如果不出意外，年僅9歲的新力將在2019年內登陸夢寐以求的資本市場。

　　近日，港交所信息顯示，新力控股（集團）有限公司已通過IPO上市聆訊。按照港交所流程，接下來新力將完成路演、招股，直至公開發售的IPO之旅。

　　在2018年房企新一波赴港上市熱潮之後，2019年的房企IPO顯得略爲冷清，今年以來也僅有德信、銀城、中梁等三家房企成功上市，總籌資規模不到50億港元，無論是籌資規模還是IPO數量都較去年銳減。

　　另一方面，隨着整體融資渠道收緊，房企資金成本水漲船高，行業漸入寒冬的環境下，通過上市打通融資渠道依舊是房企必然的選擇。

　　從規模上看，新力是行業前50強中爲數不多尚未上市的企業。觀點指數2018年和2019年上半年的銷售榜單中，新力分別以822億、346.8億位列36名和48名。另據數據顯示，從2016年161億元的行業百強，2017年452億元行業40強，再到2018年822億元，新力近三年的年均複合增長率超過120%。

　　若能成功敲鐘，新力將成爲最年輕的上市房企，從2010年成立至今，新力僅用了9年就讓這家江西本土房企登上資本舞臺，新力也是今年上市房企中資產和銷售規模僅次於中梁的企業。

　　事實上，從今年5月24日正式遞交招股書，這家年輕的資本新貴被迅速聚焦在鎂光燈下。高增長的黑馬光環背後，高負債和現金流問題也是市場對新力能否成功上市的隱憂。

　　經過近半年等待，新力的上市計劃終於有最新進展，近千頁的招股書也爲外界揭開了這家低調新晉房企快速成長的祕密和籌碼。

　　江西、黑馬與大灣區

　　2010年，新力起源於江西，準確地說是省會南昌，第一個項目“南昌帝泊灣”拉開了建築出身的張園林房作爲地產商的道路。

　　經過近十年的深耕，新力發展成爲江西省住宅開發房企的龍頭，並將項目拓展至長三角地區、大灣區及中西部核心城市及其他高增長潛力地區。

　　2017年，新力走出江西，將總部搬至上海，外界開始注意到這家發展迅速的贛系房企。

　　招股書數據顯示，於2016年、2017年及2018年，新力分別錄得收益22.23億元、52.41億元及84.15億元，實現淨利潤分別爲1.3億元、2.78及5.55億元，儘管整體規模不大，複合年增長率卻高達94.6%和105.9%。

　　與此同時，2016年-2018年，新力的資產總額也由200.2億元，擴大至488億元和776.07億元，幾近實現翻番。

　　這是一家典型黑馬的速度，隨着行業集中程度不斷提升，中小房企的出路依舊只有唯快不破。而作爲其中成功突圍的一家，則與新力積極佈局、多元化拿地、打造產品不無關係。

　　招股書數據顯示，截至2019年7月31日，新力擁有110個處於不同開發階段的項目，覆蓋全國11個省份27座城市。而在2016年，新力佈局的城市還不足10個。

　　其中，江西省內項目達到55個，佔比超過一半；而長三角、大灣區和中西部核心城市則各有13、20和22個項目分佈，合計擁有土地儲備達15.0百萬平方米。

　　儘管與大型房企相比，新力的佈局面並不算廣，但對千億規模前的房企而言，在保證管理半徑，提升執行效率的前提下，將土儲佈局集中不失爲合理的選擇。

　　而從土地成色來看，新力則多集中在覈心及擁有高增長潛力城市，除江西大本營外，粵港澳大灣區和中西部核心城市成爲新力佈局最集中的區域，包括廣州、成都、武漢、長沙、中山、惠州、清遠，另外還進入長三角的杭州、蘇州、無錫、南京等二三線城市，針對具有潛力的區域市場做機會性拿地。

　　拿地多元化與高毛利

　　如果說規模反映的是房企發展的速度，利潤表現則更能體現房企的發展質量。

　　根據招股書，於2016年、2017年及2018年，新力的毛利率達24.70%、33.7%、37.30%，分別實現淨利潤1.3億元、2.78億元和5.55億元。

　　企業如何實現高毛利，方法無非是降低成本、提高溢價。

　　數據顯示，2016-2018年，新力每平方米平均土地成本分別約爲1184元、1274元及1129元。與此同時，三年的建設成本分別約爲10.92億元、22.33億元及32.55億元，分別佔其同年銷售總成本約25.1%、25.1%及24.0%。

