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　　深圳学位政策突发重磅消息，罗湖的螺岭外国语实验小学发布公告，50平米以下的住宅申请学位受到限制。公告如下：

　　1、住房面积小于或等于30平米的，需购房及实际居住满六年以上，且在深圳市内没有其他更大面积的住宅类商品房；

　　2、住房面积大于30平米或小于等于50平米，需购房及实际居住满四年以上，且未被锁定；

　　3、住房面积大于50平米的，需购房及实际居住满一年以上，且未被锁定。

　　很明显，这项政策最利空的就是30平米以下的住宅，一是购房和居住年限要求更久，高达六年；二是要求业主没有更大面积的住宅。实际上，这个面积以下的住宅大部分是用来出租或投资学位，自住的很少，这项政策可以说直接击中了要害。

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　　深圳小学学位紧张众所周知，尤其是福田、罗湖区的学位缺口每年都在不断扩大。

　　据福田区发布的2019年义务教育阶段学位预警显示，2019年福田区义务教育学位缺口进一步扩大，预计公办小一入学需求为18500人，全区可提供的公办学位约13000个，学位缺口达5500个；公办初一入学需求约13000人，可提供公办学位约12000个，学位缺口为1000个，小学学位缺口明显更大。

　　罗湖做为深圳的老牌中心区，居住人口多，密度大，同样饱受学位紧张的困扰。

　　随着近几年深圳落户政策的持续宽松，人口的不断涌入，学位紧张的问题不但没有缓解，反而一年比一年严重。

　　早前，就有50平米以下住宅被限制入学的消息传出，源于今年5月份翠园中学发布的公告，要求50平米以下的房产申请学位需要提供唯一住房证明。

　　这一消息当时就让众多家长神经紧张，第一，深圳小户型众多，20-30平的单身公寓，30-40平的一居数量很多，很多家长购买小户型并不自住，只是为了孩子入学；小户型学区房由于总价低，升值快，同样一直是投资客青睐的产品。

　　第二，50平在其他城市来说是极小的户型，但在深圳却是常见的家庭自住户型，有不少50平以下的小两居，或者改造而成的小两居，供一家三口甚至四五口居住。

　　因此，50平以下的住房入学资格如果受到限制，会影响到众多的深圳家庭。

　　这个消息最初传出的时候，很多人认为不可能实施，因为影响面实在太大，可是今天，它已经实实在在地开始推出了。

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　　为什么首先出此大杀招的螺岭外国语实验小学?

　　首先我们来看看螺岭外国语的学区划分。

　　螺岭外国语片区内楼盘众多，包括：名都大厦，华丽西村，环岛丽园，汇锦名园，金城华庭，金盾花园，锦绣大厦，农机大院，轻工大厦3栋、4栋，工行宿舍，一品雅园东门168，翠华巷，翠园街，登高村，东郊街，缤纷时代家园，东方大厦，万达丰大厦，东升街，东升街1、2巷，东园坊，花园坊，京基东方华都，华隆园，景阳西，聚龙大厦，黎明大院，名都大厦，竹边新村，名文阁，名阳阁，赛龙大院，文锦中路2069号，物资大院，东方颐园，玉兰坊，园丁大厦，中兴路，长勘宿舍，凤凰印象，福德花园，海珑华苑，华裕花园，深勘宿舍，深港花园，凤凰街1号，14号，39号，56号，58号，凤凰路182号，188号，海丽大厦，华丽花园，华丽路1011号，1031号，1013号，1039号，1049号。

　　从这一串长长的名单中，我们就可以想象每年的招生压力有多大。

　　其次，做为罗湖前三的名校，螺岭外国语实验小学的学区内有大量的小户型楼盘，首当其冲炒作最严重的就是东门168。

　　东门168有大量19-40平的房源，目前，这个楼盘40平的房源只能卖到6万左右，而20平左右的小户型单价则高达8-9万。

　　从链家近期的成交记录中可以看出，该小区成交一直很旺，每月都有数套小户型成交。

　　成交价很明显是面积越小单价越高，19平的成交价可以达到9万2一平，32平的则只有6万2一平，每平米相差3万，毫无疑问，不管是投资还是自用，买家都是奔着学位去的。

　　除了东门168，该片区的华隆园也有众多30-42平的小户型，由于没有东门168炒作严重，单价也相对较低，成交价集中在5万多到6万多区间。

　　学区内的京基东方颐园也有大量43平的小两房，缤纷时代家园有不少30平以下的单身公寓和30多平的一居，金城华庭有一部分30多平的一房一厅。

　　名校，学区内楼盘众多，学位紧张，小户型过多，炒作严重，是该片区的典型特点。那么，这个重大教改以该片区做为试点也就不足为奇了。

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　　我们再来看看，由于片区人口太多，螺岭外国语实验小学是否学位极度紧张，已不堪重负。

　　我们来看2018年罗湖区各小学的最低录取分数：

　　螺岭外国语，录取926人，最低录取类别和积分为C120分；

　　翠竹小学，录取432人，最低录取类别和积分为D126分；

　　红岭小学，录取299人，最低F145分；

　　东晓小学，录取417人，最低F172分；

　　东昌小学，录取371人，最低F134分；

　　草埔小学，录取202人，最低F163分；

　　水库小学，录取460人，最低F95分；

　　碧波小学，录取279人，最低F101分；

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　　各学校不再一一列举，但对照后发现，虽然螺岭外国语录取人数最多，高达926人，但是积分依然是最高的，为C类标准，其他学校均录取到D类至F类标准。

　　简单普及一下罗湖区的幼升小积分入学政策。

　　罗湖的招生类别共分为ABCDEF六大类，越靠后积分越低，越不容易被录取，螺岭外国语录取截止为C类，显然学区内还有大量的孩子无学可上，只能分流到其他E类或F类标准的普通学校。

　　鉴于以上情况，可以说，螺岭外国语学区的学位改革已经迫在眉睫。

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　　很明显，这次改制之后，该学区住宅首当其冲受到严重打击的就是30平米以下的小户型，预测东门168二十平左右的小户型价格会迅速跌至6万元左右每平，不但近两年入手的投资客会血本无归，将孩子户口落在此处的家长也会欲哭无泪。

　　30-50平的小户型单价也会遭受严重打击，但由于之前炒作不太严重，价格多在6-7万之间，预计下跌幅度相对有限。

　　小户型受到压制的同时，该区域中大户型变得相对稀缺，价格可能会有适度上浮，但鉴于总价过高，供应量很大，上涨幅度也会很有限。

　　那么，更现实的问题，螺岭外国语学位改制这枚重磅炸弹，深圳其他片区会跟进吗?

　　应该说，可能性很大，第一，深圳原关内的学位越来越紧张，必须进行控制；第二，为了遏制学区房的炒作之风，尤其是小面积学区房的过度炒作。如果螺岭片区的学位改制进展顺利，后续很可能会有其他片区开始跟进。

　　符合以下条件的片区近几年列入高能预警：

　　1、福田、罗湖、南山区学位紧张，入学积分逐年增高，学生被迫向外分流的片区，如福田的石厦片区，梅林片区等；

　　2、名校学区，学位房价格过高的片区；

　　3、小户型众多，存在严重炒作的片区。