《雄律师房产物业解读500篇》

【案情简介】近日，物业公司驻园区项目部的戴经理突然眉头紧锁地找到了浙江雄略律师事务所，原来，戴经理负责物业管理服务的项目中包含一幢26层高的写字楼，该写字楼完工已经有十多年了，原先设计共有8部电梯，一直以来运行正常，但是从去年以来，随着进出人员的增加，上下电梯等待成了一件让人抓心的事，为了上个楼花上十多分钟二十分钟变成了常事，园区内意见很大，纷纷向戴经理来反映这个问题，戴经理也想改善这个情况，于是参照其他一些园区物业的做法，将八部电梯分作高、低层运行，其中4部电梯停13楼以下低层，另外4部电梯停14楼以上高层。但是，在24楼办公的业主禹先生却不高兴了，认为只安排4部电梯停高层无法满足其和公司客户需要，要求戴经理放开其他4部电梯也上高层，禹先生甚至以此为由拒绝缴纳物业费，说“什么时候放开什么时候交！”，戴经理多次催缴不成，想到年底业绩考核都要受到影响，因此这几天一直睡不好、吃不香，想委托雄律师把这个法律难题给解决了。

高低层？单双号？小区写字楼电梯这样停靠才最好！

【雄律师解读】雄律师首先向戴经理表示了慰问，物业公司很辛苦，作为园区业主的当家人，总是方方面面地为客户着想，就电梯使用而言，物业公司不光要考虑到设备的安全运行，还考虑到了如何提高使用效率方便客户，真是心细到了家。但是一碗饭总是难以端平，一个新的举措出来以后，总是会让一部分能吃到的人满意，同时也让一部分吃不到的人很生气，这也是在情理之中的，因此雄律师劝戴经理没必要为了这个事让自己闹心，问题总是能够解决的，关键是采用什么合适的办法。

“那这个问题怎么解决呀！”戴经理也是个急性子，听着雄律师说来说去还没说到她想要的点子上，忍不住就追问了。看着戴经理焦急的眼神，雄律师只好开门见山的进行解读，原来，根据物权法的有关规定，建筑物内包括电梯在内的共有部分，全体业主均享有使用的权利，而物业公司只是物业服务提供者，无权替代业主直接决定、分配电梯等公共部分的使用方法和使用范围。也就是说，电梯属于共有部分，对其使用，应有全体业主共同决定，而现在戴经理让其中一部分电梯只能到13楼，一部分电梯只能到14楼以上，客观上的确剥夺了部分业主的使用权，违反了法律的规定，做法上的确存在不妥之处。

雄律师建议戴经理给园区业主开个会，并书面征求一下业主们的意见，电梯即可以分为高低层运行，也可以分为单双层运行，但是目的都是为了平均分配运力，互不干扰，也符合安全监控、流量控制和节能降耗的要求，是一个高效利用公共资源的方案，相信大多数业主对于这些方案的实施都是能够理解的，关键是大家一起决定采用哪种方式更合理、更容易被大多数人接受。通过这样的程序进行表决后再确定电梯运行方式，即符合了大多数业主的意见，也为今后的管理和服务打下了“法律基础”。

“雄律师真是金点子！”，近日，雄律师收到了戴经理的微信点赞，原来，戴经理回去后召集业主代表开了会，并根据会议决定向业主和用户书面征求了意见，最后根据大多数人的意见采用了单双层分层停靠的运行模式，24楼的禹先生也对此感到满意，非但结清了2017年的物业费，还把2018年的物业费也给预缴了。看到戴经理发来的“大笑”的表情， 律师就知道戴经理这几天的心情有多愉快了！

（雄律师简介：郭力律师，浙江雄略律师事务所首席负责人、主任）