11月26日，北京土地市場迎來13宗地出讓，上演了一出“史詩級”的土拍大戰。歷經近一天的拍賣，除順義新城第30街區地塊因無人報名流拍，其餘12宗地均成功出讓，共計攬金316.46億元，不僅刷新了北京土地市場單日成交土地數量的紀錄，也創造了單日成交金額新紀錄。北京青年報記者在梳理土拍信息時發現，當日參與競拍的企業與最終獲得土地的企業，絕大多數都是國企背景的房地產公司，像中鐵諾德、住總、中鐵置業、金茂、首開、中建一局、城建等。而更爲人熟知的巨無霸房企：碧桂園、恒大、融創、龍湖甚至泰禾等，都不約而同地缺席了這場土地盛宴。少數參與的幾個非國資房企如萬科、新城、金地等，要麼在這場土地盛宴中充當陪跑的角色，要麼採取了與國企聯合的方式拿地。

究其原因，業內人士表示，最主要因素就是差錢。與國資房企相比，非國資房企前幾年激進的舉債擴張策略在市場環境改變後，紛紛陷入了債務到期的泥潭，面對居高不下的融資成本，“錢包”羞澀的非國資房企也就喪失了“攻城略地”的能力。

土地盛宴爲11月收尾 龍頭房企集體缺席

本週一，北京土地市場迎來了一場前所未有的土地盛宴，共計13宗土地入市，合計起價高達295.19億元。這些地塊分佈在順義、大興、昌平、豐臺、房山、延慶及密雲七個區域，包含9宗商品住宅用地和兩宗共有產權房用地及兩宗商業用地。最終除順義一宗商業用地流拍外，其餘12宗地塊全部成交。一天的土地收入達到316億元。

根據北京中原地產的數據顯示，在北京的土地拍賣歷史上，賣地超過300億元的月份只有10個月，其中最多的一次出現在2015年11月，這個月合計賣地收入557.42億元。但因爲土地成交時間不集中，並沒有單日超過300億元的土地集中成交。

之前單日成交過200億的，只有中服地塊集中招標等少數幾次，中服地塊當時分拆後共同時出讓6宗CBD核心區土地，收金222.57億元。

此番的土地出讓在創下新紀錄的同時，也出現了一些有意思的情況。北京青年報記者在梳理土地成交情況時發現，12宗成交土地分別被中鐵諾德、華髮、住總、中建一局、城建、綠城、久潤、好未來、中鐵置業、首開金地聯合體、富力中交聯合體及未來科學城、城建、金茂聯合體競得。無論是最終競得土地的企業，還是參與競拍的企業中，都沒有發現碧桂園、恒大、融創、龍湖甚至泰禾這類耳熟能詳的房企身影。萬科則只是象徵性地參與了北七家地塊的競拍，但最終顆粒無收。

相比之下，摘取土地的房企則絕大部分都是國資背景的企業。尤其是中鐵系，一共花費了129億元重倉京城。當日，繼中鐵諾德以70.2億元總價摘得豐臺區花鄉白盆窯村BPY-L010、BPY-L013地塊後，中鐵置業以58.4億元摘得豐臺區花鄉白盆窯村BPY-L011地塊。

而北京中鐵諾德房地產開發有限公司是中鐵建工集團的全資子公司，中鐵建工是中國中鐵股份有限公司的全資公司。中鐵置業集團北京有限公司則爲中鐵置業的全資子公司，中鐵置業同爲中國中鐵的全資子公司。

如此算來，中鐵諾德與中鐵置業同爲中鐵系子公司。這意味着中鐵系斥資128.6億元競得豐臺區兩宗地塊，新增土地儲備10.19萬平方米，可謂是大手筆。

不僅是中鐵，相對於民營龍頭房企的缺席和望而卻步，住總、北京城建等其他國資背景的房企也都均有收穫。

爲何會出現這樣的反差？業內人士認爲，非國資房企的“錢包”乾癟了。按照市場多年的經驗，這類民營房企往往在市場向上時，瘋狂加槓桿，也敢於拿地王。放在當時市場向上無可厚非，但如今樓市調控加碼，房價下行時，產品遭遇限購回款難、融資渠道不暢等原因導致非國資背景的房企在資金方面明顯受限。

合碩機構首席分析師郭毅就表示，這次北京的土拍結果也證明了碧桂園、恒大這些一線企業在北京“體驗”一番後重回三、四線城市市場。

發債融資井噴 成本卻各有不同

錢沒了不敢拍地，那能不能融資呢？衆所周知，房企一向重視資金鍊安全，也有各種辦法搞到融資。事實也確實如此，11月以來，全國多家房地產公司密集獲准發行大額融資，且大部分都是非國資背景的房企。據不完全統計，截至11月20日，已有近20家房企的21項融資成功獲批或發行，合計數額已經超過500億元。

