够代表该房企在这座城市的最高端作品。

那么，这就没有什么问题。

就如同汽车，同一款车型，不管日系，美系，欧系，来到了国内，普遍为了迎合中国的消费群体和市场，降低配置，获取价格的优势。

但买车和买房不同的是，买车之前，你就知道自己买的就是降配版，甚至可以查到各项性能和配置的明细，但房子不会。

因为，我们大部分人买的，还是期房啊。

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期房很大程度上，代表的是一张“空头支票”，所以买房才更应该要理性。

那些置业顾问和你说的：“XXX是我们的最高端产品系，全国只有6座，分布别在一线城市里，深圳，北京，上海…”

然后再甩出几张效果图，告诉你未来的房子长这样，你大可不必全都信以为真。

对标一线城市产品

如果是两个经济，房价，各方面资源相似的城市，大概率会出现差不多一样好的产品。

如果是两个经济体量，人均GDP相差几倍的不同城市，同样的产品，减配是可以提前预想得到的，也是需要购房者做好心理准备的。

就像前面提到的豪宅盘，放在那座城市里，它是极其优秀的，配得上豪宅二字。

这样的产品，放在二线城市，是目前的高水准，如果放眼全国，就未必是。

但这却不影响，它是一家很有良心的房企，为当地带来一个很好的高端产品，甚至改变了他们的生活。

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很多人说，怎么高端产品到了我们这，就变了。

那是因为，在二三线城市，有些开发商为了卖房，把产品线里的A类，称之为顶级豪宅系，

明明只是一个B类，却说成可以代表该品牌为城市定制的高端产品。

进入城市之后，便自诩为豪宅专家，动辄就要重新做高端典范，定义人居标杆。

往往很多时候最后的结果是，做出来的项目远不如标杆盘，实景图也不如效果图，产品悄悄在减配。

以为自己捡到了宝的购房者，最后大多会失望。

实际上，很多品牌房企的真正顶级产品系，注定只为少数城市定制

希望，一线房企都能因地制宜地做出适合每座城市的好产品，尊重不同类型的客户，并对自己的产品保持匠心。

因为，那个野蛮粗放的市场，早就应该过去了。