房价都是炒房客推高的，这是个很能引起共鸣的谣言。

炒房客怎么炒房？靠自己捂盘的话，长期的大量资金限制在房上，少则几百万，大则几千万，靠租金回本不现实，如果等房价涨起来卖，那为什么不见卖房只见买房？房价涨了20多年了，炒房客就要省吃俭用把钱放房子上20多年不套现？

如果说卖了，现在一手房交易占了市场90%以上的份额，炒房者玩了半天，才用了市场10%不到的份额炒作？3手房以上买卖占市场的2以下，这是多可怜的炒房客才能只玩这么点份额，又是多厉害的炒房客能用2%的买卖左右市场？

不能说没有利用房地产投资的炒房者，而且数量不少。但是在中国整个房地产市场的大盘子里，这些个炒房者只是毛毛雨。他们利用了房屋上涨的大环境挣钱，但是并不是引起房屋上涨的主要原因。就比如你在股市里投了几十万，然后股票涨了，你能说这就是你拉动的股市吗？

真正推动房价大涨的，还是中国城镇化进程带来的大量住房刚需、中国传统土地情结带来的强烈购买意愿、以及中国经济连年快速增长的集中体现。

空置房有多少？这个问题要分地区回答，在房价坚挺的一线城市，空置房少之又少。就算是郊区，我们看到房屋很多没有灯光，不过这些往往是房屋利用率比较低，而不是空置。

真正意义上的空置房，是拆迁安置房，由于租金市场价偏低不愿意出租导致的空置，以及三四线城市过度投资开发产生的空置。这些对房价的影响不大。

而且空置房不是主要由炒房客制造的，更多的是开发商售卖策略和购房意愿之间产生的结果。

根据评论，我补充一个论点。大城市周围存在空置房，三四线城市也存在空置房，但是这些空置房能对一二线城市市区内的房价有什么影响？甘肃的房子空置50%，对北京的房价有影响吗？反过来说，谁能给我找到北京市区内的空置房，被炒房客捂盘的房子？

政府对商品房限价是最近几年的事。并且开始限价初期大多地产企业以毛胚房价和房屋装修价或车位价分开计和合约的方式来规避限价监管，当然也有通过其他方式如要求购房者自行补齐差价来规避监管。这是后话，我们回到以前，那是拿到土地挖个大坑就来钱的年代，炒地皮倒手赚暴利当时是家喻户晓，当然不是谁都能这样玩。以实际较低的施工建筑成本为基础，修饰包装成较高成本的财务及预算报备文件，再以品牌销售炒作提升销售价格实现暴利，这是以往的代表作。另外过程中地方上追求土地财政收入造就了众多地王项目，这确实使地产开发成本有大幅度增加，这也是不争的事实，而在市场没有政府严格限价管制的情况下房地产市场面粉贵过面包也是常有的事。

好在地产开发企业都是滚动进行开发建设，他们都在一条船上互相照应。比如新地王的出现，自然无形中可以推高项目房屋售价，同时也会带动周边二手房和其他新地块房屋价格同步提升，互相循环进行促使市场商品房价格连续提升。而其他渠道的投资资金大量的进入房地产市场再算上一定的刚需需求，也成为商品房不断涨价的催化剂。当然这里边暗箱操作也是非常盛行，比如炒房群体用大量集中的巨额现金作为条件和开发企业沟通以一定底价暗里购买全部或大部分预售房，解决了开发企业资金周转和资金提前回笼压力，再由开发企业出面通过市场销售宣传和控制房源等手段提高销售价格，等同是再为炒房群体在卖房，这样炒房群体最终获暴利而归，开发企业也不吃亏。

被炒高的商品房价格也就成为市场价值的一种必然性，刚需群体不得不买单。这里很多套路和方法就不一一说明了。我之前说过地产开发都是滚动进行，拿到地开发建设并进行抵押贷款，得到的资金再投入新的楼盘，这样不停滚动，水涨船高。前面项目或许是个铺垫，后面项目也许才是追求的暴利。当然哪一天滚动不下去了，也就是大家经常提到的资金链断了或者市场严重下滑，这可能就是布局在后面要赚的赚不到，而前面做铺垫的也成了累赘，新账老账一起算，这个时候不倒下真算是本事。以上说的只是星星点点，地产行业运作是花样百出，真是说不清也道不完。有人说待大水退去就知道谁在裸泳！如今还在路上的和半路上已经走不动的他们心里最清楚自己的处境。

中国的空置房到底有多少，这是一个未解之谜，但有一点可以肯定的是那就是中国的空置房数量绝对是一个巨大的数字。这些房子大部分都掌握在炒房者手里，而也就是因为空置税数量太多导致市场上的供应不足房价才会出现上涨，所以从某种程度上来说房价的确是被炒房者推高的。

