“天吶，爲啥子那麼多人！”

這裏是 “洪崖洞”。城市夜晚還未亮起，這裏就已經被遊客圍得水泄不通。

“十個抖音九個重慶”，隨着重慶在抖音上的走紅，越來越多的外地遊客湧入重慶。

遊客去到重慶，首先第一站就是去解放碑打卡，圍繞解放碑轉一圈錄一條抖音纔算是到過重慶，然後就是去洪崖洞看看《天空之城》實景的，懷念一下童年；最後再排隊2小時，去長江索道上晃悠3分鐘。

點擊視頻可播放《抖音中的重慶》▼

被抖音捧紅的山城重慶，山在城中，城在山中，是手機導航失靈的8D魔幻城市。

其實，重慶的魔幻遠遠不止如此。

炒菜者眼中的重慶：四個直轄市中房價最低，經濟增速常年領先，房價這麼低，沒天理啊，未來肯定要暴漲。

唱空者眼中的重慶：天量的庫存，供過於求、新房癌嚴重，以後二手房肯定不好賣。

中國從來沒有這樣一個城市的讓人如此分裂，如此迷茫，多空博弈如此激烈。

當前的重慶是真涼還是假摔？全國唯一不限購的城市，我要不要趁機去搶一套房？這是大部分觀望重慶的人內心的疑問。

1．市場確實涼了，即使是全國唯一不限購的強二線城市城市，但重慶也不可能一直持續維持火熱，畢竟房價就是具有周期性的，但涼了不代表就跌了。

2．重慶正處於震盪調整，在調整過程，有不少開發商都會爲了儘快回款推出優惠房源。而且在二手房市場，也有不少項目出現筍盤，值得撿漏。

當其他城市基本都可以進入低庫存、市場活躍度降低的時候，重慶還有巨量的庫存，由於重慶地票制度和政策調控的原因，重慶是較慢進入牛市行情的，但也是較快進入冷卻行情的。

731大會直接把大家的房價預期打下來，之前重慶那些需要茶水費、找關係才能買到的項目，現在基本都不捂盤了，集中開出來。

重慶目前的供給結構▼

回想上半年的重慶，夜間偷偷開盤，每次開盤就是人潮湧動，售樓小姐傲嬌得很，反正不缺你一個，中介門店的小哥專攻外地人，天天忙着接待外地人，連口水都沒時間喝。

因爲重慶不限購，一直都被炒菜者盯着，一時間市場供不應求，所以重慶爲了調控樓市出臺628新政：三無人員不予貸款並徵收房地產稅收。

政策幫本地人幹掉了沒有資金實力的三無人員。

簡而言之，要買重慶的房可以，不過你既沒有爲城市建設出力，也不交個社保。

很明顯，重慶對外地人的態度：你要買，行啊，那就全款，用錢證明你愛我。

相比上半年本地人走進售樓部還要被小姐姐的“先生，你是全款還是按揭?”噎得半死。

現在本地人走進售樓部，腰板終於可以直起來挑肥揀瘦了，嗯，地段不好，不要；學區不好，不要；一二手房倒掛的價差不夠大，不要。

很明顯，重慶對本地人的態度就是：你要買，可以，你要貸款，可以，不過我可限貸呢，別玩得太過火就好。

相比2017年，各大開發商爭先進入重慶搶地，誓要做出一個標杆產品，狠狠吊打孤高自傲的本地房企龍湖金科，2018年下半年的重慶土拍顯得尤其平靜，“穩”字當頭，各家開發商的普遍共識就是：內環7000-11000，二環：4000-9000，再多的溢價沒有，你愛賣不賣，不賣就流拍了。

其實重慶真的是一個很健康的市場，重慶之所以能頂住中央壓力在一衆二線城市中保持不限購，就是因爲重慶調控得好。

重慶的原則就是:把房價控制在合理範圍內，增大供應量，然後讓這個城市的大多數人都買得起房。

重慶的市場不像隔壁成都的樓市那麼混亂，先限購然後再放開人才落戶開閘放水，然後限價導致一二手房倒掛，人爲製造供不應求的的畸形樓市，最後引得被中央約談。

綜合各項指標，我認爲重慶的雪坡還很長，因爲經濟好，所以後勁也是非常強。

重慶這座山城已經有了相對較好的城建基礎，接下來就看產業落地的速度。

重慶這座城市沒有你想的那麼簡單，國家對重慶的重視已經用錢投票了，這句話意味深長，好好體會，總之，不能用短期眼光去看重慶，而應該是長期看5年，看10年...

