觀點地產網近日，長實集團執行董事趙國雄似乎發表了一番令人驚訝的講話。

12月5日一早，就有港媒通報，他在接受採訪時表示，貿易風險對經濟的負面影響在所難免，明年經濟會比今年更差，“來年（香港）樓價可跌25%至30%，二次按揭房屋和麪積極小的‘納米樓’尤其高危。”

趙國雄在當天下午針對上述言論進行了澄清。他說，相關言論只針對偏遠地區的納米樓，因爲目前納米樓供應飽和，所以偏遠地區的納米樓跌幅會較大，可達30%。而市區納米樓跌幅則不會這麼明顯。

另外，他重申，明年香港整體住宅樓價跌幅將只介乎約10%至20%。

衆所周知，趙國雄系李嘉誠最爲倚重的大將之一，在地產圈歷練逾30年，至今仍被稱爲“樓神”。其言行一向被外界視爲香港樓市風向標之一。

那這次他說對了嗎？

看淡

對於明年香港樓價是跌還是升這個問題，目前主要分了意見不同的兩派。

一派與趙國雄持相同的觀點。其中，萊坊執行董事、估價及諮詢部主管林浩文在11月19日舉辦的發佈會上表示，未來12-18個月，香港樓市還會向下調整，初步預計下跌10%。

其亦表示，如果考慮到股市持續波動、貿易戰對香港經濟影響加深，跌幅或將超過10%。“但就算今天香港樓市向下跌至10%-20%，對經濟來說不會是很大的衝擊。”

仲量聯行11月13日發佈了一份最新的研究報告，報告預料香港長達10年的樓市上升週期正式結束。該機構董事總經理曾煥平表示：“在2019年年底的時候，香港住宅價格至少會下跌15%。”

理由是，近年來香港各個地產市場均逐漸倚重中國內地的需求來支撐增長，但內地經濟增長正在放緩。同時，中美貿易摩擦將對香港的經濟及樓市造成打擊。

11月21日，穆迪亞洲企業融資部助理副總裁、分析師劉致伶在記者會中表示，預計未來12-18個月，香港一手樓房的整體銷售額會有10%-15%的跌幅。

一部分人持折中態度。其中，11月22日，普華永道亞太區房地產稅務主管蘇國基表示，香港樓價是否會繼續下跌主要受兩個因素影響，一個是加息的步伐，另一個是中美貿易戰會持續多久。

其稱在亞太地區，很多投資者也在憂慮房地產價格是否已經見頂，同時他們也在等待，當價格回落的時候會不會有一些投資機會。

蘇國基亦認爲，香港近幾個月的調整仍然算溫和，未來香港樓市調整仍需要時間觀察是否真正進入了一個下行週期。

戴德梁行則展望，明年上半年各類型物業市場將較爲沉寂。

戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻稱：“對上一次樓價下調出現在2015年年中，主要是基於政策原因。本輪下調的速度較上次更急，而我們預期外圍因素的各種不確定性，包括中美貿易摩擦及利率走勢等，將繼續在短期影響市場前景。”

“惟若市況持續受壓，樓價在明年仍有機會再跌10%，但預料待樓價回落較多後將吸引部分買家尋底，可望爲成交量帶來支持。”他說。

樂觀

無論如何，香港最近的市況是真的不好。

今年10月31日，香港金管局公佈9月住宅按揭統計調查結果。數據顯示，香港9月份新申請貸款個案爲7977宗，較8月份減少55.6%，新批出的按揭貸款額爲316億港元，較8月份減少33.8%。

而香港地政總署11月6日數據顯示，香港10月份沒有發展商申請新盤預售，其餘有4盤共1481個單位批出預售，累積待批單位跌至1.39萬個單位，較9月份的1.53萬個單位跌9.7％。

另外，香港土地註冊處12月4日發佈數據，香港11月住宅銷售額260億港元，較去年同期538億港元下降51.6%。11月份住宅銷售量2635套，去年同期爲5694套，同比下降54%，已經腰斬。

但仍有絕大一部分人保持了樂觀的心態。

會德豐地產集團常務董事黃光耀不久前表示，2019年年初樓市會逐漸釋放購買力，樓價亦會平穩上漲，預計升幅小於10%。

同時，新鴻基地產副董事總經理雷霆認爲，過去兩年香港一手市場成交量高，樓市銷量回調一段時間屬正常現象。其認爲明年農曆新年過後，樓市將重新活躍。

摩根士丹利在一篇報告中表示認同上述雷霆的觀點：“雖然目前本港住宅樓價走勢轉弱，但估計農曆新年之後將會復甦，料未能成功認購居屋的用家將回歸私人住宅物業市場，會推高市場需求。”

地產代理公司利嘉閣在12月5日，舉辦了一場住宅市場趨勢前瞻新聞發佈會，表示預測2019年香港住宅交投表現審慎，樓價呈先跌後升的趨勢，整體樓價全年將升5％。

利嘉閣地產總裁廖偉強表提出，目前香港樓市剛性需求依舊熾熱，加上預料息口會緩慢上升，所以對香港住宅市場不會構成太大壓力。“隨着2019年首季淡季因素結束後，預期樓市經進一步調整後會趨穩定，樓價預計將在橫行之後，漸漸回覆升勢。”

可見，升還是跌，大家分歧很大。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮在，接受觀點地產新媒體採訪時說：“其實，大家對前景的預測，都不盡相同。”因爲，不同機構對中美貿易戰影響的程度，或這件事對香港經濟影響情況的程度，都持不同看法。

“市場上每個人都有各自的看法，有的人會看得淡一些，同時亦會有人看得比較正面的。”

