摘要：在物業行業整體高增長的背景下，浦江中國23%的營收增速不算快。但在有較高物業費的項目上浦江中國卻取得了行業最低的淨利率，公司成本管控及規模效益問題值得關注。

新浪財經訊 近日公共物業公司浦江中國發佈2019年全年業績公告。2019年浦江中國實現營業收入4.8億元，同比增長22.76%；實現毛利0.74億元，同比增長10.07%；實現年內溢利0.2億元，同比下降21.95%。

截止目前物業板塊共有23家公司發佈2019年業績。在物業行業整體高增長的背景下，浦江中國23%的營收增速不算快。值得關注的是公司淨利潤同比下降22%，爲2019年少數幾家利潤下滑的物業公司。浦江中國自2017年12月上市以來業績持續低迷。

淨利潤同比下滑22%  淨利率行業最低

2019年的浦江中國增收不增利，營收同比增長23%，淨利潤同比下降22%。

具體到各科目來看，2019年公司實現毛利0.74億元，同比增長10.07%，低於營收增速約10%。其中直接服務成本爲4.07億元，同比增長25%。這導致當期毛利率爲15.40%，較上年的17.18%下降1.78個百分點。

直接服務成本的上升是一方面，另一方面在期間費用上。公司2019年行政開支爲5800萬元，同比增加19.9%；銷售及經銷開支爲0.94萬元，同比增加54.7%；利息開支爲0.16萬元，同比增加329.7%。2019年浦江中國計息銀行貸款較上年增加了4100萬元，由此造成利息支出的增加。

最終使得本就不高的淨利率較上年下降2.44個百分點，爲4.25%。根據目前23公佈業績的物業上市公司數據，浦江中國4.25%的淨利率排在倒數第一。淨利率最高爲雅生活服務的25%，與浦江中國相差約20個百分點，而營收體量僅爲浦江中國一半的和泓服務2019年淨利率也達到了5.6%，高於浦江中國。

物業管理行業規模爲王。截止2019年末，浦江中國在管建築面積約爲6.6百萬平方米，較上年的5.5百萬平方米增加21%。其中，公衆物業、辦公大樓及酒店、商業綜合體、政府物業、住宅物業的佔總在管面積的比例分別爲29.2%、24.1%、14.7%、1%、31%。住宅物業首次佔比超過公衆物業，佔較上年提升約2個百分點。

同期各業態對應的平均物業費分別爲5.3元/平方米/月、8.3元/平方米/月、4元/平方米/月、15.6元/平方米/月、1.7元/平方米/月。其中，本就遠低於行業（2.5元）的住宅物業費下降0.2元，公衆物業平均物業費較上年提高0.6元，辦公大樓及酒店平均物業費較上年下降0.8元。

從各業態物業費可知，非住宅項目的物業費遠高於住宅物業費，因此浦江中國90.9%收入來自於非住宅物業管理服務，也是目前上市物企中唯一一家以非住宅項目爲主的物業公司。但在有較高物業費的項目上浦江中國卻取得了行業最低的淨利率，公司成本管控及規模效益問題值得關注。

淨利潤兩連降  營收三年複合增速僅15.8%

橫向對比浦江中國自身近幾年的業績，公司正在走下坡路。

浦江中國於2017年12月上市，目前是上市的第三個年頭。從往期業績來看，浦江中國營收雖然保持不斷增長，但增速波動較大。2015-2019年營收增速分別爲-1.4%、5.6%、17.27%、8.23%、22.37%。

近三年公司複合增速爲15.8%，爲行業倒數第三，最高雅生活服務近三年複合增速達到60%。這也解釋了浦江中國上市時間較早，但規模還是處在“迷你”物業階段的原因。

再來看淨利潤，wind數據顯示2015-2016年浦江中國淨利潤分別爲3445萬元、3096萬元、3591萬元、2540萬元、1780萬元，同比增速分別爲20.17%、-10.13%、15.99%、-29.27%、-29.93%，業績並不穩定。2019年是浦江中國較2018年後淨利潤的再次下滑。

2016-2019年，浦江中國各業態物業費有不同程度的增長。其中，公衆物業的平均物業費由4.6元提升到5.3元，辦公大樓及酒店平均物業費由6.5元提升到8.3元，商業綜合體物業費由3.2元提升到4元，政府物業平均物業費由9.2元提升到15.6元，住宅物業則維持在1.7元。與之形成鮮明對比的是，公司淨利率從12.09%下降到4.25%。

另一個值得關注是浦江中國的在管物業結構變化。2016-2019年，浦江中國在管面積分別爲4.5百萬平方米、4.9百萬平方米、5.5百萬平方米、6.6百萬平方米，同比增速分別爲9.75%、11.06%、20.95%。同期，住宅物業的面積增速分別爲43.3%、15.9%、28.6%，超過總在管面積增速。

這使得住宅物業的面積佔比從2016年的21.4%提高到2019年的31%，同時辦公大樓及酒店的面積佔比從2016年的32.9%下降到2019年的24.1%。作爲一家專注於非住宅項目的物業公司，其住宅物業板塊增速卻顯著快於非住宅物業板塊。截止2019年末，浦江中國上市之初的1.25億港元的募資金額還剩下0.13億港元，收購投入了0.29億港元，收購其他物管公司的資金投入進度爲70%。