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　　深圳學位政策突發重磅消息，羅湖的螺嶺外國語實驗小學發佈公告，50平米以下的住宅申請學位受到限制。公告如下：

　　1、住房面積小於或等於30平米的，需購房及實際居住滿六年以上，且在深圳市內沒有其他更大面積的住宅類商品房；

　　2、住房面積大於30平米或小於等於50平米，需購房及實際居住滿四年以上，且未被鎖定；

　　3、住房面積大於50平米的，需購房及實際居住滿一年以上，且未被鎖定。

　　很明顯，這項政策最利空的就是30平米以下的住宅，一是購房和居住年限要求更久，高達六年；二是要求業主沒有更大面積的住宅。實際上，這個面積以下的住宅大部分是用來出租或投資學位，自住的很少，這項政策可以說直接擊中了要害。

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　　深圳小學學位緊張衆所周知，尤其是福田、羅湖區的學位缺口每年都在不斷擴大。

　　據福田區發佈的2019年義務教育階段學位預警顯示，2019年福田區義務教育學位缺口進一步擴大，預計公辦小一入學需求爲18500人，全區可提供的公辦學位約13000個，學位缺口達5500個；公辦初一入學需求約13000人，可提供公辦學位約12000個，學位缺口爲1000個，小學學位缺口明顯更大。

　　羅湖做爲深圳的老牌中心區，居住人口多，密度大，同樣飽受學位緊張的困擾。

　　隨着近幾年深圳落戶政策的持續寬鬆，人口的不斷湧入，學位緊張的問題不但沒有緩解，反而一年比一年嚴重。

　　早前，就有50平米以下住宅被限制入學的消息傳出，源於今年5月份翠園中學發佈的公告，要求50平米以下的房產申請學位需要提供唯一住房證明。

　　這一消息當時就讓衆多家長神經緊張，第一，深圳小戶型衆多，20-30平的單身公寓，30-40平的一居數量很多，很多家長購買小戶型並不自住，只是爲了孩子入學；小戶型學區房由於總價低，升值快，同樣一直是投資客青睞的產品。

　　第二，50平在其他城市來說是極小的戶型，但在深圳卻是常見的家庭自住戶型，有不少50平以下的小兩居，或者改造而成的小兩居，供一家三口甚至四五口居住。

　　因此，50平以下的住房入學資格如果受到限制，會影響到衆多的深圳家庭。

　　這個消息最初傳出的時候，很多人認爲不可能實施，因爲影響面實在太大，可是今天，它已經實實在在地開始推出了。

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　　爲什麼首先出此大殺招的螺嶺外國語實驗小學?

　　首先我們來看看螺嶺外國語的學區劃分。

　　螺嶺外國語片區內樓盤衆多，包括：名都大廈，華麗西村，環島麗園，匯錦名園，金城華庭，金盾花園，錦繡大廈，農機大院，輕工大廈3棟、4棟，工行宿舍，一品雅園東門168，翠華巷，翠園街，登高村，東郊街，繽紛時代家園，東方大廈，萬達豐大廈，東昇街，東昇街1、2巷，東園坊，花園坊，京基東方華都，華隆園，景陽西，聚龍大廈，黎明大院，名都大廈，竹邊新村，名文閣，名陽閣，賽龍大院，文錦中路2069號，物資大院，東方頤園，玉蘭坊，園丁大廈，中興路，長勘宿舍，鳳凰印象，福德花園，海瓏華苑，華裕花園，深勘宿舍，深港花園，鳳凰街1號，14號，39號，56號，58號，鳳凰路182號，188號，海麗大廈，華麗花園，華麗路1011號，1031號，1013號，1039號，1049號。

　　從這一串長長的名單中，我們就可以想象每年的招生壓力有多大。

　　其次，做爲羅湖前三的名校，螺嶺外國語實驗小學的學區內有大量的小戶型樓盤，首當其衝炒作最嚴重的就是東門168。

　　東門168有大量19-40平的房源，目前，這個樓盤40平的房源只能賣到6萬左右，而20平左右的小戶型單價則高達8-9萬。

　　從鏈家近期的成交記錄中可以看出，該小區成交一直很旺，每月都有數套小戶型成交。

　　成交價很明顯是面積越小單價越高，19平的成交價可以達到9萬2一平，32平的則只有6萬2一平，每平米相差3萬，毫無疑問，不管是投資還是自用，買家都是奔着學位去的。

　　除了東門168，該片區的華隆園也有衆多30-42平的小戶型，由於沒有東門168炒作嚴重，單價也相對較低，成交價集中在5萬多到6萬多區間。

　　學區內的京基東方頤園也有大量43平的小兩房，繽紛時代家園有不少30平以下的單身公寓和30多平的一居，金城華庭有一部分30多平的一房一廳。

　　名校，學區內樓盤衆多，學位緊張，小戶型過多，炒作嚴重，是該片區的典型特點。那麼，這個重大教改以該片區做爲試點也就不足爲奇了。

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　　我們再來看看，由於片區人口太多，螺嶺外國語實驗小學是否學位極度緊張，已不堪重負。

　　我們來看2018年羅湖區各小學的最低錄取分數：

　　螺嶺外國語，錄取926人，最低錄取類別和積分爲C120分；

　　翠竹小學，錄取432人，最低錄取類別和積分爲D126分；

　　紅嶺小學，錄取299人，最低F145分；

　　東曉小學，錄取417人，最低F172分；

　　東昌小學，錄取371人，最低F134分；

　　草埔小學，錄取202人，最低F163分；

　　水庫小學，錄取460人，最低F95分；

　　碧波小學，錄取279人，最低F101分；

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　　各學校不再一一列舉，但對照後發現，雖然螺嶺外國語錄取人數最多，高達926人，但是積分依然是最高的，爲C類標準，其他學校均錄取到D類至F類標準。

　　簡單普及一下羅湖區的幼升小積分入學政策。

　　羅湖的招生類別共分爲ABCDEF六大類，越靠後積分越低，越不容易被錄取，螺嶺外國語錄取截止爲C類，顯然學區內還有大量的孩子無學可上，只能分流到其他E類或F類標準的普通學校。

　　鑑於以上情況，可以說，螺嶺外國語學區的學位改革已經迫在眉睫。

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　　很明顯，這次改制之後，該學區住宅首當其衝受到嚴重打擊的就是30平米以下的小戶型，預測東門168二十平左右的小戶型價格會迅速跌至6萬元左右每平，不但近兩年入手的投資客會血本無歸，將孩子戶口落在此處的家長也會欲哭無淚。

　　30-50平的小戶型單價也會遭受嚴重打擊，但由於之前炒作不太嚴重，價格多在6-7萬之間，預計下跌幅度相對有限。

　　小戶型受到壓制的同時，該區域中大戶型變得相對稀缺，價格可能會有適度上浮，但鑑於總價過高，供應量很大，上漲幅度也會很有限。

　　那麼，更現實的問題，螺嶺外國語學位改制這枚重磅炸彈，深圳其他片區會跟進嗎?

　　應該說，可能性很大，第一，深圳原關內的學位越來越緊張，必須進行控制；第二，爲了遏制學區房的炒作之風，尤其是小面積學區房的過度炒作。如果螺嶺片區的學位改制進展順利，後續很可能會有其他片區開始跟進。

　　符合以下條件的片區近幾年列入高能預警：

　　1、福田、羅湖、南山區學位緊張，入學積分逐年增高，學生被迫向外分流的片區，如福田的石廈片區，梅林片區等；

　　2、名校學區，學位房價格過高的片區；

　　3、小戶型衆多，存在嚴重炒作的片區。