陳海潮解釋，利嘉閣的理據就是：香港的供需始終沒有平衡，市民剛性需求仍在。“我們看到最近的樓市，有些房屋在業主減價後仍有人願意去承接。反映的是，減價之後購買力猶在。”

“另外，加息的壓力小了。”據瞭解，11月29日，在外界開始揣測美國聯儲局明年是否放慢加息步伐之際，聯儲局主席鮑威爾一如市場預期釋放鴿派信息。加息或放緩，當日香港房地產股大漲。

至於貿易戰方面，目前“休戰”90日，對市場氣氛有一定的帶動和刺激作用。“所以我們公司不是看的特別淡。但90日之後，要再觀察。”另外，他表示，明年第一季樓市很大幾率會向下，因爲是傳統淡季。

而香港置業行政總裁李志成亦認爲，意見分歧大的原因系：“一些人是按未來經濟情況去看，一些人是從投資的角度去看，一些人則是從剛需的情況去看。”

“我看到，目前市場的需求仍然很大。而有些買家現在不想買，是因爲看到樓價在跌，所以先作觀望狀。”他表示：“相對明年年初，購買力會比較謹慎一點，趨勢是向下的。新年之後，應該在年中會站穩，然後樓價將輕微的反彈。”

“除此之外就要看環球市況了。半年後的事情，都比較難去預測的。90日之後的中美貿易戰情況，是一個很關鍵的要考慮的情況。”李志成告訴我們。

中資推盤

相較於香港同行，內地房企對當地樓市的看法比較統一，都比較看好。這體現在，不少中資開發商，在市況不明朗的前提下，依然願意在近段時間或明年去推大量的盤。

泛海集團執行董事關堡林在11月27日表示，認爲當前樓價調整隻是微調，對樓市前景並不悲觀，且預計2019年樓市有5％升幅。其同時透露，泛海國際部署來年推售多個大盤，市值逾百億港元。

同時，碧桂園此前在11月8日公佈，其在香港宏安地產及中國建築合作發展的首個項目——香港馬鞍山臨海豪宅項目“Altissimo泓碧”獲批預售樓花同意書。

項目合共將提供547夥，設13座獨立屋別墅，另外4座高層及5座低層，實用面積在300至3000平方呎之間，當中1至2房佔約7成。

碧桂園地產（香港）營銷總監周俊豪亦預期：“香港樓市將平穩發展，因現時需求仍多於供應，對後市持審慎樂觀態度。”他表示，無論面對任何市場情況，項目均會按原先部署進行推展。

另一個內房龍頭萬科，則在今年4月推出在香港的首個獨資銷售的住宅項目“上源（lepont）”。資料顯示，截至12月初累售約570夥，佔可推售單位近9成，套現逾35億港元。

而關於明年推盤計劃，萬科（香港）市場營銷與客戶關係部董事周銘禧表示，明年第一季將視情況推出命爲“sky lepont”的特色單位，合共11夥，戶型爲3房至4房，實用面積介乎792至1574平方呎。除此之外，萬科亦部署推出長沙灣福榮街項目，主打中小型戶，提供約467夥。

合景泰富也計劃將在明年推出兩個住宅項目，包括與龍湖合作的啓德高端項目，與龍光地產合作發展的鴨脷洲豪宅項目，合共涉及1000夥。

其中，啓德項目將提供700夥，將於明年年中登場。而與龍光地產合作發展的鴨脷洲項目，預計明年初開始上蓋工程，爭取在下半年推出。

可以看到，目前在香港的中資房企，一部分偏向於建設中小型的住宅；另一部分則着力做豪宅項目。而被長實執董批評的“納米樓”則比較少涉獵。

對此陳海潮表示：“納米樓之前有很多供應，因此有飽和的傾向。納米樓在跌市之下尤其受壓。因爲之前升市就是由它們帶動的。而中型房屋是市場上一個主要的物業，會相對穩定，但亦要看市場氣氛。豪宅則前景最好。”

根據利嘉閣的推測，明年香港中小型住宅樓價全年將可錄得3%的升幅，而豪宅物業價格則可錄得約7%的升幅，故預期整體樓價全年將升約5%。

“最近，豪宅的成交依然理想。”李志成就認爲中小型住宅比較受市場喫香。但最近，兩房單位售價已經接近800萬港元或以上，導致一些買家會比較審慎。

集中開發中型房屋與豪宅的中資發展商，推貨壓力相對較少，但這並不意味着港資開發商會減少推盤。“其實我覺得港資房企未必會推少一點，都是按公司的進度。跌市中，企業會避一避風頭。但我相信，過了第一季度，無論中資還是港資都會積極推貨的。”陳海潮說。

他補充：“每個發展商都有自己部署，雖然現在市況差，但是你始終已經把樓建好了。存貨太久不合適。因爲你也不能預測未來的樓市會怎麼樣。也可能如果現在不推，那未來市道是否會更差，也很難說。”

“另一方面，政府正有計劃引入空置稅，大家也不會故意積存一些貨。開發商都系希望貨如輪轉的。”

李志成就透露：“我瞭解到，內地發展商一直想賣的。但可能批覈情況比較長，一些項目到最近才被批出來。其實在可以賣樓的情況下，大家都會盡量快地推售。”

至於一定要說中資與港資的差別。陳海潮認爲：“可能中資發展商覺得，項目的利潤率可以不用定的那麼高。所以只要有一定盈利的話，它都會推出（項目）。”

另一方面，廖偉強亦提醒，2019年樓市還是存在一些不明朗因素（如新招出臺、中美貿易戰持續），或將增加發展商控制推盤節奏的難度。

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