房產投資的基本邏輯非常簡單：租金+升值。

　　值不值得買，就是要去評估在未來持有的時間段裏，哪個城市哪個樓盤的回報率最高？

　　而能產生更好租金+升值回報率的邏輯也很簡單：就是供需。

　　所以，你買的項目在未來，是供大於需？還是供小於需？直接決定了你的回報率。

　　而決定供需關係的邏輯也很簡單：就是稀缺性！

　　稀缺性決定了價值，而價格就是價值的體現，從租金和升值上體現出來。

　　而在澳洲，什麼是稀缺的？

　　公寓稀缺嗎？不，公寓不稀缺。

　　但海景公寓是稀缺的！

　　這也就是爲什麼三亞這破地方的房子死貴，因爲冬天下海這事，放在全球不稀缺，但在中國，只有三亞可以。

　　澳洲有數千公里的海岸線，海灘不稀缺，但是，澳洲只有2400萬人口，只有幾個真正意義上的城市，所以，城市的海灘就是極其稀缺的。

　　悉尼人衝浪都只是去邦迪海灘，說這兒是全球最好的海灘，周邊房價也是貴的要死，因爲，悉尼只有一個海灘叫邦迪海灘。

　　而城市海灘中低價格、高性價比的公寓就更爲稀缺。

　　廣告來了，今天要說的，就是澳洲黃金海岸富人區的海景公寓。

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　　最讓人嚮往的居住區域

　　提到黃金海岸，如果你還是隻知道“衝浪者天堂”，那你就真的out了。從寬闊海灘開始一直到新南威爾士州的分界線庫倫加塔，不管是風景，還是海灘，優於衝浪者天堂的不在少數，而這其中，最爲搶眼的就是美人魚海灘Mermaid Beach。

　　美人魚海灘距離衝浪者天堂6.2公里，這裏既有着衝浪者天堂聞名於世的大海和白沙灘，又避開了嘈雜的旅遊客，因此深受當地人的喜愛，本地人都是來這兒玩，不去衝浪者沙灘。

　　美人魚海灘一直被公認爲黃金海岸最讓人嚮往的居住地區之一，首先，政府嚴格控制了該地區的限高，絕大部分區域被定義爲中密度區域，因此不用擔心在未來該區會成爲衝浪者天堂一樣被超高公寓樓包圍。

　　其次，美人魚海灘還擁有整個昆士蘭州房價最高的一條街Hedges Avenue，這條街上，千萬澳幣以上的豪宅比比皆是。

　　比如目前這條街上唯一一個在real estate 上轉售的獨棟，距離我們的公寓直線100米，佔地好小，只有400平的地，建築比較老舊，售價卻高達559萬澳幣。

　　下圖均爲價格在1600-2000萬澳幣的獨棟，距離我們的公寓直線距離100多米。▼

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　　無以倫比的地理位置

　　什麼叫無以倫比呢？項目周邊，海灘，最大的購物中心，黃金海岸投資20個億的賭場項目，會展中心，海邊公園，當地有名的咖啡店，餐廳，輕軌站，公交車站.......你所能想到的，都在步行可到達的範圍之內。

　　如上圖所示，紅點所示位置就是項目所在地，亦繁華亦寂靜，最佳之選。

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　　首先，步行270米到達海邊，你可以跟當地人一樣，夾個衝浪板，步行3分鐘去海邊衝浪。

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　　步行550米的距離，到達一個沿海而建的海邊公園，有着各種兒童遊樂設施，和適合家庭聚會的燒烤架。和家人朋友坐在草地上，孩子在各種瘋跑玩耍，眼前是藍天白雲大海，你會感嘆，生活也不過如此。

　　公園實拍▼

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　　想購物？步行8分鐘能到達昆州最大的購物中心——泛太平洋購物中心PF，這裏涵蓋了各種奢侈品，服裝百貨，生活家居，電影院以及室內遊樂場，你會發現，在這裏，消磨一整天的時間都不夠。

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　　美人魚海灘還有着整個城市一些最好的咖啡店和餐廳。步行200米可到達的這個街邊咖啡店，無論是食物還是咖啡，都很受當地人喜愛。

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　　步行15分鐘，1.2公里的距離，還有我們之前提到的耗資20億澳幣，集休閒，娛樂，餐飲，酒店，以及住宅爲一體的綜合性大型賭場項目，受關注的程度僅次於布里斯班皇后碼頭。

　　正在升級建設的賭場效果圖▼

　　同樣距離內的還有2018年英聯邦運動會的主要賽事舉辦場館——黃金海岸會展中心。根據媒體報道，2020年會展中心預約已爆滿，IBM，微軟，亞馬遜等跨國企業都將在此舉辦企業會議。

