一個文旅項目是否能夠盈利，取決於一系列因素，區位、客源、配套、定位、項目整體定位、規劃設計、開發商投入、運營團隊實力等都是重要影響因子，需投資者認真評判。基於我們的投資經驗，列出最關鍵的幾個要素，供參考。

1

區位

重中之重。關鍵是離主要客源地的車程距離。一線城市車程1小時以內爲最佳，2小時尚可，最好不要超過2.5小時。

2.5小時是短途遊客能普遍接受的出行心理距離上限（二三線城市不要超過2小時。北京、上海、廣州、深圳等超一線城市上限可以提高到3小時。如全程高速公路直達項目地，高速出口後到項目距離最好不要超過30分鐘）。

2

景觀

不論產品多麼別緻，觀光仍然是目前遊客出行的主流訴求之一。

景觀不僅僅是項目地景觀，還需延伸到項目地周邊景觀和沿途景觀。318國道、草原天路等景觀道周邊不乏成功項目，在知名景觀道沿線的項目可加分。

景觀質量不求絕美，但求別緻；不求渾然天成，人工打造也可。可供遊客拍照留念、打卡發朋友圈最好。有的遊客登泰山是爲賞日出，也有遊客去越南只爲去粉紅教堂合影。有時看似拙劣的人工景觀，也會有刷屏效應，帶來源源不斷的遊客。

3

周邊

周邊有大型5A、4A等超人氣景區最佳，可獲得流量溢出。周邊有大型商業綜合體、度假酒店、民宿羣等可加分。

不同項目對周邊配套的需求不同。如項目定位爲康養，則醫療資源極爲重要；如定位商業綜合體，則需考慮周邊人羣消費能力；如定位度假，則應規避化工產業、航空航道等擾動因素；如定位演義節慶，則需依託周邊一切流量高地，並注意交通可進入性。

4

競爭

競爭環境需具體情況具體分析，大原則是避免正面競爭，並避免同質化。

文旅行業的價格戰，只有兩敗俱傷一種結局。康養等項目迴避強勢競爭者；民宿、農莊項目可依附項目集羣但是需走差異化和精品化；遊樂項目不僅迴避競爭者，還需迴避潛在進入競爭者；大型景區項目需以資源質地爲首要決定因素。

5

土地

土地作爲微觀層面的要素卻要單列，其重要性自然不必說。文旅項目投資成敗與否，70%取決於拿地。

土地性質和土地價值決定投資安全墊和未來發展潛力。土地產權要清晰乾淨，五證齊全。土地估值要合理，增值潛力要大。別項目黃了地也轉不出去。項目總面積不重要，重要的是已徵地到手的面積（國有土地使用證、紅線範圍），租地的話看租地面積和租期。

此外，基本農田、飲用水源地，堅決不碰，山林地、集體土地謹慎參與，違規硬化、違建不要僥倖。

6

產品

體驗爲王的時代，最重要的還是產品。同類別的項目產品構成不同，旅遊產品新穎，或經典，都要考慮成本、投資回收期、切入時點、退出時點、迭代週期等因素。

張家界玻璃棧道短期之內即回本，後期玻璃棧道在全國四起，投資回收期被拉長，賺錢效應削弱，以至最後以安全隱患爲由被叫停，背後都是切入時點和退出時點的選擇問題。創新者喫肉，緊跟者喝湯，跟風者接盤，一向如此。

7

運營

文旅項目有輕資產和重資產之分。旅遊項目本身偏重資產，但當下經濟環境、遊客偏好、資方偏好等因素疊加影響的背景下，用輕資產的思路去運營這個重資產，無疑是最優解。

即：優化服務，增加體驗性產品，迅速迭代，建立品牌溢價。

如需後續融資，則要通盤考慮。重資產受銀行等債權融資機構的歡迎（估值有抓手），輕資產受股權投資人的青睞（上市有高溢價），二者正好相反。因爲資產的輕量化可以提高ROE（淨資產收益率），而股價與ROE（淨資產收益率）高度相關，輕資產模式也有利於快速擴張來提升業務規模和盈利規模。當然資產的輕重要有合適的比例。

8

品牌

產品決定飛多高，品牌決定走多遠。

今天，文旅項目品牌已經脫離了“品牌”本身概念。文旅項目的品牌已經不再是單純的曝光率和口碑。一個文旅項目的品牌，直接決定了景區產品外延能否成功。如文創產品、IP、節慶、餐飲、特色農產品等，都會取決於品牌美譽度與成熟度。

因此，維護項目的品牌，某種意義上重要與項目運營本身。文旅項目的收入，未來可能會更加趨於多元化，而品牌則是維繫各個產品條線的網，需要通盤考慮。

※本文僅代表作者個人觀點，非邁點網立場

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