這一刻，那麼這一刻的重慶到底值不值得買呢？

答案是：剛需看到合適的項目可以上車了，投資還是要等等回調，等到回調15%左右再入手，這段時間可以多去對比項目。

我只建議你在內環和二環的核心板塊買入，其他儘量不要碰，而且是持有5年以上的長期投資。

綠色圈內爲內環，圈外爲二環▼

至於有些朋友可能會問遠郊盤，未來樓市下行，你要買遠郊，你就得做好砸售樓部的準備。

兩濱一嘴

南濱路、北濱路、江北嘴，這是重慶內環的最核心區域，不可複製的獨特稀缺江景，長江與嘉陵江在此交匯，重慶不缺江景，但是CBD邊上的住宅的江景卻是唯一的。

在最好的地段有着最好的景觀，價值和定位就相對於是上海的陸家嘴、廣州的珠江新城。

尤其是最宜居的南濱路,分佈了重慶巴渝十二奇景中的三個——黃葛晚渡，龍門浩月，字水霄燈，黃葛晚渡可觀夕陽西下，龍門浩月閱盡千帆競開，字水霄燈縱覽兩江交匯。傍晚漫步在南濱公園，看着音樂噴泉，這樣的生活，豈不美哉？

因爲內環已沒有新房，只剩二手房，土地的稀缺性決定這一區域未來將有極大的溢價空間。

因爲不限購，所以兩濱一嘴的江景房被外地人掃了一圈又一圈，價格已經非常紮實，租出好價錢一點都不難，未來重慶上漲，這個區域更將是喫到行情紅利的最好區域，你想想重慶最好地段的一線江景房，才22000元/㎡，未來的溢價空間得多大？

同等級別的城市頂豪，蘇州園區5萬+，南京江北5萬+，武漢光谷4萬+，那重慶經濟這麼好，江景這麼漂亮，未來價格還會一直維持在22000元/㎡？

兩濱一嘴的價格，未來就是二手房房東和這個城市的改善族的博弈。

重慶人的新房癌是很嚴重的，但是兩濱一嘴將激活重慶二手房市場，在最好的地段，規劃最好的片區，二手房的樓齡又算什麼呢？

在全國其他大城市，新房和二手房市場同時存在，唯有重慶這個只有新房城市的奇葩，而兩濱一嘴的房子將對這個市場進行糾偏。

我的建議是，你可以選擇在兩濱一嘴購買5年以內樓齡的次新房，這大概率就是安全的。

重慶環線的價值窪地——彈子石和民安大道

因爲重慶是個山城，所以，各地之間長時間割裂，造成了重慶是個多商圈的城市，價格也相對比較均衡，每個商圈的人都自己和自己玩：

外地遊客在解放碑商圈玩渝北區和江北區的在觀音橋商圈玩南岸區的在南坪玩九龍坡的在楊家坪玩沙坪壩的在三峽廣場玩渝中區在大坪玩

不過重慶各商圈分裂的歷史即將要被改變了，重慶軌道交通環線東北環段在12月底就要開通運行了。

這無疑是重慶人最爲期待的一條線路，它將首次把沙坪壩，兩江新區和南岸串聯起來，有效的分流地面的交通壓力，緩解城市擁堵。

藉着這條環線，以往重慶身爲山城的桎梏將一點點被打破，重慶各片區的聯繫將越來越緊密。

這條環線將連接渝北區、江北區、沙坪壩區、九龍坡區、南岸區的核心圈人口，覆蓋了江北嘴、重慶北站、三峽廣場、重慶西站、謝家灣、南坪、彈子石等衆多商圈，和兩大火車站，之前從一個站到下一個站，可能需要穿山越嶺，出隧過江，現在只需要幾分鐘就能到了。

而這條環線也將重新定義重慶各板塊的價值。所以你沿着這條環線的地鐵站去佈局也大概不會有問題，其中最建議的是彈子石和民安大道板塊。

重慶第一次向北：金開大道

我們都知道重慶的發展方向是向北，這個城市的“三次向北”也都在激活這個城市最具價值的板塊，重慶定義這個城市的房價格局。

重慶第一次向北，首先帶火的就是金開大道，從一張“白紙”的荒野之地，到如今的高端宜居住宅。

2003年，融創、龍湖、金科、棕櫚泉、奧園、愛加、融科、復地、建工八大金剛齊聚金開，領頭開荒。

隨後，保利、萬科、首鋼、協信、綠地等開發商也攻城拔塞，逐鹿金開，至此，重慶北高端優質項目逐一席地而起，資本+城市化的力量發揮的淋漓盡致，宜居舒適+品牌開發商+“湖山純墅”高端產品定位，金開作爲重慶第一富人區，名聲大震，成了整個山城的驕傲。

