摘要：“即便有大灣區的利好，房貸利率迅速從年初的上浮15%降至5%以及全國層面的環境好轉，但3月深圳二手房成交量還是同比下跌，顯示深圳樓市築底更明顯，小陽春成色不足。深圳中原研究中心認爲，3月樓市消息面繼續延續了2月的利好，同時春節前後積累的客戶入市，成交量放大，但3月新房價格下滑，二手房均價雖然小幅上升但後勁不足，隨着需求的消化，4月成交量預計將小幅下降。

深圳樓市小陽春成色到底如何

來源：證券時報

記者 吳家明

全國多地的住宅成交量均有不同程度回暖，關於樓市回暖說法又多了起來。作爲一線城市的深圳，樓市小陽春的成色到底如何？

　　這個小陽春有點不一樣

“這個清明節假期，我們全部員工都沒有放假，3月以後看房的人多了很多，客戶接待量比前兩月增加幾乎超過100%，開單率也有所提高。”在羅湖區寶安南路從事中介的陳經理告訴記者，“但現在放盤量也逐漸多了起來，很多二手房客戶還是擔心房子不好賣，這跟過去的樓市小陽春有點不一樣。”

陳經理的感覺也體現在統計數據之上。深圳市房地產信息平臺公佈的數據顯示，2019年3月深圳新建商品住宅成交3088套，環比增加141.44%。新建商品住宅成交均價爲每平方米54005元，環比下降0.42%，同比下降0.33%。美聯物業全國研究中心的數據顯示，3月深圳新建商品住宅成交同比上升52.2%。二手住宅市場方面，全市共備案4551套，創近半年來單月成交量最高值，環比上升1.3倍，但較去年同比下降19.1%。

由於2月時值春節假期，所以一二手房成交數量環比暴增顯得“有理”。目前，深圳一二手房成交與2018年月均7800套左右的成交相比，只是逐漸恢復到“正常水平”，二手房成交同比去年同期還是出現一定程度的跌幅，但新房成交量卻同比大幅增長。

數據顯示，今年3月深圳全市共有7個項目獲得新增預售許可證，共4599套新房源獲預售，較2月大幅增加8.1倍。“雖然二手房看房的人多了，但我們還是主推新房，因爲開發商推盤力度加大，限價、稅費等因素導致許多新房項目價格有優勢，開發商給我們的提成點也高，給中介高提成的做法也在一定程度上反映出開發商回款的壓力。”

在布吉上水徑片區從事中介的胡經理說，“以前我們的簽單量一二手房基本平分，3月我們近70%的業績就來源於一手房佣金。”其實，給中介高提成的做法最近屢屢發生。在羅湖筍崗片區一處新商務公寓項目，記者看到多位中介打起街霸，甚至沿路“攔車”，就是爲了推銷公寓。也有置業者告訴記者，今年深圳預計有近40個新盤面世，很多人在等新盤。

易居企業集團CEO丁祖昱此前在業績發佈會上也表示，今年2月20日之後整個市場出現了一定的回暖。市場外部的干預因素，特別是行政調控方面也在發生一些變化，比如有些四線城市開始放鬆。對於深圳等一線城市而言，調控依然“緊繃”，但房貸利率上浮比例下調在業內人士看來是刺激成交回升的最重要因素。今年3月，深圳的銀行更是兩度下調首套房貸利率上浮比例，放款速度也在加快。目前，深圳多家銀行的首套房貸利率較基準上浮5%，二套房貸利率上浮10%，成本下降促使購房者購房意願進一步加強。

樓市調控的“最好結果”

“即便有大灣區的利好，房貸利率迅速從年初的上浮15%降至5%以及全國層面的環境好轉，但3月深圳二手房成交量還是同比下跌，顯示深圳樓市築底更明顯，小陽春成色不足。從二手房掛牌價調漲佔比變化看，深圳與北京類似，遠遜於上海、廈門等前期回調明顯的城市。”深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉認爲，深圳二手房市場的調整時間短，真正調整開始於2018年8月，至今僅回調了幾個月，相比京滬調整近2年來說調整時間較短。此外，深圳二手房市場前期回調幅度小，而且儘管今年交易量回升，但並未“放量”，同比還在下跌，而京滬二手房成交量已開始同比增長。

“就拿龍崗區乃至全深圳二手房成交量居前的麗湖花園來說，最近60平方米左右的兩房賣出233萬的價格，去年下半年也在230萬左右，價格基本保持穩定。”胡經理說。有分析人士表示，房價沒有隨着市場成交量而同步上漲，無疑是最好的現象，也是樓市調控最希望出現的結果。多位中介也告訴記者，相比春節前深圳二手房市場確實好轉了，但還談不上熱，體現在價格上就是穩定，大部分都沒有明顯變化。

深圳中原研究中心認爲，3月樓市消息面繼續延續了2月的利好，同時春節前後積累的客戶入市，成交量放大，但3月新房價格下滑，二手房均價雖然小幅上升但後勁不足，隨着需求的消化，4月成交量預計將小幅下降。

對於調控政策的走向，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，近期部分城市的樓市有所回暖，調研顯示也基本上是剛需購房，所以從這個角度看政策不需要設置太高的門檻，後續調控的方向依然是鬆緊結合。