　　在拿地渠道上，除傳統的招拍掛，併購、合作也是新力相對偏好的方式。據瞭解，新力併購合作所佔比例是很大的，大約是70%到80%，對並沒有資金優勢的新力而言，當一手土地已經衝高的時候，爲適當控制投資規模，尋找合作方，再分享新力的品牌溢價是更爲合適的拿地方式。

　　值得一提的是，9月初，新力還參與大灣區的舊改——廣州增城新塘新墩南安村開發。

　　觀點地產新媒體瞭解到，今年6月17日，廣州增城區政府官網掛出了一份閒置土地信息公開公告，其用地單位爲廣州榮和房地產有限公司。隨後，新力海石房地產開發（廣州）有限公司於7月加入。

　　根據資料，該地塊位於增城新塘西北部，陳家林路西側，此項目不計算容積率建築總面積爲34.35萬平方米，項目由43棟33層和6棟34層的高層洋房組成，總戶數6308戶，居住人口超2萬人，預計將提供超百億貨值。

　　另一方面，通過產品打造實現可觀的項目溢價，也是新力實現高毛利的重要因素。

　　招股書透露，目前新力已梳理形成三大產品體系，灣系、園系和悅系，分別針對首次置業者、家庭升級者和大家庭或高收入家庭。

　　隨着房地產行業競爭加劇，倒逼房企提升品質已成爲當下不可逆的趨勢，品質也逐漸成爲定義企業核心競爭力的重要指標。

　　負債、現金流的AB面

　　不可否認的是，規模狂奔的同時，高槓杆、現金流是企業快速發展階段中無法避免的過程，而新力的上市一定程度上也和融資相關。

　　招股書數據顯示，截至2016年、2017年、2018年及2019年4月30日，新力的銀行及其他借款以及公司債券總額分別約爲64.37億元、166.75億元、221.03億元及264.69億元。除銀行外，融資來源包括信託公司、資產管理公司及其融資平臺以及其他金融機構訂立的融資安排。

　　其中，銀行和信託是新力融資的主要來源。據觀點地產新媒體統計，截至2019年4月30日，新力264.69億元有息負債中，來自銀行的約有110.22億元，公司債券10.23億元，另有信託融資約爲140.91億元。

　　新力認爲，與銀行借款相比，信託等融資安排通常在獲得的可能性、審批流程和還款要求方面可提供更大的靈活性，爲其一些項目開發尤其是在銀行信貸環境收緊時提供了有效的替代性資金來源。

　　據瞭解，上述信託融資的成本絕大多數位於8%-11%之間，僅有少數超過13%，儘管與銀行相比成本偏高，但在融資收緊環境下，這一融資成本也與許多上市房企相當。

　　招股書中，新力的負債率也呈現下降趨勢。淨資本負債比率由2017年的270%降至2018年末240%，與同樣等待上市的房企相比，這一負債水平並不處於高位。以7月份成功上市的中梁爲例，其2015年-2017年的淨資產負債比率就分別爲1335.0%、1790.2%以及339.5%。

　　若新力能成功上市，打開資本通道，相信對進一步降負債產生正面的作用。

　　事實上，借用槓桿撬動規模是所有房企發展的必由之路，當中更爲關鍵的在於是否有足夠的風險控制能力，將企業放在安全邊界之內。

　　尤其在“現金爲王”的當下，現金流的管控是房企最爲重視的B面。

　　Wind數據統計，在A股已發佈2019年上半年業績的TOP30房企中，公佈2019年上半年經營性現金流淨額的僅有17家，其中處於正值的僅有10家房企。

　　根據招股書，2016年、2017年和2018年，新力來自經營活動的經營現金流量分別約爲-20.38億元、-65.48億元和17.25億元。

　　儘管由於物業開發活動持續增加及增強土地收購力度令2016年和2017年新力的經營現金流爲負，但通過物業預售及銷售回款，融資活動，新力將公司放在了現金流爲正的安全邊界內。

　　另外值得注意的是，除住宅開發外，新力同時在開發商業物業，包含寫字樓、酒店及其他商業體物業，預計未來也將爲公司產生穩定的租金收入。

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