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　　除了生活的便捷性，交通的便利也是重點優勢之一。項目距離黃金海岸輕軌站僅450米，可以方便的前往衝浪者天堂、南港，以及其他區域，更可以到達北邊的Helensvale，換乘火車直接前往布里斯班。

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　　租金+升值雙重保障

　　Core Logic近日公佈了黃金海岸5年內房價增長最快的10大區域，其中表現最出色的就是——美人魚海灘Mermaid Beach，五年內房產價格總漲幅達80.7%。

　　REIQ官方發言人表示：黃金海岸房價上漲的主要原因一方面是海濱城市，另一方面是道路和公共交通的全面升級，兩者雙管齊下，而Mermaid Beach毫無疑問是這幾年最受房市關注的地區之一。

　　而CoreLogic資深房地產分析師Tim Lawless透露：黃金海岸最大的魅力是它能讓人們盡情享受生活，迴歸生活最原本的樣子。也正因爲無與倫比的生活方式，讓這座城市的房地產市場成爲全澳的一匹黑馬。

　　我們再來看下real estate上美人魚海灘的房產投資表現。

　　目前，獨棟別墅在美人魚海灘出售房屋中一套的平均總價已經達到159萬澳幣，年增長率爲14.7%，租賃的需求量是非常高的。

　　值得一提的是，美人魚海灘公寓市場的表現也非常搶眼，價格年增長爲6.6%，租金回報率達到5.2%，同時，由於大部分地區都是中密度住宅，而且有着昆士蘭州房價最高的一條街，很多房屋不能被重建，所以公寓的租賃需求量非常高。

　　SQM的空置率顯示，也說明該區的空置率僅爲1.9%，這都是公開數據。

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　　項目對比

　　項目周邊剛好有兩個在售的項目，我們來個簡單的對比。先看項目E：

　　這是同區域，一箇中國開發商開發的項目，聯投愛麗絲，看下具體價格：

　　另外一個項目就是我們推薦的西邊，總共9層，質量一般，2房也賣到了70萬澳幣。

　　這是樓體的外立面，大家也可以感受下。

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　　項目介紹

　　項目處於美人魚海灘高密度區域和中密度區域的分界線上，這意味着，南向的建築被重建成高層公寓的可能性爲零，所以面朝大海的風景是永遠不可能被遮擋的。

　　北向大部分的地段也不會蓋高樓，比如，海邊公園，2層聯排酒店，以及學校，都不可能被拆除重建，因此很大程度上保證了寬闊的海景，同時，寬闊海灘和衝浪者天堂的高層，在華燈初上的時候，也是呈現出漂亮的夜景。

　　北向風景實拍▼

　　南向風景實拍▼

　　黃金海岸除了大海，還有非常漂亮的內城河道以及起伏的山丘，西邊可以看到漂亮的內城區。

　　西向風景實拍▼

　　項目總共25樓，其中1-3樓爲公共區域，包括游泳池，瑜伽區，桑拿等，4-17樓全部爲兩房和三房的公寓，兩房兩衛的面積套內97平-130平，三房兩衛的面積在套內160平-170平左右，秉承了我們一向推薦的大面積戶型的特點，保證了居住的舒適性。

　　18樓以上爲三房的sub-penthouse和頂層的penthouse, 雖然價格高，但是美人魚海灘從不缺乏喜愛海景的富人。

　　正如下面這個離項目直線200米的公寓，頂層的三房penthouse，買入價300萬澳幣，在今年上半年550萬澳幣被賣掉。所以，富人區的投資驗證了那句話，投入越高，回報越大。

　　項目裝修效果圖▼

　　03戶型陽臺景觀看海效果圖▼

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　　房源、戶型、價格

　　精裝修交付 ，送車位。開發商非常認可米宅的價值觀，所以優先米宅客戶挑選房源（偶數樓層），我們也挑選出了一些高性價比的戶型供大家選擇。

　　交房時間：預計2021年中（三年槓桿週期和資金騰挪時間）

　　購房流程：2000澳幣定金（10500人民幣），籤合同後首付20%，可按揭貸款60%（可貸30年），交房時付剩下的20%尾款（兩年後交房時纔開始辦理貸款），想了解具體的流程可加微信。

　　米宅獨家優惠政策：一、開發商包租12個月收益率4.75%；二、免FIRB費用（5600澳幣）；三、交房時送價值495澳幣的房屋檢查；四、購買兩套送5000澳幣的旅行優惠。

　　重要提示：開發商鑑於前期項目米宅客戶的認可和追隨，此項目房源在國內只有米宅可以優先選擇（還有3天時間），房源還未對公開釋放，就已定出多套，如果你有海外置業意向，不要猶豫，直接交錢訂房。