如果从人均面积来看中国人其实早就不缺住人的房子了，甚至还可以说房子其实已经过剩了，但问题是房价分布的十分不均匀，有房的手里有几十上百套的房子，而没房的人手里一套房子都没有。而那些手里有多套房的人都把房子囤房等待房价上涨再把房子拿出来卖，这样做的后果就是房价会因为供应不足而出现上涨。

一、存量居住用房至少有4亿套

1、商品住宅约有1亿套。

在1998年-2016年19年来全国新增商品住宅的竣工面积为9,797,340,000平方米。以每套100平方米来计算，则这19年来，中国新增商品住宅为9797.34万套。假设每个家庭人口数量为4人（虽然目前中国家庭平均每户为3.1人，但因为以上统计没有包含2017年和2018年上半年新增商品住宅数据，所以本文合理假设每户为4人），则有9797.34万（约1亿）套房子可供4亿的人口居住。

2、小产权房约有3亿套。

估计“小产权房”（宅基地建房、集体用地建房、工业用地建房、军产房等）数量是商品住宅数量的3倍及以上。也就是说，我国“小产权房”至少有3亿套。

3、存量居住用房至少有4亿套。

中国目前存量居住用房至少有4亿套（商品住宅+小产权房=1亿+3亿=4亿），足够满足16亿人口的居住。

二、住房空置率约为18%（主观估计），整体处于“控制危险区”

所谓住房空置率，是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率（不包含已出租的房子）。目前中国住房空置房率缺乏权威的统计数据。

1、原中央农村工作领导小组副组长兼办公室主任陈锡文：房屋空置率在11.9%-14%。

2018年3月，原中央农村工作领导小组副组长兼办公室主任陈锡文说：2017年，大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，农村房屋空置率14%。

2、《2015年5月全国城市住房市场调查报告》（腾讯）：主要城市住房空置率在22%-26%。

2015年5月腾讯发起的《2015年5月全国城市住房市场调查报告》显示，中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。

3、《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》（西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心）：2013年城镇住宅整体空置率为22.4%。

西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发表的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》报告中预测：2013年，我国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%，城镇空置房为4898万套；2013年六大城市空置率分别为：重庆25.6%、上海18.5%、成都24.7%、武汉23.5%、天津22.5%、北京19.5%；三线城市住房空置率最高，为23.2%。

4、空置率平均取值为18%（主观估计）。

汇总以上数据，虽然对中国住房空置率说法不一，但大都认为空置率在10%以上、接近20%左右。本文将空置率平均取值为18%（主观估计）。

按照国际惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区；空置率在10%-20%之间为空置危险区；空置率在20%以上为商品房严重积压区。比照国际惯例，中国住宅空置率偏高，整体处于“控制危险区”，部分大城市甚至已经处于“商品房严重积压区”。

三、结论：中国空置住宅数量约为7200万套

按照中国存量住宅4亿套、空置率18%估算，中国空置住宅数量约为7200万套，住宅总量基本平衡，全国范围并不缺房。

四、房价上涨有6大原因

在货币不断超发的背景下，房价上涨还有6大原因（炒房客推高房价只是高房价形成的原因之一）。

1、土地供不应求是房价上涨根本原因。

不断扩大的住房需求与大城市有限土地供应之间的矛盾，导致房地产价格不断攀升。供不应求推动其土地价格不断上升，这是房价上涨的根本原因。 

2、开发商捂盘惜售哄抬房价。

开发商为了获取高额利润，使用各种方法捂盘惜售哄抬房价。包括：通过做假账加大楼盘开发成本；通过合谋联手抬高房价；通过制造舆论鼓吹房价上涨；通过收买媒体和名人发表文章提升涨价预期鼓吹房价；通过饥饿营销制造紧张气氛；通过房托制造热销假象；通过联手坐庄密谋分段抬价。

3、土地财政的需要。

房地产是各级政府税收的重要来源。

4、投资性需求旺盛。

不但富人买房投资，越来越多的工薪阶层也加入其中 。有不少地方的投资买房比例甚至超过了居住买房。有人拥有几十套甚至数百套的房子，既不用来自主，也不用来出租，只想坐等升值。

5、价格上涨预期形成。

在房价下跌预言多次失效之后，普通消费者开始产生恐慌心理，并形成了房价将会持续上涨的一致心理预期。

6、金融监管制度不健全。

银行在发放房贷时存在标准趋宽现象，增加了房地产虚假繁荣。

独立学者，作家，国学起名师灵遁者整理提供。