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【更新提示】

土地增值税计算太复杂了，先试着做一张图，请大家批评！

例 题

某公司销售一幢已经使用过的办公楼，取得收入500万元，办公楼原价480万元，已提折旧300万元。经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为800万元，成新度折扣率为五成，销售时缴纳相关税费30万元。该公司销售办公楼缴纳多少土地增值税？

可扣除项目＝800×50%＋30＝430（万元）；

增值额＝500－430＝70（万元）；

增值率＝增值额/扣除项目金额=70÷430＝16.28%，不超过50%，适用30%的税率，速算扣除系数为0；

应纳土地增值税＝70×30%＝21（万元）。

地处县城的某房地产开发公司，2012年3月对一处已竣工的房地产开发项目进行验收，可售建筑面积共计25000平方米。该项目的开发销售情况如下：

（1）该公司取得土地使用权应支付的土地出让金为16000万元，政府减征了10%，该公司按规定缴纳了契税（税率5%）。企业用一半的土地开发了该地产项目。

（2）该公司为该项目发生的开发成本为12000万元。

（3）该项目发生开发费用600万元，其中利息支出150万元，但不能按转让房地产项目计算分摊。

（4）4月销售20000平方米的房屋，共计取得收入40000万元；另外5000平方米的房屋出租给他人使用（产权未发生转移），月租金为45万元，租期为8个月。（2012年节选）

要求：

（1）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额。

【答案】[16000×5%+16000×（1-10%）]×50%×（20000÷25000）=6080（万元）

（2）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的开发成本。

【答案】12000×（20000÷25000）=9600（万元）

编者说：

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