以前的重慶人認爲買房就是僅僅是買房，而藉着金開大道的一座座別墅，顛覆了重慶人的置業認知，從融創奧林匹克公園3300畝移步換景的現代化且宜居小區，到龍湖藍湖郡的五重立體園林景觀的精緻和經得起歷史考驗的外立面設計，到保利耗費重金，聘請專業團隊打造的高爾夫球場邊的別墅。

融創奧林匹克公園▼

重慶人明白了，買房不僅僅是買一座磚頭水泥砌成的簡單房子，而是買低容積率的舒適、買良好生態景觀的稀缺、買富豪積聚的圈層。只要你跟別人說“我住在金開大道”，別人就會自動將你對標爲重慶第一圈層。

而且，金開大道不止於“豪宅區”，這也是重慶最具活力、國際化程度最高的產業新城，它身上還有兩個亮眼的title：兩江新區超千億產值區、高端商務中心，宜家、汽博中心、歡樂谷爲金開大道吸引了超強人氣，60多家大型企業選擇安家於此，衆多世界500強的牌子掛滿金開大道兩邊的寫字樓。

到2020年，金開區域預計將達到80席高端城市居住社區，50萬常駐高消費人羣，此片區的價值長期值得看好。

重慶第二次向北——照母山

重慶第二次向北，照母山引來羣雄逐鹿，成爲北區毋庸置疑的富人區。

曾經的照母山，寸草不生，在重慶打車，司機都不願意去。

但是今天的照母山，真的算得上是宇宙中心，原生態湖泊、中式園林，房子被公園包圍：溼地公園、山地公園、兒童公園、運動公園，還有重慶人最驕傲的照母山森林公園，清晨站在陽臺上看，整個城市掩藏在朦朦霧靄之中，一片片的蒼翠點映其中，全國應該只有重慶纔有這樣的風景：江景、山景都如此奇幻美麗。

照母山別墅羣▼

在重慶買房，能買北區一定不要買南區，在重慶人眼中，北區就是富人聚集地，有着最好的交通、最好的配套，而且周圍還有水星、雙子做等高新園主城最大的辦公區。整個北區，很難再找到像照母山這樣的土地。

重慶的新城區太多，“攤大餅”的城建最終依然只有幾個新區能夠發展起來，而照母山是我在一衆新區中看到的價值最紮實的區域。

首先，照母山的地理位置實在太好，雖然是低密度、有稀缺景觀，但它並沒有和主城區割裂，反而靠近整個重慶最富有的金開大道，以及人氣極旺的人和、新牌坊。

而相比一直被熱潮的茶園、龍新以及大學城，他們要麼和主城區隔了一座山，要麼中間有真空層，未來還需要極長的時間來填充。而在樓市下行時期，這些郊區板塊就會價值不紮實，需要去泡沫回調。

再者，照母山是已經相對成熟的板塊，現在的照母山，正在用房價將沒有實力的購房者篩選，成功蛻變爲“改善的照母山”，不僅居住起來舒適，而且照母山商圈已經逐漸成熟，隨着金開大道、金州大道、金渝大道等的7金1星路網工程+輕軌5號線，照母山的交通通達性競爭力極強。

