核心提示

在高週轉欣欣向榮的外表下，也需要清晰意識到高週轉模式存在的高風險。高週轉確實可以在短期內能夠帶來規模的快速擴張，但是這種增長是否可以持續？是否可以一直這樣“快”下去？高週轉的項目又暗存哪些風險？飆馬商業地產（http://www.pmmarket.cn）爲大家逐一分解。

重獎徵集商業地產&產業地產原創文章

在地產江湖中，這兩年在開發模式中聽得最多的詞可能就是“高週轉”，在過去的兩年時間裏，江湖中的各路房企都在紛紛研究“高週轉”這本“武功祕籍”，都希望這本“武功祕籍”能夠助力自己的企業實現規模的跳漲。從修煉的成果來看，高週轉這本“武功祕籍”確實給很多房企實現了短時間的功力劇增，規模實現了短時間的跳漲。

從2018年1-11月銷售流量金額排名來看，去年的前三甲沒有出現冷門，紛紛突破5000億大關，衛冕冠軍繼續領跑，而超過1000億規模的房企已經達到了26家，年底TOP30排名的門檻突破1000億將是大概率事件，而對比2017年，在2017年全年超1000億的房企也僅爲17家。然而，在衝向千億規模的路上並不孤單，除了去年在300-800億房企，不少的二、三線房企也紛紛加入衝千億規模的大軍中，甚至有幾十億的房企，也提出了在三年內達到千億規模。研究發現，凡是規模跳漲迅速的房企，高週轉項目的佔比都非常高，甚至有房企非高週轉項目不拿。可以看出，爲了贏取規模，取得最大的規模效應，高週轉這本武功祕籍已經成爲規模房企的標配。

另外，在高週轉欣欣向榮的外表下，也需要清晰意識到高週轉模式存在的高風險。高週轉確實可以在短期內能夠帶來規模的快速擴張，但是這種增長是否可以持續？是否可以一直這樣“快”下去？高週轉的項目又暗存哪些風險？本文，飆馬商業地產爲大家逐一分解。

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政策風險

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資金風險

房地產行業對於資金的週轉要求是非常高的，但凡是高週轉的房企，其企業的負債率都非常高，從上市房企2017年報批露的數據來看，16家第一梯隊房企的資產負債率平均值都已經達到78.13%，可以看出房企整體的負債率已經非常高，因此，有很多房企在不計成本地借錢，只要有錢借往往不管利息高低，先借下來再說。由於借款的利息非常高，往往對項目的週轉要求會更嚴格，追求通過極致高週轉來確保資金的運作安全。但快開盤、快去化、快回款都是在市場上行前提下，如果市場出現下行或者在某個期間內存在波動，現金流的週轉沒有跑贏負債，很可能就會導致資金鍊斷裂，一旦資金鍊斷裂，對房企來說就是災難性的。

隨着國家去槓桿政策的深入調整，對行業的重新洗牌將是必然，其一，歷史積累的負債愈來愈高，2017年全年，136家上市房企平均負債率高達79.1%，已經達到了13年來的一個峯值。2018年地產產業債務到期量總計爲1949億元，其中三四季度爲到期高峯，接下來2019年、2020年到期量更加龐大，每年增量都在1000億元以上。

其二，原本“以新還舊”的償債模式已不再靈光，再加上監管部門爲防範發生系統性金融風險陸續出臺諸多限制房企融資的新規，會導致房企的融資渠道極度匱乏以及融資成本極高。

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利潤風險

很多房企爲了追求規模的快速擴張，往往會降低項目的利潤率，很多房企在缺少完善的標準化及核心能力的情況下，過度追求高週轉，爲了實現快去化、快回款，往往會通過較低的售價來貼近市場，直接導致房企利潤降低甚至負利潤的情況出現。例如某企在肇慶一個盤，拿地的樓地價已經超過5000，但其銷售價格僅爲8000出頭，已經出現以價換量，保住資金鍊安全，虧本走貨的情況，短期這樣操作還可以緩解，但是如果出現大規模項目需要以價換量來保證資金安全的情況下，企業的資金風險將會非常高。

從以價換量的做法可以看出房企在利潤和資金成本的選擇中，一般會選擇犧牲利潤來保障現金流的高週轉，如果這種情況長期存在，就會讓房企陷入規模不經濟的狀況，例如華南某房企在2012-2015年雖然規模在快速增長，但是其淨利率卻在不斷降低，由2012年的16.41%降到2015年的8.58%，因此在2015年開始通過提升成本管控等手段來拉昇淨利率。因此，在高週轉高速發展的過程中，對企業的利潤管控也不能鬆懈，如果形成利潤下滑的走勢，要通過短時間去扭轉也是非常困難的，如果遇到市場持續低迷，對房企的創傷將會更嚴重，甚至不可逆。

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質量風險

業內人士都知道，施工過程中有些指標是有物理極限的，比如說水泥的凝結是需要時間的，普通砂槳正常需要8至10小時，但施工人員爲了搶工期，不足5小時不到就開始繼續施工，這直接會導致房子有倒塌的風險。因此，最近2年由於高週轉而帶來的施工事故越來越多，甚至連行業龍頭也無法倖免，有房企甚至在40天內接連出現3次施工事故，這對企業的傷害非常巨大，例如前面提到的龍頭房企，股票市場甚至在一天內縮水了近212億港元。對於衆多房企來講，把質量視爲房企生存的生命線一點也不爲過，也許一次嚴重的質量事故，就是生與死的區別，可能會導致房企直接退出地產行業。

爲了避免出現質量事故又要保證項目的高週轉，部分企業在開發節奏的控制上都會採用前緊後松的做法，上面提到，高週轉的實質目標是6個月資金再利用，因此，可以在首次開盤前進行極致的高週轉，儘快實現現金流回正，在實現了現金流回正後，項目的開發速度反而會有意放慢，確保項目的整體質量。

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管理風險

隨着房企規模的快速擴張、土地資源獲取的散點式分佈，房企必須會佈局更多的城市區域，進入多項目的同時開發階段，集團管理半徑會越來越大，不管是資金、還是人力、運營等都會成爲房企管理的瓶頸，如何合理分配資源，如何進行適度的放權，如何協同一致保證所有項目目標的有效實現，都會成爲高週轉房企面臨的新挑戰。

在分兵的過程中，新項目開發拓展都需要大量的人才，如何把企業文化、管理體系有效的傳承下去也是一個非常重要的因素，同時行業內相互挖人的情況也是非常普遍，如果沒有制定可持續發展的人才體系和激勵機制，人才的流失也會影響項目的週轉及公司規模的發展。

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結語

總的來說，隨着市場總容量的天花板逐漸平穩，對於房企來講，一定要找到適合自己發展的路徑，一定要結合自身企業能夠承受的土地、資金和管理範圍內進行有規劃的發展，現階段不做高週轉可能會面臨被淘汰，但也不能過度追求快而忽視其他風險，產品品質、資金安全、管理風險仍然是房企需要考慮的重中之中，相信無論什麼規模的房企，都能夠找到一條適合自己發展的道路，如果在快速發展擴張的過程中不能找到自身的定位，不久也許就會被市場遺忘淘汰，成爲其他房企的陪跑者。

特色地產諸葛亮-飆馬中國，20餘年專業、專心、專注爲地市縣房地產企業轉型特色小鎮、商業地產&產業地產項目提供全程保姆化菜單式服務：

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