不過發債獲批，卻並不意味着房企的資金荒會緩解，反倒是融資成本一路走高。億翰智庫提供的數據顯示，從可用槓桿資金的角度來說，企業騰挪的空間已然非常有限，已經有多家企業表示其融資成本從12%到15%、18%不斷攀升。

像11月20日，時代中國控股有限公司公告稱，將發行於2020年到期的3億美元優先票據，年利率10.95%；11月19日，福建福晟集團有限公司2018年公司債券（第一期）發行完成，發行總額10億元，票面利率7.90%；合景泰富及雅居樂分別發行2年期4億美元優先票據，成本上升至9.85%和9.5%；正榮地產於10月19日發行了一筆境外優先票據，利率爲12.5%；恒大則在10月31日發行了三筆共計18億美元的優先票據，分別爲年化利率11%、年化利率13%和年化利率13.75%，不久後又在11月份發行了10億美元的優先票據，年利率11%。

值得注意的是，與高成本融資相對的是，首創置業在11月27日晚間發佈公告稱，將發行總額不超過人民幣 50 億元的公司債券，債券品種一票面利率詢價區間爲 4.0%-5.0%（含上下限），品種二票面利率詢價區間爲 4.4%-5.4%（含上下限）。

通過對比不難看出，國資背景的房企除了政府背書以外，健康的財政和穩健的發展策略使其能以較低的成本進行融資，而非國資背景的房企，在國內以人民幣計算的融資成本已經超過了10%，而通過國際上發債融資，以美元結算的融資成本更是10%-15%不等。對於普通人的理財觀念來說，這樣的利率已經是非常高了。如此來之不易的資金，對於房企來說，要用在最要緊的當口，而不是輕易地在土地擴張上過分用力。

對此，戴德梁行北中國區研究部主管魏東在接受北京青年報記者採訪時表示，11月份有個普遍的現象就是房企獲得融資的批准增加了，近期開發商密集通過債市和票據市場融資“解渴”。相比之前嚴格的去槓桿，已經是有了一定的放鬆，意在降低財務風險，讓房企的資金壓力有所緩解。但此舉同時也反映了資金缺口依然很大，許多房企需要錢應急，以應付前期債務到期兌付的壓力。這種情況下，對於一些房企來說，融資拿到錢，比以多少成本拿到錢更爲重要。

正是房企資金方面的鬆緊程度不同，造成了房企在北京土地市場上表現不一。魏東表示，融資渠道和融資能力更強的國資房企這時就具備了優勢，也就爲其在購買土地上高奏凱歌埋下了伏筆。

集中還款期將至 資金壓力不減

雖然房企發債開始獲批，但面對2018年最後一個月，債券市場上即將到期的各類債券規模仍然較大。Wind數據顯示，房地產企業未來40天左右的時間裏，共有81只債券即將到期，總共需要償還金額爲526.73億元。此外，境外債方面，截至年底，房企海外債券到期規模近90億元。

魏東表示，在2015年-2016年的樓市旺季中，不少房企通過加槓桿的方式擴張，由於地產債的期限多爲3-5年，所以2018年-2021年是地產債的償還高峯期。但這個時間恰好是房地產政策變化、限購加碼、樓市回款變慢的時間點。數據顯示，2018年9月1日至12月31日，地產債的總償還量達到1292.67億元，2019年上半年總償還量達到2116.51億元。

也正因爲此，部分房企發債明顯加速。甚至除了發債，一些開發商還毅然“賣股補血”。像富力地產就在11月份發佈公告稱，擬發行不超過8.06億股新H股，發行價不低於前五個交易日收市價平均數的80%，若以每股12港元的均價計算，此次融資額約100億港元。對於募集資金用途，富力地產表示，將全部用於補充公司資本金，其中包括但不限於用於償還公司債務、補充公司營運資金。

魏東表示，正是由於大量債務到期的壓力，不少房企無力在土地市場角逐，只是能夠盡力籌錢，償還債務維持生計，希望熬過政策困難時期。

業內人士表示，在旺季中加槓桿追求速度的企業，除了自身債務壓力巨大以外，融資成本也是居高不下。相反，政府背書、槓桿率較低的房企，則更容易獲得低息的貸款，更容易以較低的成本拿到錢，這也是爲什麼在週一的土地成交中，國資背景房企收穫頗豐的重要原因。

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