前幾年的照母山，還是一個鳥不生蛋的地方，而這幾年，這個原來的荒郊野嶺也開始堵車了。

勞斯萊斯、法拉利、路虎、瑪莎拉蒂、奔馳、寶馬這些豪車，在這條穿過照母山大坡隧道的雙向車道上，都能找到。

假如你在江北嘴寫字樓加班，在路邊隨便打一輛車，然後告知目的地，司機“哦”了一聲：照母山，富人區呀！

說完加大油門，嗖的一聲一般衝向遙遠的照母山。

司機問你照母山的房價。

你淡淡地答：2016年買的高層，當時套內120㎡，110萬。前幾天看到樓下的二手中介門口掛的是同戶型，350萬。3年，翻了三倍多。

司機哈哈大笑幾聲，然後又很惋惜的感嘆：早曉得，老子借錢買兩套，就不用大半夜出來開出租了…

2016年，當炒房大軍打着“飛的”去佔領兩濱一嘴的時候，你拿着11000元/㎡套內單價就可以買入照母山的準現房，你的投資回報率和變現效率不一樣比那個宇宙中心差。

很多學員以前都會問一個問題，老師，你給我推薦重慶一個自住+投資的板塊吧，我當時的內心戲是：自住+投資，你咋不上天呢？但是學員的要求總得滿足吧，於是我就拿着放大鏡在地圖上找啊找，咦，還真找到一個，可不就是照母山嗎？

照母山龍湖別墅▼

兩江新區人民小學等名牌學校+重慶人民醫院照母山新院等三甲醫院+金科商圈+照母山森林公園等休閒公園，而且在重慶漲一倍的情況下，照母山漲了三倍，而有這些附加值的加持，照母山板塊未來的溢價會更高。

重慶第三次向北——中央公園、禮嘉、悅來三小龍

重慶第三次向北，中央公園、禮嘉、悅來等熱門板塊乘勢而起，重慶新城開始“多點開花”。大企業在錯過了金開大道，錯過江北嘴之後，再也不想錯過重慶第三次向北的巨大城市紅利，不管了，趕緊去中央公園佔個位再說。

每個大城市，總有一箇中央公園聞名遐邇。從紐約中央公園、倫敦海德公園，到上海世紀公園，城市中心的中央公園作爲不可再生的景觀資源，往往承載了城市獨特的價值符號。

而重慶的這個中央公園是國內最大的開放式城市中心公園，依託重慶山水風貌特色，打造了中央廣場、活力水景、陽光草坡、半島鏡湖和密林溪流五大景區。

重慶中央公園是國內最大的開放式城市中心公園▼

有點類似於廣州廣鋼新城的中央公園和廈門翔安南部新城的翔安大道帶狀公園，都是通過營造中央公園景觀，然後拍地兩邊建設相應的商業區或住宅，中央公園就是片區住宅未來最好的溢價籌碼——一城只此一席。

別小看這三小龍的爆發力，平日裏他們都是如此吹牛B，互相炫耀的：

中央公園：我有360萬方大商圈，龍湖萬科中糧新城合景五大品牌天街，全市獨一無二中央公園，我是未來的北區中心。

禮嘉：哼！我不僅有濱水商圈還有60萬方的高端商務商圈，家門口就是太古裏呢，坐擁富貴半島，北區響噹噹的富人區。

悅來：不就是有個中央公園，不就是有個商圈嗎？你們還不是得繞着我轉，會展城、智慧城、生態城三大名片都是我包了，你們看我秀了嗎？

悅來會展中心▼

沿着嘉陵江悠揚而上的三小龍，一個個都不服輸，誓要爭出個高下，只因他們都是“富二代”，喊着金鑰匙出生，戴着金剛鑽接班，他們都有個有錢的老爹——金開大道。中央公園、禮嘉、悅來是金開大道向北的延伸線，因此，這三個區域承襲了金開大道富人區的氣質。

因爲老爹當初偷偷給這些“富二代”謀劃出路的時候，也是運籌帷幄，操碎了心，讓他們每個區域背了一個獨一無二、炫酷無敵的概念，然後再加上相應的配套，所以我們會發展發現，中央公園、禮嘉、悅來，一個個不服輸，野心勃勃，誓要成爲北區下一個金開大道，再續老爹當年的輝煌。

所以這些板塊都是大盤雲集、精品高層、大平層、洋房、別墅等全系產品，哪個豪就建哪個，所以中央公園、禮嘉、悅來成了全程矚目、不負期待的重慶北·黃金水岸生活區，未來的溢價空間也是槓槓滴。

寫在最後

這已經是我第三次寫重慶的城市研究文章了，每一次，寫到最後，我都會非常感慨這座城市的魔幻、爭氣、上進。

一座山城，竟然能創造這麼強大的奇蹟。

重慶作爲西南地區經濟如此強勁的城市，雖然有時會被成都擠壓，但它有着更好的基礎，接下來就看它如何以自己爲中心，積聚一切力量打造主城區核心競爭力，提升主城區的首位度，在未來新一輪城市化的競爭中，佔有自己的一席之地。

重慶自己的未來，本身就有無限的可能！